◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

◆2物件目(1)
◆2物件目(2)
◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

◆3物件目(1)
◆3物件目(2)
◆3物件目(3)
◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

◆5物件目(1)
◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2017年6月23日金曜日

DIYなんて、やめたら?

朝晩の温度差が大きいためか、朝目覚めたら、喉が痛かったですT_T

しかも、身体がダルかったので、風邪薬と栄養ドリンクを投与し、
GOHTEIへ向かいました。


車を走らせながら、思うことがありました。

さいきん、こちらのメルマガが毎朝届くのですが。。。
http://www.kosoku-toshi.com/

その中で、DIYはするな、と言うんですよ。

時間は限られているんだから、投資家は、
DIYじゃなくて、
時給1万円の仕事をしなければならない、と。


でもさぁ、やめらんないんだよね~~。
DIYは趣味だから^^;


でもね、でもね、言い訳すると、
今回のDIYは時給1万円以上の仕事だぞ、きっと。

業務用エアコン7台と、家庭用エアコン2台の撤去・設置だからね。
大変なんだよ^^;


金額に換算すると、
・DIYなら、所要時間42時間(7h*6日)で、仕入れのみで200万円掛かる
・外注なら、所要時間42時間(7h*6日)で、仕入れ・工賃で500万円掛かる
ので、DIYによる私の工賃は、差額300万円の価値がありそう。

これ(300万円)を42時間で割ると、
300÷42≒7.14万円/時間(時給7.14万円)
となる。

敢えて時給1万円で作業しようと思うと、
300時間÷7時間≒42.8日(約42日)
掛けることになる。

要するに、今回やろうとしている作業のみに関して言えば、
300時間(42日間位)以内に終わらせられれば、御の字ってことかしら。

思うんだけど、確かに、私も、物件数が増えてきたので、
DIYはそろそろ面倒臭い。

趣味(楽しみ)としてのDIYというよりも、
必要(リフォームの必要性)に迫られてのDIYという感じになりつつあるので^^;

しかし、DIYが悪いってことではない、と思うんです。

規模が大きくなってくると、多種多様な作業が発生し、
その金額も、大小様々になるわけです。

なので、結局のところ、DIYをする/しないのどちらかで言えば、
どちらも、金額的には対して変わらないんじゃないかと思うんです。

良くないのは、
安価な仕事ばかりをDIYし、
高価な仕事は外注しちゃう、
というやり方だと思います。

DIYするんなら、えっ!?それも自分ですんの?
ってことまでやり始めると、
『趣味が仕事になった』と言えるのかな~って思うんです。

でも、こんなことを言うと、
『だから、そうじゃなくて、その労働している間に、別の物件を買えるんじゃないの?』
って言われそうですが^^;

まぁ、DIYの是非については、この辺にしときます。



なぁんてことを車の運転中に考えながら、GOHTEIへ向かったのですが、
その途中、建設機械のリース屋に立ち寄り、
エアコンリフターを拝借してきました。

こういうのです↓

『エアコンリフター=エアコンをリフトするやつ』ってことで、
天吊り式のエアコン室内機を昇降するための機械です。

ちなみに、レンタル料金は、一日当り4,100円です。安っ!

GOHTEIでは、計7台の天吊り式のエアコンがあるのですが、
あろうことか、全滅!?だったので、
7台のエアコンを取り外すことにしたんです^^;

4,100円のリフターが、大活躍ですよ。

なお、今回借りたリフターの動力源は、エアーなので、
一緒に動いてくれている設備屋KMさんに、
コンプレッサーを用意しておいてもらいました。


早速、現場へ持ち込み、KMさんと共に、エアコン撤去の開始です。

まず、一台目。

配管・電線を取り外してから、リフターをセッティングし、
吊り金具の固定ボルトを緩めます。


一台目は、何かと手こずりましたが、どうにか撤去できました^^


エアコンをリフターで降ろす際、
『ヤバイ、倒れる!』
『服、引っ掛かった!ちょっと待って、死ぬ!』
などと、テンヤワンヤだったため、降ろし終える途中の写真を撮り忘れました(涙)


そして、撤去しまくること3時間。。。

計7台の室内機の撤去が完了しました。

この写真には6台しか写っていませんが、
なんと、3階から一台をエレベータで降ろそうとしたところ、
エレベータが止まってしまい、
ドアが閉まったまま、エアコンがエレベータに閉じ込められてしまいました・・・ヲイ。アブネーヨ。

ちょうどその頃、私の喉の痛みとダルさが最高潮に^^;

一台をエレベータ(3階)に残したまま、
『もう無理っす・・・』と言い残し、
私は、現場を後にしました。

つーわけで、室外機の撤去は後日ということになりました。


その後、ニンニク注射と抗生剤を点滴してもらい、
一気に元気になったのですが、
週末の修学旅行のため、大事を取って、早目に就寝しました。


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※途中から、いま話題のアノ人風味にしてみました^^

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では!

ばいしゅー^^

2017年6月20日火曜日

週末は沖縄でござんす^^

新築アパートの打合せで、ハウスメーカーを訪問してきました。

今日の打合せでは、
外観デザインや内装デザインを概ね決めたのですが、
ショックなこともありました。

何せ、初めての新築案件なので、
どのタイミングで何を確認すべきなのかがわからないんです。

そのため、まさか、それがそんな風になってるなんてシンジラレナイ^^;
ってことになってました。

例えば、お風呂。

水洗金具が、ツーハンドルってことになってました^^;

例えば、こんな感じ。

※参考写真です。
実際には、壁パネルの一部を変更できるので、もうちょいお洒落です・・・

でも、雰囲気は、なんというか、
如何にも『アパートの風呂だよね~』って感じなんです。

希望としては、大きさはともかくとして、
こんな感じであって欲しかった・・・


戸建て住宅の風呂みたいな感じです。

アパートだから、まぁこんなもんだよね・・・
という印象をできるだけ排除したかったのですが、
それって、やっぱ、最初から言わなきゃダメなんですね。

なんというか、2017年の現在では、
サーモスタット付きってのは当たり前だろ・・・と思っていたので、
『ツーハンドルの水栓金具って、未だに、新築でも使うんだね^^;』
と、大きなショックを受けましたよ。

昭和築か、と。

でもまぁ、そういう仕様だったみたいなんで、
結局、オプションで、
サーモスタット付きの水栓金具にすることになりそうです。

それから、洗面台のパネルの色も『白しか無い』みたいです。
木目にするなら、オプションなのかな?
余りのショックで、聞くの忘れたヨ・・・

ホント、新築って大変だなぁ・・・と思いますが、
これも仕入れの一つだと考え、もうしばらく頑張ります。


そして、表題のとおり、
土・日・月の日程で沖縄へ研修旅行へ行ってきます♪

先日、頑張り屋大家さんとしてテレビ(NHK)に出演した、
よしゆきさんにお声掛けいただき、
全国の大家さん等と共に、アレを見たり、コレを見たり、してきます♪

よしゆきさんを知らない人は、こちらをどうぞ。
https://www.kenbiya.com/column/yoshiyuki/
※よしゆきさんは、大家界のアイドルだぞ。知らないなんて、モグリだよ!

にしても、普段、あまり人と接触しないワタシ、
現時点で既に、かなりの不安に駆られております。

初対面だけど、スーツは違うよね・・・とか、
沖縄は暑いけど、さすがにサンダルは失礼かな・・・とかさ、
もう、何をどうすれば良いのかわからないYO(>_<)

もう、週末まで時間がないし、でーじょぶかな。。。
あぅぅ、心配だ。


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※新築予定物件の外観パースです^^

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ばいしゅー^^

2017年6月16日金曜日

新築アパートの外観デザイン

今日は、あちこちへ行かなきゃいけないので、
慌ただしい日になりそうです。

午前中は、物件売却の打合せ。
銀行さんからゴニョゴニョ言われたので、現金化することに^^;
ということにしておきましょう。

午後からは、富山のGOHTEIにて、
不動産屋さんと顔合わせ☆

富山の投資家ツナさんにご紹介いただいた業者さんで、
独立開業したばかりの方だそうで、
どんな風に話しが進むか、いまからドキバクでござんす。

そして、夕方からは、トランクルームの案内・契約です。
この任務は、開店当初から自分でやってますが、
仕事を一通り経験したので、そろそろ誰かに任せようかなーって感じです。

何にせよ、一日、がんばります^^



◆新築案件

そりゃそうと、
GOHTEIの次のプロジェクトとして、
アパートの新築を進めています。

GOHTEIでの作業や方向性を年内に決着させ、
それが終わる頃、新築アパートの引き渡しを受ける・・・
という感じで考えています。

といっても、新築アパートは、
完成前から賃貸募集を掛けちゃうし、
DIYするところもほとんど無いし、
やること、あんま無いんですケドね。

状況としては、既に土地の売買契約や、
工務店との工事請負契約を済ませちゃったので、
検討段階を過ぎ、詳細決定段階へと進んでいます。

新築案件は初めての試みなのですが、
確認申請の前に、省エネ法のなんちゃらっていう申請が必要で、
その申請のために、
間取図や住宅設備・建具の寸法を決めなきゃいけないとのことで、
打ち合わせを何度も行うなど、色々と大変です。

そんななか、外観デザインは考えていますか?
と問われ、全く考えていないことに気付きました^^;

中古物件では、既に存在するものを購入するので、
外観デザインをどうこうするってのは、塗装し直す場合位なもんです。

でも、新築の場合は、最初の外観デザインを自分で決めることになるので、
これまた、楽しいけど、大変・・・という状況です。
だって、普段、昼間は外で作業したり、打合せしたりで、
なかなかパソコンに向かえないんだもの。

それでも何とかパソコンに張り付き、
外観デザインを考えてみました。

第一段の案として、こんな感じのものを考えてみました。




まぁ、難しいっす。

使える色については、二色までは無料で配色可能と言われましたが、
コーナーにブロックを配置したり、ラインを入れたり、窓周りに縁取りを入れるなど、
あれこれと考えて行くと、追加料金だらけになります。

とにかく、雰囲気はこういう感じになったので、
後は、これを見たインテリアコーディネーターの方が、
どういう風に広げてくれるか、ですね。


あ。ヤベ。そろそろ時間だ。行かなきゃ。


では、今日も一日、頑張りましょーー^^


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※最初に買ったアパートの敷地内に、ジャングルがありました・・・


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2017年6月15日木曜日

【GOHTEI】リフォーム2日目

あ、そうそう。

例の件ですが・・・

詳しく書けないのですが・・・

わかる人には、わかるっつーか・・・

相手(具体的には、相手の○○先)に対し、
弾道ミサイルを発射しちゃいました^^

あまりにもオカシな態度なので、
もう、容赦しねーぞーー、ってな感じです。

動きがあれば、また、可能な範囲で、こんな感じでお伝えしますね。



さて、廃墟GOHTEI改め、
GOHTEIのリフォームへ行ってきました。


◆植栽の改造

元々、こんな具合に、草木ボーボーな感じだったのですが・・・


前回、きれいに伐採し、除草剤をまき散らし・・・

とうとう、砂利を敷いてやったー!
これ、手前側の植栽~

YATTA--☆
これは、奥の植栽~~。

電柱に絡みついていた蔦を、根元で分断しておいたら、
見事に枯れてましたー^^


◆外灯用電源の確保

植栽を砂利敷きにしてスッキリさせたので、
外灯を設置したくなりました。

そこで、外灯用電源を確保することに・・・

都合よく、購入当初は、電動シャッターが設置されていました。

この電動シャッターは撤去しちゃったのですが、
電源線を生かしてありましたので、これを使用することにしました。


まずは、入口の両サイドにある壁の足元まで、
配管を埋設するための溝を掘ります。

斫り機を使いましたが、
アスファルトは柔らかいので、簡単に溝を掘れました^^

そして、VVFケーブルを通したPF管を配置します。


全体図は、こんな感じ。

お次は、コンクリートを用意します。


1時間ほど掛けて、コンクリートを打ち終えました。


腰がイタイ^^;


片方の壁には、ボックスを設置しました。
今度、タイマーを設置しようと思います。

最後に、壁の植栽側の面には露出コンセントを設置し、
外灯を設置した際には、コンセントを挿すだけで使えるようにしておきました。

と、ここまでやり終えた頃、
金沢から、KZKさんが遠路はるばる応援に来てくれました☆


◆エアコンの動作確認

実は、GOHTEIに設置されている9台の業務用エアコンが、
どれも動かないので、
どういうことなのか見に来て貰ったんです。

ちなみに、どんなエアコンがあるのかというと、
・業務用エアコン(動力):6台
・家庭用エアコン(単相200V):3台
というラインナップです。
多過ぎ~~♪

北陸電力との動力の契約は生きているので、
ブレーカーをONにすれば電源が入ると思っていたのですが、
そう簡単には行かなかったんですよねぇ^^;

そもそも、リモコンの液晶画面に何も表示されないんです。

でも、この期に及んで、
流石に、全てのエアコンが壊れているなんて無いやろ~、
と踏んでいたのです。


そして、KZKさんに見てもらったところ、
電源線が室外機から外されていることが判明しました。

早速、電源線を接続し直したところ、
各エアコンのリモコンの液晶画面に文字が表示されました!

をっ!動くのか?


と思いきや、全てのエアコンでエラー表示が・・・
しかも、エラーコードが幾つも表示されてます。ガーーーン

26年前のエアコンとなると、
交換用基板も無いよ・・・とのことで、
GOHTEIのエアコンは全滅ということになりました。

しかも、
四階に2台、茶室に1台を追加で設置する予定なので、
エアコンを合計12台も設置せなアカンや~ん。

うーーん、頭イタイよ。


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※GOTEIの植栽ジャングルが、こんなんなりました^^

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2017年6月13日火曜日

【コインランドリー】◆第4章◆仕入れた機器と価格

先日、経理作業のため、
クレジットカードの明細を確認してたんです。

毎月、ほぼ同一の相手(電力会社や携帯会社など)からの請求ばかりなのですが、
フと、違和感に気付きました。


ん?


HONG KONG


なんだコレ??って感じです。

明細が、こちら。

完全に、身に覚えがありません^^;

考えても思い出せそうにないので、
ネットで『ESERVICES HONG KONG 0570』と検索してみました。

検索結果 → https://goo.gl/acghdB


はい。ヤラレましたT_T
カード情報の不正使用です!


私のカードが使用されたのは、今年の4月21日とあります。

ついでに、『カード情報 漏えい』で検索してみると、
今年の3月、4月辺りで、
カード情報の大量漏えい事故が幾つか発生していたようです。

漏えい事故と不正使用の発生日が近いのと、
同様の被害に遭っている方々も、私と同時期に被害に遭っているようなので、
おそらく、3月、4月の漏えい事故のどれかが原因なのでしょう。。。


詐欺師軍団にカード番号・氏名・セキュリティコードが漏れているみたいなので、
もはや、カードを使用停止にし、新しいカードを作り直さなきゃいけません。

すぐにカード会社へTELすると、
・カード使用をすぐに停止すべき
・新しいカード番号を付与しますが、10日ほど掛かる
・支払った額は、おそらく、カード会社が補償できると思われる
と言われました。

ちなみに、今回の請求相手『ESERVICES HONG KONG 0570』からの
請求のみを停止すれば良いのでは?と思われるかもしれませんが、
カード情報を転売されるおそれがあるので、カード使用を停止しなきゃ危ないです。

また、カード不正使用を行う輩は、
キャッシュインするまでの1~2ヶ月の間、
不正に気付かれないように、少額の使用に留めているようです。

私の場合は、日本円に換算して1,087円でしたが、
相手には、キャッシュインしちゃった後だったようです^^;

というわけで、普段、カード明細を細かくチェックしていない場合は、
一度、明細(特に4月利用分)に目を通すことをオススメします。


それにしても、諸々の支払方法を変更するのがタイヘンです・・・




 あまり人気の無いコインランドリーシリーズです 

投稿予定の記事一覧(見出し)は、こちら。

*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*
◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
(1)初期投資
(2)ランニングコスト
(3)閉店コスト(オマケ)
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
(1)新品て、どうなんかなぁ
(2)中古機器はどうなの?
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格 ←今ココ
◆第5章◆ 機器のメンテナンス
◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
◆第7章◆ 売上アップのアイデア
◆第8章◆ コストダウンのアイデア
◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え
*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*


今日は、第4章を綴ります。


◆第4章◆ 仕入れた機器と価格

新品機器の販売業者から、高額な見積りを口頭で伝えられ、
神戸のランドリーマスターの方針には馴染むことができなかった私は、
中古機器での開店を決意しました。

そして、第2章でお伝えした初期投資の内訳(下記参照)を参考にしつつ、
近所のランドリーの広さや設置機器の種類をチェックし、
自分のお店の広さだったら、こんな機器が○台は必要かな・・・
などと思案しました。


【コインランドリーの初期投資の内訳】
場所代(土地・建物の前賃料等、土地・建物の購入費用、建設費用等の代金)
機器代(洗濯機、乾燥機、両替機、給湯機器、貯水槽、ポンプ、洗剤投入機、空調設備、照明器具、防犯カメラ等の機器の代金)
機器設置代(機器の設置工事や配管工事の代金)
内装工事代
備品代(椅子、テーブル、洗濯物カゴ、洗剤、柔軟剤、掃除用具、書棚、来客用雑誌類等の備品の代金)
販促費(チラシ作成、チラシ配布、看板設置等の代金)
という感じになると思います。


そして、先般ご紹介した『せんたくウサギ』さんとコンタクトを取り、
現地へも再び出向いて、用意する機器を決めました。

具体的には、
・13k乾燥機(小型、シセル社、1993年式):3台
・23k乾燥機(中~大型、エレクト社、1997年式):1台
・16k洗濯機(小型、エレクト社、1993年式):1台
・23k洗濯機(中型、エレクト社、1993年式):1台
の、計6台を仕入れることにしました。

そして、実際に設置した機器類がこちら↓


買ったばかりの状態は、
シールだらけ、塗装もイマイチ・・・という感じでしたが、
シールを剥がし、塗装したところ、こうなりました↓


案外、古い機械でも、どうにでもなるモンですね^^

ちなみに、うちの店舗は超小型店ですが、
これを参考にして、中規模店舗を作る場合には、
うちの品揃えの2~2.5倍位の機器台数を見繕えばよいかと思います。


肝心のアレ

さて、そろそろ、シビれを切らしつつある方もいらっしゃるでしょう。

そう。
アレ。

アレですよ。

早く言え、って?

そう、機器の価格ですよね!

出しますよ。


う~~~~~~~ん。


コレだ↓


乾燥機、洗濯機、洗剤自動投入機で100万円ピッタリでした^^

機器の運搬は、友人のKZKさんに、運送業者を紹介してもらい、
上記の見積りと同額(5万円)で運搬してもらいました。

設置については、上記見積りでは、
せんたくウサギさんにお願いすると15万円掛かるところ、
ガス会社へ頭を下げ、タダでやってもらいました^^;

というわけで、大きな機器の費用は、
運搬費5万円込みで、105万円だったということです。


その他の機器

冒頭でお伝えしたとおり、
コインランドリーの初期投資の内容は、乾燥機と洗濯機だけではありません。

必要な機器だけでも、
洗濯機、乾燥機、洗剤投入機のほかに、
両替機、給湯機器、貯水槽、ポンプ、空調設備、照明器具、防犯カメラ等の機器が必要になります。

私のお店では、どうしたのかと言いますと、
両替機→→→ヤフオクで、中古を1.5万円でGET
給湯機器→→→ヤフオクで、中古のエコキュートを6万円でGET
貯水槽、ポンプ→→→アパートに設置済みだから不要
空調設備→→→既設エアコンは使用せず、4千円の扇風機を壁に設置
照明器具→→→既存の蛍光灯をLED蛍光管に変更し、品代で1万円程度
防犯カメラ→→→無し!
という感じで、約10万円でその他機器類を用意しました。

というわけで、機器代は、諸々を合計すると、115万円でした。


参考までに、その他諸々の初期投資額についても触れておきます。


場所代

私の店舗は、所有しているアパートの空きスペースを利用したので、
賃料は発生しないため、場所代はタダです^^;


機器設置代

ガス会社さんに、タダでやってもらいました☆


内装工事代

乾燥機や洗濯機を囲う壁や、隣りの部屋との境にある引き戸を隠す壁など、
大工仕事でできるものについては、DIYしましたので、
材料代として3万円程掛かっていると思います。

壁クロス・床CF工事については、面倒臭かったので業者さんにお願いしました。
正確には覚えていませんが、狭い場所なので、5万円程度だったように思います。

というわけで、内装工事代は、8万円でした。


備品代

備品代などの細かい金額についても触れておきます。

私のお店での例では、
椅子→→→2脚を、中古事務機器店で2千円でGET
テーブル→→→リサイクルショップで5千円程でGET
洗濯物カゴ→→→同県内で廃業したランドリーの店主からタダでGET
洗剤、柔軟剤→→→ホームセンターで、1年分を5千円程でまとめ買い
掃除用具→→→ホームセンターで、モップを2千円程でGET
書棚→→→リサイクルショップで3千円程でGET
来客用雑誌類→→→古本屋で、料理本や週刊誌を2万円分ほどまとめ買い
という感じで、必要な備品を用意しました。

というわけで、備品代は、約4万円でした。


販促費

販促費についても触れておきます。

私のお店では、
チラシ作成→→→原稿をDIYし、印刷のみ、ネットショップへ依頼
  印刷代は、枚数・出荷までの日数・品質によって異なりますが、
  片面カラー・3000枚・10日後出荷なら、5千円しないようです。
  初回(5年前)の印刷代が幾らだったかは覚えていないです^^;
  ●ラクスル ⇒ https://raksul.com/flyer/a4/
チラシ配布→→→地元紙への折込みを、3.2円/一枚でお願いしています。
  毎回、3,000枚×3.2円で、約1万円掛かっています。
看板設置→→→看板作成・設置をDIYしたので、材料代で5千円程度掛かった

というわけで、販促費は、2万円でした。


ぜんぶで幾ら?

最後に、結局、初期投資額として全部で幾ら掛かったのか、
合計金額を出してみます。

ここまで説明してきた初期投資の内訳は、以下のとおりです。
・機器代:115万円
場所代:タダ
・機器設置代:タダ
内装工事代:8万円
備品代:約4万円
販促費:2万円

これを合計すると、約129万円ということになりました。


これを見ると、あの新品機器の業者が言っていた、
1700万円~って、いったい何だったんだろう・・・と思いますねぇ。

というわけで、
コインランドリーは、中古機器を買って始めれば、
初期投資額を格段に低く抑えることができる☆
ってことがお分かりいただけましたでしょーか。


以上で、第4章はおしまいです。


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※手直しし始めたんだけど、壊したくなってきた物件です^^;

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今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅー^^