◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

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◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

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◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

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◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2010年8月12日木曜日

売主さんが決済時刻に来ませんでした・・・

運命の8月12日です。


今日は、

20009年末から手掛けてきた、

RC5階建て物件の決済の日です。


予定どおり、午前10時に、

●●銀行小松中央支店に、大勢の関係者が集まりました。


買主(私)、私サイドの仲介業者である中田さん、

司法書士の松村先生、抵当権者である北陸信用金庫の担当者さん1人、

売主サイドの仲介業者さん2人、●●銀行の担当者さん2人、

の総勢8人が午前10時に勢揃いしました。


が、

何か足りません。


わかりますか?


そう。

売主さんが、いません(>_<)


不動産屋さんが売主さんのご自宅に電話したところ、

奥さんが電話に応対し、

「とぅに出掛けましたが、まだ着いとらんですか?」

と仰るのが聞こえました。


結局、そのまま20分が経ちました・・・


誰ともなく、

「田●さん、もしかして、小松支店へ行ったんじゃない?」

とつぶやきました。


●●銀行は、

小松市内に小松支店と小松中央支店があり、

年配の方は、新しくできた小松中央支店に馴染みが薄いそうです。


不動産屋さんが慌てて小松支店に電話してみたところ、

案の定、売主さんは、小松支店の店内で佇んでいました。


小松支店の行員さんにお願いし、

小松中央支店へ移動するように伝言してもらうと、

10時35分頃に、

雨でびしょ濡れになった売主さんが到着しました。


しかも、

遅刻したという認識がなく、

「小松中央支店って、聞いてない!」

と仰るものだから、皆、唖然です。


まぁ、

権利書、印鑑、領収証など、

決済に必要な物は全て揃っていたので、

予定より大幅に遅れて決済が無事終了しました。


なお、売主さんは、88歳というご高齢の方です。


もしかすると、

決済時に、権利書を忘れたとか、

何らかのトラブルが起きるかなぁと思っていたのですが、

決済場所に現れないとは・・・

想像を超えていました。


何にしても、

これでようやく物件が手に入ったわけですが、

これから空室を埋めていかねばなりません。


とりあえず、

物件が手に入ることを確認するまで予定を先延ばしにしていた、

IKEAへの買出しを、8月20から行います。


これが、我が家のちょっとした夏のイベントになりそうです。


レンタカーでハイエースを借り、

大量の荷物を持ち帰る予定です。


8月20日~22日に、

IKEA新三郷店で石川ナンバーのハイエースを見かけたら、

私が家族でウロウロしているはずです!

2010年8月10日火曜日

長く住んで貰うための施策

先日、

ご入居いただいている方々へ、

こんなサプライズを実施してみました。


▼写真は、こちら
⇒ http://tinyurl.com/3463ek8


当然と言えば当然なのですが、

みなさん、驚きます。


だって、

例えば、サラリーマンやってたら、

会社で取引先へお中元を贈ることはあっても、

ご自身がお中元を戴くことって、ほとんど無いはずです。


ちなみに、今回は、

・ゼリーの詰め合わせ

・水羊羹の詰め合わせ

・煎餅の詰め合わせ

を用意し、

入居者様のお顔を思い浮かべながら、1つずつチョイスしました。


値段は、一箱780円です。


フと立ち寄った薬局で在庫処分をやっていたので、

見た目は2,000円ほどですが、

激安価格で買うことができました♪


なお、入居者様への贈り物については、

値段を気にしなくてよいと思います。


値段よりも、

サプライズのほうが重要だからです。


普段の生活を思い返してみてください。


近所の誰かから、

突然、プレゼントを戴くことって、

殆ど無いと思います。


なので、

サプライズでプレゼントを渡すだけで、

入居者様に喜んでもらえます。


そして、

相手の気持ちを緩ませたところで、

世間話しをしたり、

設備の不具合などについてヒアリングしちゃいます。


こんな感じで、

入居者様との、

付かず離れずの適度な距離感を保つことができます。


なお、わたしは、

「今より住み良いアパートは無いだろう・・・」

と入居者様に感じてもらうことが、

満室を維持するための対策になると考えています。

フルローンのお話し 第4話

久々に賃貸用不動産を購入します。

具体的には、前回の決済が2009年4月で、

今回の決済が2010年8月12日の予定なので、

1年4ヶ月ぶりです。


今回の案件は、昨年末に唾を付けてから、

決済までに半年以上も掛かってしまいました。


その間に起きた●●なことや、○○なことについて、

これから数回に分けて、お話ししていきます。


今回は、2010年4月14日を振り返ってみます。


▼第1話は、こちら
⇒ http://ameblo.jp/shiroiyama/entry-10610776623.html

▼第2話は、こちら
⇒ http://ameblo.jp/shiroiyama/entry-10610868630.html

▼第3話は、こちら
⇒ http://ameblo.jp/shiroiyama/entry-10612336184.html


なお、今になってみると、

諦めずに頑張って良かったな、と思います。

もしあなたが、融資が引けなくてくじけそうなら、

私の泥臭い行動が参考になるはずです。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


■ 2010年4月14日の回顧録

前回の回顧録では、2010年2月9日を振り返りましたが、

今回は、2010年4月14日を振り返ります。


その間、約2ヶ月もあるのですが、

実は、東京から石川県へ引っ越しました。


石川県白山市の田んぼの真ん中にある所有物件の自己使用部分へ、

完全に移動したというわけです。


そんなこんなで、

引っ越し準備や荷物の整理などでバタバタしており、

以前から述べている売価7,000万円のRC物件について、

動きが鈍っていました。


で・す・が、

しぶとい私は、勿論、あきらめずに動いています。


引っ越しが完了してから、

石川県内の●●信用組合さんと、

日本政策金融公庫へアタックしました。


●●信用組合さんでは、

「フルローンは難しいものの、諸費用込みの価格の9割ほどであれば・・・」

という支店長さんからの前向きなお言葉を頂きました。


支店長さん曰く、

「うちは(うちの支店では)、本部でNoと言われる話しについては、稟議を上げません」

とのことです。


つまり、本件については本部でOKと言われる可能性が高いというです。

本当でしょうか・・・


ところで、9割のローンでは決済時に700万円ほど資金が足りません。


「足りない」というのは、

自己資金を使うつもりがないからです。


そこで考えたのが、

日本政策金融公庫からの融資との合わせ技です。


現在、●●信用組合さんと日本政策金融公庫それぞれから、

返答を待っています。


●●信用組合さんからは、本部の判断結果について連絡がある予定です。


一方、日本政策金融公庫からは、面談の日時の連絡がきます。


今回はこの辺で。

次号では、●●信用組合からの返答があります。

お楽しみに★

クロダイだーッ!

YouTubeを見てて、思わず笑ってしまいました。



面白すぎです♪

2010年8月7日土曜日

“きんしょう”って何ですか?

今回のフルローンの件で、銀行の担当者さんや、

仲介の不動産屋さん等の口から、

“きんしょう”って言葉が頻繁に出てきます。


私は、初めの頃は、意味がわからないまま、

うんうんと頷いていました。


しかし、あるとき、

仲介の不動産屋さんから、

「“きんしょう”の日時は、希望ありますか?」

と尋ねられてしまったので、

知ったかぶりができなくなってしまいました。


そこで、思い切って聞いてみました。


「中田さん、“きんしょう”って何かの略語ですか?」

って感じです。


答えは、

『金銭消費貸借契約』の略語、ということでした。


要するに、融資の契約のことです。


モヤモヤしていた気持ちがパッと晴れました。


いやぁ、それにしても、

不動産に関わると、難しい言葉がたくさん登場しますね。


また新ワードを覚えたら、

シェアしますね。


でも、知らないのが私だけだったらスミマセン(T_T)

フルローンのお話し 第3話

久々に賃貸用不動産を購入します。

具体的には、前回の決済が2009年4月で、

今回の決済が8月12日の予定なので、

1年4ヶ月ぶりです。


今回の案件は、昨年末に唾を付けてから、

決済までに半年以上も掛かってしまいました。


その間に起きた●●なことや、○○なことについて、

これから数回に分けて、お話ししていきます。


今回は、2010年2月9日を振り返ってみます。


▼第1話は、こちら
⇒ http://shiroiyama.blogspot.com/2010/08/blog-post.html

▼第2話は、こちら
⇒ http://shiroiyama.blogspot.com/2010/08/blog-post_05.html


なお、今になってみると、

諦めずに頑張って良かったな、と思います。

もしあなたが、融資が引けなくてくじけそうなら、

私の泥臭い行動が参考になるはずです。
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■ 2010年2月9日の回顧録

今朝、JA石川信連の融資担当者さんから電話がありました。


売買価格7,000万円に対し、

担保評価が4,000万円しか出なかったです・・・スミマセン

という回答でした。


担保評価は事前に計算済みで、

低くても7,000万円は超えると考えていたので、

信連の評価は低過ぎです。


ちょっと、今後も使えない感じですね。


実際のところ、北陸信用金庫では、

担保評価は7,000~8,000万円と言われたので、

自分の計算は凡そ当たっているはずです。


何はともあれ、また転んだわけですが、

実は、東京から石川県への

電話による融資打診が可能な金融機関が他にありません*。


* 「他にありません」というのは正確ではないかもしれません。

その時点でリストアップしていた金融機関に電話をした結果、

そのような状況になった、ということです。

もしかすると、支店が異なれば、電話で融資打診ができたかもしれません。


ところで、今回の件に関連し、

すでに10件ほどの金融機関へアタックしました。


銀行には打診せず、信用金庫と信用組合を中心にアタックしたのですが、

信用金庫は、審査が緩いところもあれば、

逆に堅いところもあることがわかりました。


ところで、

今回の動きの最中、実は別の物件に関し、

N信用金庫でオーバーローンOKの審査結果を得ることができました。


この話しは、売主さんが転進したため、流れてしまいましたが、

N信用金庫さんの営業エリア内の物件であれば、

有利な取引ができそうなので、良かったです。


ところで、まだ書類を送っていない金融機関は、

3月に引っ越してから書類を持参して欲しい、

と言われた信用組合2つになってしまいました**。


** 今回の件では、銀行には相談に行っていないので、

この時点では、かなり先行きが暗い感じでした。

でも、結局フルローンを出してくれた金融機関は、

案外身近にあったんです。灯台下暗しとはまさにこのことです。


にしても、融資の状況は、なかなか厳しいですね・・・


さて、この先どうなることやら・・・

次号に続きます。

2010年8月5日木曜日

フルローンのお話し 第2話

久々に賃貸用不動産を購入します。

具体的には、前回の決済が2009年4月で、

今回の決済が8月12日の予定なので、

1年4ヶ月ぶりです。


今回の案件は、昨年末に唾を付けてから、

決済までに半年以上も掛かってしまいました。


その間に起きた●●なことや、○○なことについて、

これから数回に分けて、お話ししていきます。


第2話では、2010年2月3日を振り返ってみます。


第1話は、こちら
⇒ http://ameblo.jp/shiroiyama/entry-10610776623.html


なお、今になってみると、

諦めずに頑張って良かったな、と思います。

もしあなたが、融資が引けなくてくじけそうなら、

わたしの泥臭い行動が参考になるはずです。
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■ 2010年2月3日の回顧録


融資を打診していた金融機関(H信金野々市支店の担当TNGCさん)から、

融資NGの回答がありました。


具体的には、自己資金3割でお願いします、という内容です。


わたしはフルローンを希望しているので、

自己資金3割が必要になるという回答は、融資NGと同義です。


というわけで、また転んだので、

また起き上がって次にトライします。


それから、既に断られたJA白山のお偉いさんがよそ者*には厳しいようなので、

JAバンクは諦めていたのですが、

JAバンクのボス(JA石川信連)に問い合わせたところ、

信連に直接申し込んで良い、との回答をもらったので、

トライすることにしました。


* 私は、2010年2月3日の時点で東京都在住であり、

2010年3月に、石川県白山市に引っ越し、

住民票も移す予定です。JA白山の役員さん等曰く、

『地元民を支援するという方針なので、

東京から来てイキナリ「融資」と言われても・・・』

という感じでした。やっぱ、相手は融資というシステムではなく、

人なんだなぁとシミジミ思いました。


ところで、信連さんに対し、

他の金融機関に送るのと同じ書類を送っていては芸が無いので、

収支予測を10パターンほど作成し、

収支の良いものから順に(希望する融資条件の優先度の順に)書類を重ねて送りました。


収支予測を1枚だけ送付した場合、

この条件ではダメです、と言われたことがあるので、

そう言わせないための対策です。


さて、どうなることやら…

次号に続きます。

6,000万円フルローンOK出ました 第1話

久々に賃貸用不動産を購入します。

具体的には、前回の決済が2009年4月で、

今回の決済が8月12日の予定なので、

1年4ヶ月ぶりです。


今回の案件は、昨年末に唾を付けてから、

決済までに半年以上も掛かってしまいました。


その間に起きた●●なことや、○○なことについて、

これから数回に分けて、お話ししていきます。


今号では、2010年2月1日を振り返ってみます。


なお、今になってみると、

諦めずに頑張って良かったな、と思います。

もしあなたが、融資が引けなくてくじけそうなら、

わたしの泥臭い行動が参考になるはずです。
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■ 2010年2月1日の回顧録


現在、石川県内にあるRC一棟物、築12年、5階建て、

の物件の購入にあたり、

金融機関へ融資の打診を行っています。


とはいえ、状況は厳しく、

2009年末から2010年2月までに、

融資の相談に乗ってもらった金融機関は10以上になりますが、

いまのところ全敗です(T_T)


ふつう、ここら辺で諦めますよね。


といいますか、3連敗ほどした時点で、

自分を責め始めますよね・・・


『やっぱ、属性が悪いんかなぁ』みたいな、ね。


でも、私は負けません。


当たって砕け、当たって砕け、を繰り返し、

いつの日か、受け止めてくださる金融機関が現れることを信じています。


前回の購入時も、こういう感じでしたので、

まぁ、融資ってのはこんなもんでしょう、

と思っています。


なお、現時点で、回答待ちの金融機関が1つあります。

さて、どうなるのでしょうか。

次回に続きます。





PS1

何か私に聞いてみたいことや、ご意見ご感想がありましたら

お気軽にご連絡ください。

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白い山の大家の無料ツールです。↓まだの方は、ぜひ使ってみてください。

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万が一、「まぐまぐ」が使えなくなった場合に備え、

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2010年8月1日日曜日

著名投資家さんから引っ張りだこの保険屋さんに会ってきました

わたしは、

投資家けーちゃんに保険代理店さんを介して頂き、

保有物件の火災保険を任せています。


これまで、

2棟と区分1戸の火災保険をお願いしてきたのですが、

実は、まだ一度もお会いしたことがありませんでした。


それで、

今回のフルローン物件の火災保険もお願いしたので、

そろそろ、一度ご挨拶に行ってみようと思いました。


ちょうど、お盆の時期で実家に帰省するので、

そのタイミングでオフィスへお邪魔することにしました。


また、この保険屋さんのオフィス&ご自宅(富山県高岡市麻生谷)は、

私の実家(富山県高岡市永楽町)から近い、

ということは薄々感じてはいました。


ところが、

実際に車でオフィスへ向かってみると、

ナント、

車で10分も掛からない超ご近所ということがわかりました。


それはそうと、

この保険屋さんは、有名なけーちゃんに紹介頂いたということで、

間違いない方だろうとは思っていましたが、

本当にすごい人でした。


何が凄いかというと、

こういう賞を受賞したそうです。

⇒ http://tinyurl.com/officetakaoka


日本で唯一の受賞者・・・ではないようですが、

本人曰く、他の保険屋さんとは、圧倒的な差がある!

らしいです。


また、

この保険屋さんは、

超有名な不動産投資家さん等と取引があります。


投資家けーちゃんは、

わたしの保険契約の件でお世話になったので、言うまでもなく、

あの人もこの人も、みーんな取引先・・・という状況でした。


しかも、この保険屋さんのオフィスは、

高岡市のなかでも、かなりの田舎にあります。


お会いしてお話しをしながら、

こんな田舎に全国の不動産投資家さんから依頼が来るなんて、

凄いなぁと感心させられっ放しでした。


ところで、

この保険屋さん曰く、

取引先の約9割はメールと電話で連絡を取るだけで、

実際に会って話すことはほとんどないそうです。


しかも、

こちらのオフィスまで会いに来たのは、

わたしが初めてだそうです(^_^;)

これは、ウソかもしれない・・・

お酒を飲みながらお話ししていましたので。


それから、

火災保険で悩んでいる不動産投資家さんを紹介してください、

とのことなので、

この、著名不動産投資家さんから引っ張りだこの保険屋さんを紹介して欲しい、

という場合は、

白い山の大家までご連絡ください。

⇒ shiroiyama@chintai-info.net

※氏名と電話番号を必ず記載してください。


なお、私は保険の専門家ではないため、

ご希望の場合は、あなたの連絡先を保険屋さんへ伝えますので、

保険屋さんと直接お話しください。