◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


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2012年11月30日金曜日

乾燥機の制御についてのお勉強 @コインランドリー

■故障がキッカケで見えたもの

私は、自前のコインランドリーで使用している機械のすべてを、中古の物で揃えています。
そのため…というか、コインランドリー業界では、中古機器には取説がありません。

従って、乾燥機や洗濯機が、どんな制御をしながら動いているのか、よくわかっていませんでした。
ぶっちゃけたところ、100円が投入されたら、所定の時間だけ通電するよね~程度の感覚でした。
これじゃあ、お客さんと同レベルですね(T_T)

でも、今般の故障によって、電気屋さんといっしょに、あぁでもない・こぅでもないと言いながら、
乾燥機を何度も動作(動作させると、数秒~数十秒で漏電ブレーカが落ちる(-_-;))させているうちに、
乾燥機の点火制御のことが何となくわかってきました。


■点火制御

乾燥機には、衣類と一緒に回転するドラムがありますが、そのドラムの下、つまり機械内を流れる風の下流側には、
温風の温度を検出するサーモスタットが設けられています。

乾燥機は、サーモスタットから送られてくる電気信号に基づき、ドラム内のおおよその温度を検知し、
・ドラム内の温度が所定の温度より低いときにはバーナーに点火する
・ドラム内の温度が所定の温度より高くなると、バーナーを消化する
という制御を行っているようでした。

うちで使っている故障した古い乾燥機の、ごちゃごちゃした制御室の様子がこちらです。
↓↓↓
中央奥に見える横並びの7つのランプが、ドラム内の温度を示しているようです。

ドラム内の温度が所定の温度より低い場合は、すべてのランプが点灯します。
そして、すべてのランプが点灯している場合は、バーナー脇に固定された点火棒?(通電し、真っ赤になる電熱線様の金属棒)が真っ赤になり、点火待機状態となります。

その後しばらくすると、バーナーへガスが供給され、点火棒付近から着火し、炎がバーナー全体に行き渡ります。

バーナーに点火し、ドラム内に温風が供給され始めると、ドラム内の温度が上昇します。
今回のお勉強時には、洗濯した衣類を投入していなかったので、ドラム内がすぐに熱くなりました。

ドラム内の温度が上昇すると、サーモスタットからの信号に基づき、制御室内のランプが右側から徐々に消灯していきます。
そのときの様子が、下の2枚の写真に写っています。
↓↓↓


そして、ランプが右側から4個または5個消灯した時点で、バーナーへのガス供給を停止し、消火するという制御が行われているようでした。
ただ、消火タイミングが、消灯するランプが4個と5個のどちらなのかは、何度見ても、よくわかりませんでした。

バーナーの火が消えると、ドラム内の温度は徐々に下がっていきます。
そして、制御室内のランプが徐々に点灯していき、すべてのランプが点灯したタイミングで、再び点火する…という制御を繰り返すようです。


■故障の原因が判明!?

今回の故障は、
さいきんあまり面倒を見ていなかった乾燥機から、
「もっと気にかけてくれよ!」
と言われているような気がしました。

本当にゴメンよ...可愛い乾燥機ちゃん。

ただ、悪かったなと思っていても、故障が直るわけではないので、
電気屋さんと一緒に故障箇所を調べまくったところ、以下の2箇所の故障が発覚しました。

・サーモスタットの故障
・モータの漏電

今回の故障の当初は、サーモスタットが濡れたことによって漏電しただけだと思っていました。
で、これはよくあるケースで、サーモスタットがよく乾燥すれば、元通りに動き出す…というのが、セオリーでした。

でも、今回は、待てど暮らせど症状が改善しません。
サーモスタットを何日乾燥させても、漏電ブレーカが落ちます。

オカシイなということで、サーモスタットを隣りの正常な乾燥機と入れ替え、
まずは、正常なほうの乾燥機を動かしてみました。

すると、あろうことか、漏電ブレーカが一発で落ちてしまいました。
これで、サーモスタットがイカれていることが判明しました。

次に、故障したほうの乾燥機には、正常なサーモスタットを取り付けたので、こちらは正常に動作するはずです。

でも、故障したほうの乾燥機を動作させたところ、こちらも数秒~数十秒で漏電ブレーカが落ちてしまいました。

ということは、原因はサーモスタットだけではないな…ということになり、
あちらこちらの電線で、漏電状況を調べてみました。

すると、モータの電線から30~50mAの漏電が検出されました。

漏電ブレーカの動作電流値は30mAなので、50mAの漏電があれば、一発でブレーカが落ちます。

で、結局、サーモスタットとモータの故障ということがわかりました。

でも、サーモスタットだけなら安く仕入れられそうですが、モータとなると、高いんです。
今回は、部品取り用に、中古の乾燥機を一台買うことにし、そこからモータとサーモスタットを流用することにしました。

年内には部品取り用のマシンを取りに行かないといけません。
部品の交換作業については、追って解説しますね。


■サーモスタットの別の役割

故障当初は、サーモスタットが濡れたことで漏電したと思っていました。
これは、本当によくあることで、びしょ濡れの衣類をドラムに投入すると、ドラムの真下にあるサーモスタットが濡れ、漏電ブレーカが落ちるんです。

何故かといえば、仮にサーモスタットが水に濡れた状態で乾燥機が動作し続けた場合には、
サーモスタットは、ドラム内の実際の温度よりも随分低い温度を検出し続けてしまいます。

すると、上述した点火制御により、ドラム内の温度は低い!ということになり、バーナーが燃焼しっ放しになり、
ドラム内が異常な高温になり、衣類に着火し、火災に発展するということになります。

従って、サーモスタットが濡れた場合には、漏電ブレーカが落ち、半強制的に火災を抑制しているということになります。




コインランドリー経営は、不動産賃貸業と同じく、勉強の連続ですね。
機械いぢりが好きな性格でよかった…

2012年11月27日火曜日

あるマンションの闇

先般、なにかに導かれるように、自宅を一人で出た。
時刻は、夜の10時すぎ…

こんな時間に、仕事でもないのに、
家族を置いて一人で外出することは、あまりナイ。

車を走らせること20~30分。
とある大きな建物の前に差し掛かった。

ん?
何か変だ。

よくわからないが、違和感を覚えた。

車を降り、辺りを見回す。

建物の脇を流れる幅3mほどの小川は、
外灯の明かりに照らされ、きらきらと水面を輝かせている。

辺りは住宅街だった。

そこらの家には明かりが灯っているが、
なにぶん、遅い時間だけに、道に人影はない。

小川のせせらぎだけが、静かに響いている。

とそのとき!

ササササ…

背後に足音を感じ、振り返った。


誰もいない?


ん!?

建物の前に停められた車の陰に、一匹の黒猫を見つけた。
犯人はこいつか。

近づこうと一歩踏み出したところで、
猫は、道の向こうへ走り去った。


私は、渡りを見回しながら、
恐る恐る、建物へと足を進めた。

やはり、何かがオカシイ。
何だろう、この感じ。

人が生活している雰囲気は、確かにある。

ここは、マンションだ!
でも、何か変だ。

暗いのだ。
しかも、相当暗い。
恐怖を感じるほどの暗さだ。

住人のいるマンションが、
夜中に真っ暗なんてことがあるのか…
と感じていた、そのとき!?
とんでもない光景が目に飛び込んできた!

・・・


・・・・・・


・・・・・・・・・

ガーーーン

廊下の天井に設置されている蛍光灯が、
合計30本のうち、15本も切れていた(>_<)

どうりで暗いはずだ。

どうりで、誰も部屋から出てこないはずだ。

あ。そうだ。
ここは、おれのマンションだった。

急いで最寄のホームセンター(カーマ)へ走った。
一本300円弱の蛍光灯と、蛍光管を、
予備を含めて20セット仕入れるためだ。

脚立は、車のトランクにある。

建物に戻り、
急いで作業を開始した。

蛍光灯を外し、真っ黒になった蛍光管を外し、
新しい蛍光管と蛍光灯を取り付ける。

当然、すぐにパァッと明るく点灯する。

約1時間をかけて15本の蛍光灯を交換した。

交換作業中の荷物がコレだ。


そして、建物は見違えるように輝きを取り戻した。

私は、満足げに車に乗り込み、キーを回した。


あれ!?

さっきの猫が、車の前でこちらを見ていた。

一瞬ドキッとしたが、すぐにいなくなった。

私は、帰路についた。

2012年11月15日木曜日

パウンドケーキとコインランドリー

コインランドリーの乾燥機が故障しました。
先日のこの記事のとおりです⇒http://shiroiyama.blogspot.jp/2012/11/blog-post_12.html

相変わらず、お金を入れると、2~3秒動いた後に、漏電ブレーカが落ちます。
サーモスタットは完全に乾いているはずなのに、おっかしいなぁ…
と思いながら、とりあえず、サーモスタットを分解してみることに。

乾燥機の前面パネルを外し、
腕を肩まで突っ込んだ状態で、なんとかビスを外し、
サーモスタットを取り外しました。
こちら↓


あれれ?サーモスタットの筐体の隙間から、
怪しげな白っぽい物体が見えるゾ。

おそるおそる分解してみた。


きゃーーーー。
綿毛のパウンドケーキやん♪

酷い。酷すぎる。。。


てなわけで、綿毛を取り除き、
ようやくサーモスタットの端子類が見えてきました。

で、調子に乗って、ブレーカをON!

ぐぃぃぃぃぃぃーーーーーーん、バツンっ!

あ。やっぱダメやったわ。


たぶん、基板がイッちゃってんね。

というわけで、基板の型式を調べ、
ウェブで検索しまくること1分。

出るわ出るわ。海外のパーツ屋さん。

とりあえず、2社へパーツの海外輸送を打診してみた。
当然、英語だぜぇ ̄ー ̄*)ニヤリッ

さぁ、無事に基板を手に入れることができるのか?
どうなる、オレ。
いや、乾燥機。

2012年11月14日水曜日

1億1500万円

さきほど、某地銀の某支店の担当者さんから着信があり、
融資の内諾をもらいました。

問題は、決済の日程です。

売主側が、決算の都合により、決済を2013年2月にしたいと言っています。

当然のことながら、私も、連帯保証をしてくれる嫁も、銀行さんも、
年内の早いうちに済ませたいと思っています。

決済が2~3ヶ月延びれば、その間の家賃収入が得られないからです。
そう思うと、高額な融資の連帯保証をOKしてくれた嫁には、
決済時期が延びてしまうのは、とても申し訳なく思ってしまいます。


ただ、2月決済となると、あまりに時期が遅いため、
仲介の不動産屋さんには、せめて1月初頭~中旬での決済をお願いしました。

すると、不動産屋さんは、
『ほかにも同じ金額で買いたい人がいるんだから、あまり無理を言うと、話しが流れてしまうよ。』
と、ひとこと言ったうえで、『1月決済に向けて頑張ります!』と言っていた。
本当に頑張ってくれるのだろうか…



なお、今回の融資条件は、15年、変動2.1%です。
順調に行けば、約15年後には、3本の融資(合計約2億円)の返済が完了します。

早くそうなって欲しい…というか、できるだけ繰り上げ返済を進めていけるよう、頑張らねば。


さぁて、決済はいつになるのやら。

2012年11月12日月曜日

ランドリー事故

11月7日(水)~11日(日)のあいだ、
家族四人で、ディズニーシーとスカイツリーへ行ってきました。

ぼく自身の目的は、
第一に、家族の笑顔を見ること
第二に、自分も楽しむこと
でした.......................................が!?

楽しむつもりでも、はしゃいで暴れまくる子供たちに神経が削り取られ、
結構、怒りっぱなしだったような、なんだか複雑な気分の旅行でした。

まぁ、スカイツリーは、さすがに凄かったですけど。
凄い!と感じるより、子供たちへのイライラのほうがデカかったかなと。

で、トラブルはこれで収まらず、
10日(土)の昼過ぎ、知らない番号から電話が鳴りまくりました。

あろうことか、留守中に限って乾燥機の故障です。
しかも、主ブレーカが落ちたらしく、全機器が動きません。

動かないだけならよいのですが、
一旦お金を入れると戻ってこないという状況でした。

それで、
『お金を入れたのに機械が動かない!』
というお客さんからの電話が殺到しちゃったんです(>_<)

この状況は、オープン前のテスト運転時にも起こったのですが、
実は、原因はお客さんにあります。

水が滴るほどのびしょ濡れの衣類等を乾燥機に入れると、
センサー(サーモスタット)が漏電し、
ブレーカが落ちてしまうのです。

今回のトラブルも、このケースでした。

旅行中なので、ブレーカを操作できないため、
帰宅後にお詫びする旨をお伝えし、電話を切りました。

■帰宅後...

本日、返金しようと思い、電話くださった方々へ電話をかけました。
快い対応の方がいてくださったのは不幸中の幸いでした。

でも、その快い方からの情報によれば、
同様にお金を入れてしまったおばあちゃんが、
近所のランドリーで有ること無いことを怒りに任せてわめき散らしていたと・・・(-_-;)

店舗経営も山あり谷ありですね。
これを踏まえ、対策を考えねばと思いました。
というか、テストで起きたケースなのに、放置しすぎましたね。
反省しきりです。


2012年11月10日土曜日

融資の審査が8~9合目辺りに差し掛かりました

富山での億物件購入の話しは、某地銀さんにて、
『オーバーローン、金利2.3%、18年返済、共担あり、保証人あり』
という条件で前向きに鋭意検討いただいています。

実は、審査が開始されてから既に一ヶ月が過ぎたのですが、
そろそろ、この融資審査が8~9合目に差し掛かっています。

具体的には、『支店→本店審査部→本店審査部部長』という既定の流れのなかで、
審査部から部長さんへ話しが進んだようです。

それで本日、融資担当者さんから電話がありました。

『実は~~...大変言いにくいのですがぁ...』
といつになく暗い声が聞こえてきました。

ありゃりゃ?
もしかして、融資NGなのかしら!?
とまさかの結果を想像しましたが、そこまで悪い話しではありませんでした。

『実は、部長のほうから、返済期間を...18年ではなく、15年であればOKと言われています。
金額が大きいだけに、3年変わると、毎月のキャッシュフローが10万円変わってきます。
これで進めてもよいですか?』
という内容でした。

この時点で、実際にどれほどの収支になるのかよく見えていなかったのですが、
とりあえず、これでOKということにしておきました。
詳細は、帰宅してから収支判定ツールで確認だな...と。

でも、横で聞いていた嫁が、嫌そうな顔をしていたので、
担当者さんに電話し直し、『15年だと、嫁が首を縦に振りません...』と伝えました。

すると、
『では、金利を2.1%にさせます!キャッシュは1.5万円ほどしか改善しませんが...』
という話しになりました。

金利が下がったのは良いのですが、果たして収支は如何に!?
週末に帰宅するので、ツールで確認するのが楽しみ。

2012年11月7日水曜日

プレジデント9さんと…

本日は、午後から金沢商工会議所主催のセミナーへ参加。
目的は、セミナー自体というよりは、誘ってくださったプレジデント9さんとの再会です。

先月末に退職され、石川県へ引っ越してこられたので、久々にお会いすることができました。

セミナー終了後、松任アピタそばのマックで小一時間、不動産談義を実施しました。
規模の大きな先輩大家さんは、経験豊富でさすがですね。勉強になりました。


一方、取り組み中の案件については、
高岡地上げ案件の連絡が無いので、不動産屋さんへTEL。

売主側にも何故か司法書士が付いており、その方が評価証明を取っているので、もう少し待って欲しいとのこと。
ん?評価証明を役所から取るってことは、登録免許税の金額を計算するためだよな…
こっちで司法書士を立てると言っているのに、売主側の司法書士が手続きを全部やるつもりか?
これは、明日、確認してみようと思います。
それにしても、最後までノロノロ運転ですね。


そういえば、11月7日から家族四人でディズニーシーへ行ってきます。
ついでに、スカイツリーへも足を運ぶので、チャンスがあれば登ってみたいですね。
予約無しですが、どこまで近づけるのやら。。。



2012年11月1日木曜日

支店決済が下りたってのは言い過ぎ

先日、富山市のRCマンションの購入資金について、
某銀行の支店での決済が下りた!と書きました。

こちら ⇒ http://shiroiyama.blogspot.jp/2012/09/v.html

でも、これはちょっと言い過ぎだったようです(-_-;)


窓口になっていただいている支店の担当者さんが積極的に関わってくれており、
決済に向けて本店との交渉を頑張ってくださっている…
というのが正しいかな。

現在の状況としては、
手持ちの資金を見せて欲しいとのことだったので、
・現金を預金口座へ入れて記帳した通帳のコピー
・嫁の貯蓄性のある生命保険の証券のコピー
を支店の担当者Sさんに手渡しました。

これから、本店の部長へ書類が回り、
部長の判断がOKであれば、いわゆる内諾ということらしいです。

まだ確定ではありませんが、雰囲気的にはあと少しという感じです。