2014年12月17日水曜日

物件ごとの返済比率

先日、不動産賃貸業って、小規模でちまちまやってても儲からないんですよ。。。
みたいなお話しをしましたところ、方々(ほうぼう)から、
『だよぇ~』
という賛同の声をちょうだいしました。

こんなお話しです。
(1)結局お金が残らない---約4年間の賃貸経営の感想(前半)
(2)結局お金が残らない---約4年間の賃貸経営の感想(後半)


だよねぇ~、と思った方は、ぜひぽちくりとお願いします。

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ありがとうございます。



さて、上記リンク先の記事をお読みになった方のなかには、
『白い山の大家さんの場合、返済比率が高すぎるんじゃないの?』
なんて、感じた方もいらっしゃると思います。

なので、今日は、
物件ごとの一月当たりの返済比率(売上に占める返済額の割合)の
凡その数字を開示しちゃいます。


じゃじゃーーん。

◆物件ごとの返済比率(一月当り&満室時)

・物件1号(木造アパート&重鉄テナント)
 →→→50%(返済23.5万円/家賃47万円)

・物件2号(RC5階建て)
 →→→38%(返済34.3万円/家賃90万円)

・物件4号(重鉄3階建て)
 →→→43%(返済23万円/家賃53万円)

※物件3号は売却済み


こうやって数字を書いてみて、物件1号って、
返済比率が案外高いんだなあ。。。と初めて!?知りました。

2号・3号はまぁまぁの返済比率と言えそうですが、
それでもやっぱり、所有戸数が少ないと、家賃収入に関する面白味は小さいんですよ。

これから賃貸業をやってみたいと考えている方にとって、少しでも参考になればうれしいです。


まぁまぁ参考になったよ、という場合には、ぜひ、ポチッとお願いしますm(_ _)m

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2014年12月16日火曜日

売買契約してきました

このブログは、
書かれているネタがリフォームばっかりかもしれませんが、
実は、不動産賃貸業に関するものなんです。

決して、投資全般を広く浅く・・・というブログではありません。


さて、実は、昨日、福井県福井市にて一棟マンションの売買契約をしてきました。

今回購入するのは、
・6,100万円
・三階建てRC
・4戸空き/全9戸(うち2戸はテナント)
・築17年
・ほぼ任売状態


まぁまぁの物件だね!と思っていただけましたら、ポチっとお願いします。

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ありがとうございます。



さてさて、物件購入の話しに戻りますが、
売主さん(法人)の決算の都合上、1月以降じゃないと売れないとのことだったので、
決済は1月15日前後を目途に調整しましょう、
ということになりました。

『決算の都合上』と書きましたが、
要するに、売主さんの会社の決算月が12月で、
利益が大きくなっちゃうから、年内決済(年内に更に利益が出ること)は困る、
ということです。

まあ、こういうこともあります。
変に強気に出てヘソを曲げられると勿体無いので、
決済時期については特に異を唱えることなく、調整することにしました。


なお、この物件は、
複数いる売主さんのうちの一人がお金にルーズだったために、
市役所から差押えを受けてしまい、
『売却して市税納付を行わないのであれば、公売行きです。』
という状態でした。

しかも、そのお一人が物件に居住中なのですが、
他の売主さんからの電話を無視するなど、ノラリクラリとしていたため、
売買契約書に署名・捺印してもらうまで、
仲介の不動産屋さんには相当頑張ってもらいました。

まあ、まだ決済というイベントが残っているので、
気を抜けませんが、とにかく決済後は早期満室に向けて頑張ろうと思います。


ちなみに、融資条件は、某地銀さんで、
・6300万円(オーバーローンってやつですね)
・25年返済
・元利均等、変動1.5%
・連帯保証人は法人代表者(私)のみ ← ようやく、嫁を外せた!
という内容になりました。


ちなみに、物件が無いときに限って、
『銀行さんから融資案件が無いか(借りてくれないか)?』
とお尋ねをいただきます。

以前は、融資で困る(融資してくれる金融機関が無くて困る)ことが多々ありましたが、
今では『ファイナンスは何とかなるだろうな』と思えるようになりました。

これは、
下記のような苦しみに耐えながら賃貸経営を続けてきた結果だろうと思いますので、
(1)結局お金が残らない---約4年間の賃貸経営の感想(前半)
(2)結局お金が残らない---約4年間の賃貸経営の感想(後半)
融資で困っている・苦しんでいるという方は、
いずれ強い味方となってくれる金融機関が見つかると信じ、頑張ってくださいね!


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2014年12月12日金曜日

ナニ!? 3万2千円だと?

いつも応援ありがとうございます。

今日は、共用廊下の非常用照明器具を交換したというお話しです。


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先日、入居者さんから、蛍光灯が何本か点灯していないという連絡を受けました。

ただ、かなりの高所にある蛍光灯も点灯していないとのことだったので、
管理会社さん経由で現場近くの電気工事屋さんに蛍光灯の交換作業をお願いしてみました。

すると、交換作業の報告を受けた管理会社さんから着信があり、
『非常灯の器具が一個だけ故障していたので、交換が必要だそうです。
見積りは・・・器具代と工賃込で3万2千円、だそうです。
でも、器具代は、おまけして2万6千円って書いてあるよわ。
それにしても、高いわねえー。』
との報告を受けました。

実はこの電気工事屋さんは、
私のなかでは、マージンを乗せすぎる業者というレッテルが貼られています。

そこで、非常用照明器具の交換については、返答は保留にしてもらい、
ネットで価格を調べてみました。


すると、一万円位で買えるではありませんか!?

まあ、屋外型ではありませんが、
設置する場所は雨に曝される場所ではないので、これで十分です。

すぐに品物を発注するとともに、管理会社さんへ電話し、交換は自前で行う旨をお伝えしました。


それで今回、ようやく品物が届いたので、交換してきたというわけです。


まず、非常用照明器具ってナニ?
って方のために、簡単にご説明しますね。

非常用照明器具は、
充電式のバッテリーが内臓されており、
停電時には、バッテリーの電力を用いて蛍光灯を点灯する照明器具のことです。

マンションの共用廊下であれば、
玄関・EV前・階段を照らす照明器具として、
非常用照明器具が用いられていると思います。

今回故障していると言われた器具は、EV前の天井に設置されていました。
こちらのものです↓↓↓↓↓↓↓↓
 かなり錆びていますねえ。。。

既設の照明器具の配線を理解したうえで、
新しい器具を設置して、配線し直しました。

この建物の共用部の蛍光灯は、
照度センサーを用いて夜間のみ点灯するよう制御されているので、
交換直後は点灯を確認できません。

まあ、でも配線を理解したので、大丈夫でしょう。


ちなみに、こちらが、取り外した古い器具と、新しい器具の梱包材です。
古い器具のなかには、埃なのか、虫の巣なのか、
見分けのつかない汚れがビッシリとこびり付いていました。


それにしても、たくさん設置されている蛍光灯器具のなかで、
この器具だけが真っ白になったので、なんだか不思議な感じになりました。。。

次は、非常用ではない蛍光灯をLEDに交換しようかなぁ。


では、次の更新をお楽しみに☆


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2014年12月11日木曜日

風雪防止壁を設置しました

先日UPした、賃貸経営に関する感想文(二本立て)が思いのほか好評だったようで、
ランキングが120位から一気に75位まで上昇しました☆

要するに、どちらかと言うと、賃貸経営の裏話のようなネタを書くと、受けが良いんですかね^ ^;

それはともかく、今日も更新しますね。
まずは、ぽちっと押してくださると嬉しいです。


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さて、記事タイトルの『風雪防止壁』っていうのは、
うちの事務所の前に昨年から冬場に設置している簡易的な壁のことです。

この壁を設置しないと、強風とともに雪が壁・ドアに当たり、
壁とドアに雪が積もってしまうんです(>_<)


まずは、下地となる垂木を設置していきます。
今回は、側面から作業開始です。

といっても、垂木をビス止めするわけではなく、
壁や柱に予め固定しておいたフックに、乗せるだけです。

次に、波板を下地にビス止めしていきます。

次に、同様の手順で、前面の壁を設置しました。

前から見ると、こんな感じです↓↓↓

凡そ2時間の作業で完成しました☆


次の掲載予定記事は、
マンション共用部の非常灯(蛍光灯)を交換したよ、というお話しです。
電気工事屋さんから3.2万円もの高額見積りが届いたというオマケ付きです。

お楽しみに♪

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2014年12月10日水曜日

会議室が完成しました(事務所改装7日目)

事務所を改装しています。
作業7日目にしてようやく完成しました☆

過去の作業の様子はこちらをご覧ください。
(1日目)床下地作製→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_4.html
(2日目)LED蛍光灯設置→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_15.html
(3日目)会議室内装工事完了→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_31.html
(4日目)エアコン設置→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_23.html
(5日目)トイレ完成→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_25.html
(6日目)テーブル・チェア設置→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/12/blog-post_4.html


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先月から事務所を改装しているのですが、
パーテーションとドアが届いたので、設置しました。
これで完成です♪


ちなみに、こんな状況からのスタートでした。

元々は畳敷きの和室だったのですが、このお部屋が。。。


◆パーテーション設置

ヤフオクで購入した木目調のパーテーションを置き、
最終的には、こんな素敵な雰囲気に変身しました!
ワークスペース側から見た様子です。

パーテーションがクロスと建具の色合いにマッチしてくれて良かった。


反対側からもパシャリ。
玄関側から見た様子です。


実は、昨日、新しい会議室に最初の来客があったのですが、
椅子の手すりで白い壁紙が破れてしまいました^ ^;

これです~~~(T_T)

しかも、そのお客様は、
ご自身が椅子を動かしすぎたせいで手すりがクロスをゴリゴリやってしまったことを気付いていらっしゃったようなのですが、
結局、最後までその点には一切触れずにお帰りになったのは残念でした。

とりあえず、テーブルを壁から10cmほど離し、
椅子の手すりが壁に触れにくいようにしたのですが、
クロスの擦り傷はどうしようかなぁ。。。



◆ドアを設置しました。

事務所のワークスペースと、お隣りのランドリーとを隔てる壁には、
ランドリーのバックヤードへ続く開口(人が通れるサイズの穴)を設けてあるので、
ドアを嵌めることにしました。

ドアが無いと、乾燥機が動いたときの騒音が凄かったんです^^;

これが、今までの状態です。

ホームセンターで、好きなサイズにカットしてもらえるドアが安価で売られていたので、
即決で買いましたよ。

ちなみに、価格は15,000円程度でした。
ただ、兆番とドアノブは別売りなので、全部で19,000円位になりました。

ホームセンターの店員さんが、
『兆番は専用品じゃないとダメだと思いますよ。一緒に買ったほうがよいですよ。』
としきりに言ってきましたが、無視して汎用品をチョイスしました。

だって、専用品は二個セットで1,900円なのに対し、
汎用品は二個セットで400円位なんですもの。

兆番なんて、ドアの重みに耐えられればどんな物でも良いのにね。
この店員さんは、わかっていないのか、悪気があるのかのどっちかなんだろうけど、どっちにしてもアウトですねえ。


それで、ホームセンターから着信があり、ドアが届いたので取りに来いとのことだったので、
早速、ドアを取りに行き、車のルーフキャリアに積んで持ち帰りました。

そして、設置しました。ドドーン↓↓↓

開けると、こんな感じ。

ドアを閉じると、乾燥機の音が、今までの1/3位の小ささになったように感じます。

良かったー♪



今後の更新予定記事は、
・事務所前の風雪防止壁を設置したというお話し
・マンション共用部の非常灯(蛍光灯)の器具を交換したというお話し
です。


お楽しみに♪


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2014年12月4日木曜日

会議室のテーブル・チェアを揃えました(事務所改装6日目)

事務所を改装しています。
作業は今日で6日目です。

過去の作業の様子はこちらをご覧ください。
(1日目)床下地作製→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_4.html
(2日目)LED蛍光灯設置→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_15.html
(3日目)会議室内装工事完了→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_31.html
(4日目)エアコン設置→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_23.html
(5日目)トイレ完成→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_25.html


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先月から事務所を改装しているのですが、
会議室のテーブル・チェア・観葉植物を用意したので、写真をUPしておきます。

◆チェアの組み立てを素早く終わらせる方法

ニトリでチェアを仕入れたのですが、
組み立てに用いる工具として、六角レンチが同梱されていました。


でも、ビスの本数が多いため、手作業で進めていてもなかなか作業が捗りません。


そこで、グラインダーで六角レンチを切断し、電動ドリルに咥えさせました。
この六角ビットは、六角レンチを切断しただけの簡単なビットですが、
我ながら、傑作だと思いましたよ。


作業がびゅんびゅん進みます。
四脚の組み立てがあっという間に完了しました。


最後に、ゴミを掻き集めて袋に入れ、ちょっと綺麗にしてみました。
観葉植物は、植木鉢を籠に入れてやると、お化粧した少女のように、綺麗に見栄え良くなります。
この籠は、ニトリで800円位でした♪


あとは、パーテーションが届くのを待つのみです☆


ちなみに、観葉植物(カポック)は、2~3年前にDAISOで100円で買ったものなのですが、
当時は10cm位の背丈だったのが、今では160cm位に立派に成長しました。

なお、私は、100円の観葉植物を幾つも買ってきて、
事務所やランドリーに置きつつ、アパート・マンションに空室が発生した際には、
飾り付け用に出張させています。

イミテーションとは異なり、やっぱり本物は良いですよ☆


ではでは~。


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2014年12月3日水曜日

結局お金が残らない---約4年間の賃貸経営の感想(後半)

連載記事のつづきです。
私の不動産賃貸業に対する考え方の変化について書いています。


ちょっとだけ、昨日のおさらいをします。


私は、これまで、
地方で、入居率の低い物件を安く購入し、手直しして入居率を改善させ、ずっと保有し続ける
という運営方法を採ってきました。


でも、この方法を続けていると、
借り入れの返済が続く間は、入居率の高低にかかわらず、思ったほど手元に現金が残らないい。。。
という何とも悲しい状況になると思います。


そんなことを思いながら不動産賃貸業を続けていると、
いったい何のために満室経営を目指しているのだろうかと思案してしまうなど、
モチベーションを維持するのは結構難しく、悶々とした日々を過ごすこともありました。


そんなうだつの上がらない日々を過ごした矢先に、前述の大型マンションの売却が成立しました。。。


たぶん、リフォーム云々な記事を書いたときより、ランキングがUPしているはずです。
チェックしてみてください!
100位前後だった嬉しいなぁ

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さてさて、物件売却のお話しですが、
実は、この物件売却の結果、一年弱の間(購入と売却を一年以内に行いました)に、
数字の上(売買価格の差額)ではありますが、○千万円の利鞘が得られることになりました。


このときの物件売却では、
売却した理由となった前所有者との係争や、
売却後に勃発した新所有者との係争など、
大きな精神的苦痛を味わいました(未解決なので、今も苦しみがあります)。


そんな大きな苦痛を味わった物件売却ではありましたが、
また次の物件を買おうと思わせてくれるほどの大きな学びがありました。


それまで、
買った物件は、保有し続け、家賃収入で借り入れを返済しつ、キャッシュフローを得続ける。そのために、高利回りの物件を探すんだ!
と思っていた私は、これ以外に正解は無いと思い込んでいました。


もちろん、私の周囲には、物件を売却してきた大家仲間がいますし、
彼らから、物件を売却する・売却したという話しも聞いていました。


でも、心のどこかで、『自分は売らないぞ』と思っていました。


ところが、半ばやけっぱちではありましたが、
物件を売却して大金を手にした途端、
これまで歩んできたうだつの上がらない憂鬱な視界がパッと開けたような感覚を覚えました。


これまで高利回りの物件を追い求めて来たものの、
いざ蓋を開けてみると、税金など何やかと支払いに追われ、思ったほどの手残りが得られなかった。

これが不動産賃貸業の本当の姿なのだ!

と感じていた私は、
物件売却によって、
ただひたすらに・目的もよくわからないまま満室経営を目指して歩んできた薄暗く憂鬱な道のりの先に、
ようやく、一筋の明りを見つけたのです。


出口戦略


不動産投資の世界ではよく目にする言葉ですが、
実は、私は、当初の4年間は不動産賃貸業の出口を全く考えていませんでした。


ただ、私なんぞが出口戦略を語れる訳がないので、
例えば、猪俣淳さんの書籍などで勉強しなきゃな。。。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版


とにかく、不動産賃貸業を志した頃は、
とにかく何とかしてアパートを一棟買おう!
と考えてばかりいたため、
買った物件を最終的にどうするのか?を考えていませんでした。


その結果、物件を買ったはいいけれど、
満室でも、空室でも、どっちにしても手残りが少ない
って、いったいどういうことや!頭痛いわーー!!
と思っていました。


でも、物件を初めて売却し、
あれ?物件って、売ってもイイんだ!?
って、正直に思ったんです。


そして、
あ、今までの孤独な頑張りは、こういう形で報われることもあるんだな・・・
と、思ったんですよ。


それ以来、ネット上で物件を検索するときには、
表面(画面)上の『満室想定利回り』の高低だけで物件をフィルタリングすることはなくなりました。


例えば、3~5年間保有した後、購入価格と同額で買ってもらえそうな物件であれば、
購入時の満室想定利回りが12%だとしても、悪くないかもしれない
と思えるようになったのです。


実際にこの考え方を持って物件検索すると、特に引っ掛かってくるのは、
築10~20年程度のRCか重量鉄骨の物件になると思います。


この程度の築年数であれば、
高い入居率を維持していれば、数年間の運用益を得た後に、
購入時の価格とほぼ同額で、場合によってはより高額で、
買ってもらうことができます。


最近も、満室想定利回りの高低にこだわらず、数年後の売却を踏まえて物件を見ていたところ、
面白そうな物件がネット上に残っていました。


地方のRC物件なのですが、
築16年・入居率7割程度で、満室想定利回りは12.5%程度でした。


これまでの感覚であれば、
利回り15%程度になるような指値を入れ、撃沈すればまた次の物件を探す・・・
という感じになっていた物件でした。


でも、購入後にテコ入れして満室にし、数年間は運営に力を入れ、
その後に誰かに買ってもらうという戦略が手に取るように見えたため、
仲介業者さんに、『幾らであれば買えますか?』と正直に伝え、
ほんのちょっとの値引きだけで買付申込を書かせていただきました。


融資も無事に審査が通り、
25年&変動1.5%というほぼ希望通りの好条件で貸してもらえることになりました。


ちなみに、このRC物件には、売買情報掲載後の約一年の間に、
ドギツイ指値が度々入っていたそうです。


それらの購入希望者さんにしてみれば、
『田舎で、入居率7割程度のくせに、満室想定利回りが12.5%なんてアホか!』
という具合だったのでしょう。


私も、一年前の情報掲載直後に本物件を知っていたら、
過激な指値を入れ、玉砕していたかもしれません。


なお、築古・高利回り物件は、
現金を毎月生み出すキャッシュマシーンとして保有するのは、
全然ありだと思います。


でも、いつか売却するかもしれない・・・という視点を持って物件検索すると、
利回り星人には見向きもされず、ネット上に晒され続けている物件が、実はお宝物件だった!?
なんてことがあるかもしれません。


ネットで物件を検索する際には、
これまでは利回り重視だったという場合には、
ぜひ、将来の売却可能性を踏まえて物件情報を検討してみてください。


以上です。
長々と書きましたが、リフォーム云々という話しよりはお役に立っていると嬉しいです。


というわけで、こんな話しもたまには聞きたいぞ、という場合はぜひ応援クリックをお願いいたします。

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2014年12月2日火曜日

結局お金が残らない---約4年間の賃貸経営の感想(前半)

このブログは、大人気のブロガーさん等が上位を占めているランキング戦に、一応参加しています。


しかし、
・私の記事自体が面白くないとか、
・セルフリフォーム自体が下火?になりつつあるとかで、
記事を更新しても、ランキングは寂しいままです。ガーーン

完全に時代の流れに取り残された感があります。。。


実際のところ、いま何位くらいかというのは、
下のバナーをクリックしていただけるとわかるのですが、
おそらく、120~140位辺りを行ったり来たりしていると思います。

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そこで、今回はリフォーム云々ではなくて、
不動産投資に関する現在の私の考え方の変化について書いてみます。


私は、一棟アパートや一棟マンションを買い始めて4年ほどになりますが、
つい最近までは、

買った物件は、保有し続け、家賃収入で借り入れを返済しつ、キャッシュフローを得続ける。そのために、高利回りの物件を探すんだ!

という考えを持っていました。


だけど、今は、

保有している間は、家賃収入で借り入れを返済するのは当然だけど、数年後の売却によって利益が得られそうであれば、現状の満室想定利回りがそれほど高くなくてもイイじゃん。

という考えに変わっています。


この考えの変化は、
昨年末、意に反してではあったのですが、
大型マンションを売却してみての実感によるものです。


というのも、不動産賃貸業を始めると、
当然のことながら、高い入居率を目指すと思います。


でも、購入した物件が、高い入居率に達し、それを維持していると、
少なくとも室内の修繕を行う機会が少ないため(←外回りの修繕費は別です)、
家賃収入を多くもらえる一方で、計上できる経費が少ないのです。


その結果、決算書の数字上は大きな所得が発生してしまい、
たくさんの所得税を納めることになります。


一方、入居率が低い状態の物件を保有すると、
家賃収入が少ないので、所得も少ないですが、
空室対策という名目で、室内をリフォームすることになると思います。
※私の浅い経験における話しなので、リフォームは安く済ませる!と思う方もいるはずです。


そうすると、たくさんの所得税を納めずに済む一方で、
リフォーム代として出費してしまうため、
借り入れを返済した後にはキャッシュがあまり残らない。。。ということになります。


また、固定資産税・都市計画税は、家賃収入の大小にかかわらず、
胴元(お役所)に毎年支払わないといけません。

しかも、地方の物件は、
都会の物件と比較すると、
家賃収入に大きな差があるにもかかわらず、固都税(特に建物部分)・損害保険の負担額はそれほど変わらないため、
収入に対して固都税・保険料が割高であるといえます。



さて、以上の話しを、キーワードだけでまとめると、

  • 高い入居率だと、収入は大きいが、リフォームの機会(経費)が少ないため、税負担が多く、手残りが少ない
  • 低い入居率だと、収入は小さいのに、リフォームの機会(経費)が多いため、出費が多く、やっぱり手残りが少ない

という感じになろうかと思います。


これが、不動産賃貸業を約4年間経験したうえでの素直な感想です。


私は、これまで、
地方で、入居率の低い物件を安く購入し、手直しして入居率を改善させ、ずっと保有し続ける
という運営方法を採ってきました。


でも、この方法を続けていると、
借り入れの返済が続く間は、入居率の高低にかかわらず、思ったほど手元に現金が残らないい。。。
という何とも悲しい状況になると思います。


そんなことを思いながら不動産賃貸業を続けていると、
いったい何のために満室経営を目指しているのだろうかと思案してしまうなど、
モチベーションを維持するのは結構難しく、悶々とした日々を過ごすこともありました。


そんなうだつの上がらない日々を過ごした矢先に、前述の大型マンションの売却が成立しました。


明日に続きます。

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2014年11月25日火曜日

事務所のトイレが完成しました(事務所改装5日目)

事務所を改装しています!
作業は今日で5日目です。

過去の作業の様子はこちらをご覧ください。
(1日目)床下地作製→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_4.html
(2日目)LED蛍光灯設置→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_15.html
(3日目)会議室内装工事完了→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_31.html
(4日目)エアコン設置→http://shiroiyama.blogspot.jp/2014/11/blog-post_23.html


いつも応援ありがとうございます!

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◆玄関マットを敷きました

まずは、玄関マットから作業開始です。

元々はベランダだったので、コンクリート打ちっ放しですし、
軒下の通風孔が見えていたりして、何とも微妙な雰囲気でした。

そこで、こんなシックな印象のマットを敷きました。
まぁ、こんなもんで良しとしましょう。


◆ドア枠を設置しました

次に、ぶち抜いたままになっていた壁にドア枠を作り付けました。

3年前に、コインランドリーのバックヤードへの入り口を確保するため、壁を破ったんです^^;

クロスも破ったままになっていましたが、内装屋さんに部分的にクロスを貼ってもらい、
既存のクロスとジョイント(貼り合わせ)してもらいました。
ドア枠の完成です。

ドア自体は、好きな寸法でカットしてもらえるドアがホームセンターで16,000円程で売っていたので、注文してきました。
ただ、三週間かかるらしいので、しばしお預けです。

もしかしたら、入荷時には雪が降り始めてるかも。
無事に持ち帰ることができるのでしょうか。。。



◆トイレの壁を作りました

トイレの壁の一面がブチ破られていたので、塞ぐことにしました。

でも、ランドリーの乾燥機をメンテナンスする際には壁が邪魔になるので、
取外し式の壁を設置することにしました。


まずは、嵌め殺し(固定)する部分の壁を作ります。
ジグソーで切り抜きました。

んでもって、ビスで留めました。

次に、取外し式の壁を作っていきます。
三段式の壁にすることにしました。

寸法通りにカットしたコンパネを三枚用意し、クロスを貼りました。

最後に、表側には取っ手を取り付け、裏側には引っ掛けるためのフックを取り付けました。
無事に納まってくれましたよ。

こんなトイレになりました。その1

こんなトイレになりました。その2
床は石目調のCFを内装屋さんに貼ってもらいました。

これから会議用テーブル・椅子とパーティションを準備しなければ・・・



◆洗濯パンを設置してきました

最後に、別物件へ移動し、ウレタン塗装を施した洗濯パンを設置してきました。

こちらのお部屋は募集中なので、早く契約者さんが決まると良いなぁ♪

今日も、応援をよろしくお願いいたします。

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