◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

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2015年6月29日月曜日

大人の修学旅行&キッチン塗装

昨日(日曜日)、
富山県から、投資家さん二名が、某スーパー銀行マンS氏による段取りの下、
うちのアパートの見学にお越しくださいました。

このスーパー銀行マンS氏は、
旅行会社でツアー企画をやりたかったと仰るほどの段取り上手でして、
事前に、今回の企画の工程表を作成し、送ってくださっていました。

工程表を見ると、アパート見学だけではなく、
・書道家さんを訪問
・その書道家さんに言われて外壁をピンクに塗装しちゃった、ハウスメーカー社長を訪問
・美味しい蕎麦屋さんでランチ
安宅住吉神社(安宅関そば)で満室祈願
・松井秀喜ベースボールミュージアム見学
など、予定満載のツアーとなっていました。

簡単に写真をUPしておきますね。


書道家さんのアトリエ兼喫茶 和風茶房せおん さんへお邪魔してきました。
https://www.facebook.com/seon.koizumikeikaku

内装は、こんな感じ。

小泉景鶴(こいずみけいかく)さんという書道家で、
お酒のラベルなどを毛筆で描いていらっしゃるそうです。

30分ほどおしゃべりした後、蕎麦ランチを求め、そば竹林舎 唐変木 さんへ立ち寄りました。

こんな感じの佇まいで、中はログハウス風になっていました。


食後、小松の物件を見学し、安宅関近くの神社へ立ち寄りました。

厳かな雰囲気に飲まれそうになりながら階段を登り、
難関突破の神様に満室祈願をしてきました。

それで、今回、最も感動したのは、こちら。

松井秀喜ベースボールミュージアムです。

正直なところ、お客さんは少なかったです^^;
でも、松井選手を知っているのであれば、一度は行ってみて欲しいです。

建物自体もすごいですが、展示内容の充実振りには驚かされました。

そして、松井選手の野球人生の軌跡を見て、自然に涙腺が緩みました。。。

これ、本当です。
お客さんの多くが、動画を見て、泣きそうになっていました。

松井秀喜ベースボールミュージアム おすすめですよ☆

詳しくはこちら⇒http://www.hideki.co.jp/index.html



さてさて、あまりの楽しさに現実を忘れそうになりましたが、
私には、せにゃあならんことがあります。

根上物件のリフォームですT_T

修学旅行は日曜日だったのですが、実は土曜日に少しだけ現地入りし、
キッチンの残りを塗装してきました。

空室3つのうちの最後の一室へ入り、塗装を済ませました。

上半分を塗ったところです。


こうしてやりました☆


当初、この部屋のキッチンについては、嫁が、白く塗る!と言っていたのですが、
すぐに前言を撤回したので、敢え無く私が塗ることになりました。


次に、天井の補修です。

既存の引っ掛けローゼットを外したところ、デッカイ穴が空いていました。


ローゼット自体、かなり汚れていましたし、
ペンダントライトを設置する場合、ローゼットがはみ出しちゃうので、
小さいローゼットに交換することにしました。

というわけで、天井の穴をベニヤで塞ぎました。



てなわけで、これからまた現場へ突入です。
今日は、畳を塗装してみる予定です。

畳の塗装は初めてだし、ウェブ検索しても『止めておけ!』という記載が多いので、
うまく塗れるかわかりません。

畳塗装の結果を知りたいという場合は、
下のバナーをクリックしてくださいね♪

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2015年6月26日金曜日

キッチン塗装、タイル補修、内装打合せ@根上物件

昨日も現場へ行ってきました。

まずは、いつもクロス・CF施工をお願いしている内装屋さんと打ち合わせです。

空室が三つあるのですが、間取りが同じなので、
とりあえず一室の採寸をお願いし、
見積りを見ながら、お部屋ごとに施工箇所を指定することにしました。

ただ、今朝、事務所へ行くと、見積りがFAXで届いていたのですが、
一戸をフル改装(クロス・CFをすべて張替え)すると、24万円ですって^^;

そんなに素晴らしい立地の物件ではないので、
やはり、施工箇所を厳選しなければならないようです。


そんなこんなで、内装屋さんとの打ち合わせを済ませ、作業開始です。


◆キッチン塗装

この日は、嫁も乗り込んできました。
ウルサイ口を黙らせるために、何か作業をさせなければなりません。

そこで、キッチン戸棚の表面を塗装してもらうことにしました。

黒に白を少しだけ混ぜ、かなり黒っぽいグレーを塗ります。

こんな感じで頑張ってましたよ。

嫁は、子供らが学校から帰宅する前に帰宅しなければならないので、
シンクとガス台の戸を塗った時点で作業終了でした。

おちかれー。

最初の一枚目(左端の戸)は少しムラが出ましたが、
全体的に良い感じになったと思います。

私のほうはというと、嫁が帰宅したので、
隣りの部屋の戸棚(上下共)と、嫁が塗り残した吊戸棚を塗装しました。

まずは、隣りの部屋の戸棚を塗りました。

嫁が塗り残した吊戸棚も塗ったのですが、写真を撮り忘れましたー。


◆キッチンタイルの補修

写真の順番が逆になりましたが、キッチンのタイルも補修しました。

本当は、嫁がキッチンを塗装しているときに、タイルを補修していたんです。

前回は、こんな感じで下地を設けておきました。
ちなみに、下地材として使用したのは、室内から剥がし廃棄予定だった木巾木です^^;

薄い木材が必要だったのですが、見渡したら、木巾木が目に入ったので、使用しました。ヘテ



それで、今回の作業では、接着剤として、下地にコーキングを大量に塗ったくりました。

この上に、剥がしたタイルを嵌め戻したのですが、写真を撮り忘れました。

その後、コーキングが少しでも乾いてくれることを期待し、
近所のラーメン屋さんへ食事に行きました。

で、戻ってから、目地を埋めることにしました。

目地材は、ホームセンターで売っていた少量タイプのこちらのものです。

左の灰色の粉は、下地にタイルを固定する接着剤で、セメント系でザラザラしています。
一方、右の白色の粉が目地材で、石膏っぽい感じのパウダーでした。

ただ、既存のタイルの目地がグレー色なので、両方の粉を混ぜて使用することにしました。

こんな感じで混ぜ混ぜします。

んてもって、嵌め戻したタイルの目地に入れまくります。

目地材を入れたら、すぐに乾き始めるので、固まる前に布巾で拭き取れば完成です。

剥がしたタイルを流用したので、割れ・欠けがありますが、タイルの施工は案外簡単でした。

でも、他の二室は、面倒臭いので、タイルの補修をしないことにしました。






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2015年6月24日水曜日

買付進捗と壁補修@根上物件

先日買付を入れた石川県内の木造アパートの件ですが、
隣地600坪を同時に売却したいとの売主さんの要望があり、
この隣地を購入することにした不動産屋さんの動きも絡んできたため、
売買契約の予定すら立っていません。

しかも、私の購入予定のアパートについては、
建物と土地の所有者が異なり、土地のほうの所有者がご高齢のため、
認知症が認められた場合には、後見人を立てるなどの手続きが発生し、
契約まで2~3ヶ月を要するかもしれないと言われています。

いったいいつになったら契約できるのかわからないので、
この隙に根上物件のリフォームを済ませたいと思います。


さて、今日も現場へ行ってきました。

気温・湿度ともに高く、蒸し暑い日でしたが、
空室の玄関と窓を全開にすると、涼しい風が吹き抜け、
作業中はそれほど苦ではありませんでしたよ。

で、今日の作業はと言うと、敷居と壁の補修です。
少なくとも壁の補修を終わらせないと、クロス施工の職人さんを呼べないので、
早く済ませたいところです。

では、いつものように、写真を幾つかUPしておきます。


◆敷居補修

敷居の表面のシートがシワシワだったので、
表面のシートを剥がし、ここにも、DAISOの補修シートを貼ることにしました。

まず、スクレイパーで剥がします。


これを貼ります。


こんな感じになりました。

いやぁ、DAISOさん、すごいっすよ☆


◆壁補修

洗面所の壁を切開してあったので、元に戻します。

こういう作業は、結構得意です。

まず、開口周囲のボードに下地材を固定します。


新しいボードを開口に嵌め込み、ビス留めし、補修完了です。

あとは、クロス屋さんがパテを塗ってからクロスを施工してくれます。


次は、別のお部屋の洗面所の壁です。

かなり大きな開口を設けてしまいましたが、まず、先程と同様に下地材を固定します。


こちらは、切り出したボードをそのまま嵌め戻しました。



◆キッチンタイルの補修

キッチンの給水管もプラプラだったので、タイルを剥ぎ取り、
新しいタイルを貼るつもりだったのですが、
時間とお金が勿体無いので、剥がしたタイルを元に戻すことにしました。


でも、この日は、午後3時にKidsが小学校から帰宅するのをお迎えしなくちゃいけないので、
2時に現場を離れなきゃいけませんでした。

というわけで、下地を設けた時点でタイムアップとなりました。

明日、元のタイル(裏面にボードがくっ付いている)を貼り付ける予定です。

がんばるので、↓クリック↓をお願いします☆

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作業4日目?@根上物件

根上物件でリフォームを開始したいのですが、
水道関係のトラブルなどが原因で下準備に手間取っています。


◆キッチンの給水管の修理

まずは、キッチンでも発覚した給水管ぷらっぷら事件の対処から。

右側の水洗金具の部品は、パイプレンチとモンキーで外せましたが、
左側は外せませんでした。

それで、今回はグラインダーを持ち込み、最初っからやるきマンマンです。


タイルの目地と、その奥にあるボードをグラインダーで削り、
がばちょ~っと剥がしてみました。

すると。。。

予想通り、給水管が外れていました。


しかも、上の写真では、給水管を固定する木材が軽鉄に水平に固定されていますが、
これは、私が固定し直した状態を撮影したものです。

実は、タイルを剥がした直後の状況では、
この木材の一端(左端)がビス留めされておらず、
右端を固定するビスを支点にして垂直に垂れ下がっていました^^;

建築当時、どうやって給水栓を固定したのだろうか。。。


しか~~し、どうなってんだ!この建物は!!

施工不良とか手抜き工事とかのレベルじゃねーぞ。

これ、わざとだろーが!


結局、タイルを剥がす際に金槌で傷をつけてしまったので、
張り替えることにしました。。。

時間とお金が~~



◆窓枠補修

窓枠が雨に晒されたせいで、ボロボロだったので、補修しました。

まず、既存のボロボロになっていたシートを剥がします。


その後、DAISOで仕入れた2m・100円の補修シートを貼りました☆


DAISOのシートは、カッティングシートとリアテックシートの中間位の厚みがあり、
施工がし易いと思います。

耐久性は不明ですが、コストパフォーマンスは最高ですねぇ♪


◆敷居が。。。

フと目線を落とすと、敷居が、こんなんになってました。



シートが片寄り、シワシワになっています。

軽傷と判断したので、敢えて補修しないで、
敷居すべりを一旦剥がし、少しずらして誤魔化し貼り直しました。



◆巾木剥がし

サンルームは、空室3つ共に、床・巾木がボロボロです。


CFを貼るために、巾木を剥がしておきました。


あー、これからタイルの補修だよー。面倒臭いよー。

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2015年6月23日火曜日

外壁塗装プラン

根上物件の外壁を塗装しようと考えています。


現状は、こんな感じです。



海が近いので、MARINE COURT という名前にして、
青(紺)・白で爽やかな感じにしたいと考えています。

とりあえず作ってみたプランは、こんな感じです。
えっ?あんまり爽やかじゃない??


たしかに、ちょっと紺というか、黒っぽくなってしまったかな。
もう少しブルーっぽい感じのほうが明るくて爽やかかもなあ。

でも、明るさを落としたほうが、格好良くまとまるんですよねぇ。
どうしよっかなー。


なんて考えていたら、
この作業だけで午前中の時間が無くなってしまいました。


これから現場で作業です。
水洗金具・キッチンのタイルと格闘してきます。


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2015年6月22日月曜日

投資家への道

先週金曜日の夜、福井市某所にて、
これまで見たことのないような規模の投資家Nさんを囲んでの、
計5名での懇談会が開催されました。

皆で囲ませていただいたその投資家さんは、
先日も福井市で会食させていただいた方なのですが、
今回の懇談会は、その方の超ラグジュアリーなオフィスにて行われました。

そのオフィスたるや、もはや城です。キャッスル。

Nさん曰く、その建物自体は収益を生まないけれども、
こういう建物を持つことによって、
人・物・金がより一層うまい具合に回るようになると思ったから、
投資(購入)した、とのことでした。

実際、聞いたことのないような話しが、
夜な夜な、実際にそこで飛び交っているそうです。

それで、Nさんとの懇談は二度目なのですが、
私の心に毎回響くのは、
Nさんの仰る、『大家さんではなく、投資家にならなアカン』という言葉です。

私は、大家さん(不動産賃貸業者)であるという自負があったので、
その言葉を聞いて、ハッとしました。

確かに、現在の投資規模(約50戸)は、
自らリフォームできる限界の規模のように感じていました。

この先、次の投資規模(100戸)を目指すに当たり、
より効率的に運営する必要に迫られています。

現在の考えでは、
外壁塗装プランの統一化、間取り別の内装プランの統一化など、
可能な範囲で仕様の統一化を図り、
効率的に専門業者へ仕事を依頼する体制を作ろうと考えています。

今は、現場で作業しながら内装を考える、
なんていう要領の悪い方法でリフォームしているので、
これじゃあ、次のステージには上がれないですね。

というわけで、これからが正念場だと感じています。

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2015年6月21日日曜日

今年3棟目を買います&入居状況をまとめてみました

今年、すでに物件を二つ購入し、既に次の購入物件もほぼ決まっています。

約半年で3つの物件を購入するというスピード感は、
いままでの不動産投資活動とは比べ物にならないほど、スリリングです。

ただ、どうしても自分で物件をリフォームしたくなる性格が、
そのスピード感に付いていけなくなりそうな雰囲気を感じつつあり、
そろそろ、もっと効率的にリフォームする手法を構築しなければと感じています。


それはさておき、物件が増えてきたので、所有物件の入居状況を確認してみました。

◆個人所有
・田んぼの真ん中のアパート&テナント→→→9室入居/全9室(満室)
・野々市役場近くのマンション・テナント→→→7室入居/全7室(満室)
・小松市5階建てRC→→→15室入居/全15室(満室)

◆法人所有
福井物件→→→7室入居/全9室(残り2室、リフォーム済み)
根上物件→→→5室入居/全8室(残り3室、リフォーム中)
(購入予定物件→→→4室入居/全8室(残り4室、未リフォーム))

所有物件の入居率→→→89.5%(43室入居/全48室)

年内に上記物件の完全満室を達成しつつ、さらに3つ(年内で計6棟)の購入を目指しますよ☆

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2015年6月19日金曜日

ここもかよ!

轟やザキヤマネタは、女子受けが悪いらしいのですが、本当にそうなのでしょうか?
このブログを読んでくださっている女子の方で、
下記のネタが面白いじゃん!と思える方は、挙手願います^^

宮迫の轟←クリック!
ザキヤマの下衆ヤバ夫←クリック!
ザキヤマの栗井ムネ夫←クリック!

さて、今日の記事も時間差攻撃です。
ぶっちゃけ、木曜日の作業記録でございやーす。


◆棚板補修

下の写真のように、撓んでいた棚板を、桟を当てて補修するため、
事務所へ持ち帰ったのですが、やはりやめておけばよかったです。


というのも、ビスを持ち帰るのを忘れ、しかも、
桟として使用する木材を購入するため立ち寄ったホームセンターでもビスを買い忘れ、
結局、棚板すべてを現場へ持ち帰ってきたんです^^;

3*4cmの垂木を棚板の下面に固定しまくりました。

約30分掛けて、三室分の計6枚を補修しました。



◆ここもかよ!

前日の作業時に、洗面所の水洗金具の固定具がぷらっぷらだったと書きましたが、
あまりに気になったので、水洗金具を取り外した他の2室の固定具も確認しました。

で、案の定、2室のうちの1室で、固定具がぷらっぷらでしたよ。

問題の固定具は、下の写真の左側のほう。

まず、クロスを四角く切り取りました。


カバチョっと切開し、固定具をビス留めしておきました。


で、ここでフと気になりました。

まさか、あこは大丈夫だよな。。。

そう。キッチンです。


しかし、不安は的中しちゃいました^^

下の写真を見てのとおり、ぷらっぷらですよ。


右側の固定具なんて、ビスがすべて外れちゃってるので、
水洗金具を取り外すことすらできません^^;

しかも、タイル張りなので、簡単に切開することもできず、
この日は指を加えて帰宅しましたよ。

今度、グラインダーで切り開いてやろうと思いますが、
タイルを再利用できるように、うまく切り取れるか全く読めません。。。


まぁ、せいぜい頑張れよ、と思っていただけた場合は、
クリックをお願いしますm(_ _)m

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