◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

◆2物件目(1)
◆2物件目(2)
◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

◆3物件目(1)
◆3物件目(2)
◆3物件目(3)
◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

◆5物件目(1)
◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2015年7月29日水曜日

ダウンライト設置、エアコン設置など

36度の物件室内へ今日も行ってきました。

まずは、玄関ドアと窓を全開にして作業スタートです。


◆排水プレート・排水管の設置

昨日、ここまで作業を済ませておきました。


ホームセンターで排水プレートを仕入れられたので、設置しました。


洗面台の設置は、これで完了~☆



◆トイレ天井にダウンライト設置


トイレの天井に設置されていた照明器具が気に入らなかったので、
ダウンライトを埋め込むことにしました。

まずは、天井に穴を開けます。


天井からぶら下がっている電気配線を、新設した穴に通し、
電気配線を通すために空けてあった既設の穴を隠します。

まずは、既設穴の周囲のクロスをめくり、石膏ボードを四角く切り抜きます。


新設した穴を開けた際に切り出したボードを、
天井ボードの切り抜いた箇所の寸法に合わせて四角く切り出します。

これを天井ボードの四角い穴に嵌めてビス留めし、糊を塗ってから、クロスを貼り合わせます。


電気配線を通すためにクロスが破られていましたが、
幸いなことに、クロスが欠けてはいなかったため、
貼り合わせるだけで電気配線の穴を隠すことができました。

最終的にはこんな感じになりましたよ☆



◆エアコン設置

和室の壁にエアコンを設置しました。


なのに、写真を撮り忘れました。

しかも、このエアコンは、ヤフオクで仕入れた中古品なのですが、
『ガス回収済み』と説明されていたのに、
室外機の高圧・低圧のバルブが両方共に全開になっていました^^;





バルブ全開でどうやってガスを回収したんだよ!



というわけで、KZKさん、根上物件にお越しの際には、
お手数ですが、ガスチャージをお願いできませんかm(_ _)m


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2015年7月28日火曜日

まずは一部屋を完成させよう

本当に暑い日が続いていますが、
そんなタイミングで根上の物件へ出向いてみました。

この日は、内装屋さんがクロス・CFの施工を終えた後の初日の作業だったのですが、
実に10日ぶり位に物件へ行きました。

玄関のドアを開けたとたん、案の定、室内は蒸し風呂状態でしたが、
玄関と窓を全開にしたところ、浜風が吹き抜け、
そこそこ涼しく感じられたので、気を取り直して作業を開始しました。


まずは室内の状況なのですが、
こんな感じで工具や資材が雑然と置いてあります。


暑いのでやる気を出すのが難しいのですが、まずはタスクリストを作ってみました。

紙を忘れたので、コンパネの端材に書きましたよ^ ^



◆襖枠の取り付け

最初の作業は、クロス施工のため分解してあった襖の枠を直します。


分解といっても、上下の部材を外してあっただけなので、
ちょちょいと取り付け直しました。


和室の押し入れの襖には、
富山の大家さん(YNDさん)にオススメいただいた赤系のクロスを貼ってみました。


畳の表替えを済ませれば、和室は良い感じになりそー♪



◆モニタホン設置

既設のインターホンを撤去し、モニタホンを設置します。


まずは室内機から。


次に室外機です。

モニタホンは、インターホンが設置されている場所であれば、
簡単に交換できるので、オススメのDIYですよ。



◆洗面台設置

CF施工のために一旦撤去した洗面台を元の位置に戻します。

まずは、長すぎる排水管を切断し、短くしました。

排水管切断後に、洗面台を置きました。


洗面台の底板の穴がひょうたん型になっていますが、
従前は、この穴から排水管が洗面台内に突出していました。

手抜き工事だよなぁ。。。と思っても仕方がないので、
ひょうたん穴を隠すため、化粧ベニヤを切り出します。


切り出した化粧ベニヤを嵌め込みましたところ、ぴったりと納まりました☆

排水プレートの仕入が間に合わなかったので、排水管の設置は後日行うことにしました。


次に、水栓ハンドルを交換しました。


左に置いた2個のハンドルが古いものになりますが、
樹脂特有の劣化した状態の色合いになっていました。

新品の白がイイ感じに映えます♪

そして、いつものミラーキャビネットを設置します。

洗面台全体を買い替えると非常に高くつきますが、
ミラーキャビネットのみの交換であれば6000~7000円で済みますので、オススメです。



◆クロスジョイント部の補修

この日の最後の作業は、クロスのジョイント部の補修です。

クロスは、時間が経つと、下の写真のようにジョイント部の隙間が広がります。


こういう場合は、ジョイントコークを隙間に入れてやれば解決します。

ね、イイ感じでしょ☆





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2015年7月26日日曜日

アパートなんて建ってないよ!

先日から、あ~だ、こ~だ言っておりました物件取得に関し、少し動きがありました。

実は、売主(土地は女性、建物は息子)のうち、
一方(女性)に痴呆っぽい雰囲気があるため、
友人である司法書士先生に様子を見てもらったところ、
『けっこうアヤシイ感じなんで、医師の診断書が必要だわ』
と言われていたんです。

病院に一同が介したなかで、女性と司法書士先生との会話が始まり、
名前、住所、日付を言えたので、一同、全然問題ないじゃん!と感じ、
肝心のアパート売買の話しを切り出したらしいのですが、
『うちの地面にはアパートは建っていない』(?)
という爆弾発言が飛び出しちゃったそうです。

病院に集合していた一同全員が、互いに見つめ合い、苦笑い・・・
状況を想像しただけで、なんだか気の毒な気持ちになっちゃいました。
誰に対して気の毒なのか、よくわかんないんだけど。

それで、売主の他方(息子)が母親を連れて病院を駆けずり回り、
3~4軒目の病院で、ようやく診断書を出してもらえたそうです。
それまで約2週間も待たされてしまいました。

そして、不動産屋さんからのTELが金曜日にありました。

『売主さんから連絡ありました。診断書が出たそうです。
後見人までは不要だけど、保佐人(の許可)が必要、ってなっちゃいました。』

これで、この物件の売買は早くて2ヶ月後って感じになりました。
売買契約自体が、保佐人の許可が無ければ行えないので、仕方ありません。

それまでに根上物件のリフォームを終わらせ、
近所の松井秀喜ミュージアムにあやかって、満室ホームランをかっ飛ばしたいですねぇ☆


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2015年7月18日土曜日

金沢市で中国輸入セミナーが開催されます

中国輸入&ネット物販に関するセミナーが石川県金沢市で開催される、
との情報が入りましたので、緊急告知です☆

というのも、開催日時が『7月29日(水)19時半~21時半』とのことで、
時間があまりないんです(>_<)


ただ、時間が無いうえに、参加費が高額!となると、人が集まらない可能性がありますが、
このセミナーは、☆参加費が無料☆です


北陸在住で、
・脱サラしたい!
・副業で稼ぎたい!
・家族(奥さんなど)にも稼いでもらいたい!
とお考えなら、ぜひ足を運んでみてください。


◆セミナー詳細・参加申込
こちらをご確認ください ⇒ http://goo.gl/forms/8bq6A8lP3L



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2015年7月16日木曜日

なんでやねん。。。

今年3棟目の物件取得に向け、色々と動いているのですが、
なかなか売買契約に至りません。

理由が幾つかあるのですが、その一つに滞納者問題があります。

全8室中、4室入居という状況で買付を入れたのですが、
蓋を開けてみると、二ヶ月滞納中の方がいらっしゃいました。

しかも、現所有者は、賃料の回収を管理会社に任せっきりで、
自分では全く動こうとせず、
管理会社も、滞納家賃の回収にはあまり積極的ではありません。

そんな状況なので、売主さんに対し、
滞納分の賃料請求権を譲渡して欲しい旨を伝えたところ、
アッサリと断られてしまいました。

欲しいものは欲しいそうです。

実は、この滞納者は、体調不良のため仕事をしばらく休んでいたらしく、
それが原因で収入が無くなり、滞納に至ったという経緯があります。

ただし、現在は仕事に復帰したらしいので、
私としては、滞納分は目をつぶるので、これから先の家賃を支払うという条件で、
物件引き渡し後も済んでもらおうと思っていたのです。

賃料請求権を譲渡してもらえないとなると、
明渡訴訟を提起するには、物件引き渡し後に新たに三ヶ月の滞納が必要となるので、
かなり面倒臭い状況になりそうです。

それにしても、賃料請求権を譲渡しないなら、
滞納者問題を綺麗にしてから売り出せよ。。。と言いたい。売主に。


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2015年7月11日土曜日

やめてください!

先日、某管理会社さんへ顔を出した際に、こんなことがありました。


私が管理会社さんを訪問する数時間前に、
私の知人を名乗る方が管理会社さんを訪れ、
ご自身の所有物件の賃貸募集を依頼なさった、とのことでした。

ちなみに、この方は、確かに私の知人ではありますが、
この管理会社さんに物件を管理してもらっている訳ではなく、
さらに、私にも・管理会社にも何の連絡も無しにいきなり訪問なさったそうです。

自己紹介をするに当たり、『私の知人であること』は、その人のパーソナリティとは関係ないですから、相手に話す必要はないですよ。
会話の中で、そういう話しになることはありますが、冒頭から知人宣言するのはどうかと。。。


私は、人を誰かに紹介するのは、できるだけ慎重に行うようにしています。

以前、人と人とを紹介で安易に繋げた結果、
どちらか一方の不手際などが原因で、
皆が嫌な想いをすることが何度かあったからです。

というわけで、こんなことを宣言しておきます。

(1)管理会社さんへ
私からの事前の連絡(紹介)無しで、私の知人を名乗る方が訪れた場合、
その方の人間性や話しの内容に疑問を感じた場合、お引き取りいただいて構いません。
※その際に、私がそのように言っている旨をお話しいただいて構いませんし、この記事を見せていただいても構いません。

(2)私の知人・友人へ
人や業者さんを紹介して欲しい場合は、遠慮なく事前に私に相談してくださいね。


あー、おれって面倒臭ー

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2015年7月10日金曜日

福井の管理会社さんが頑張ってくれています☆

福井物件は、リフォームが完了し一ヶ月ほどが経過しましたが、
いまだ二戸空き状態が続いています。

とはいえ、動きが全く無いのかといういと、そんなことはなく、
この閑散期においても、管理会社のスタッフさんがご案内に行ってくださっています。

先週末も、お二方をご案内くださったようで、
即決には至らなかったものの、
どちらか一方のお客様がお申込みくださりそうな雰囲気です。←まだ何とも言えませんが^^;

それにしても、賃貸物件を多数抱える管理会社さんが、
うちの物件を可愛がってくださるのは、本当にうれしいことです。

石川県内の個人所有の物件も、管理会社さんに管理会社さんに可愛がってもらい、
お陰様で満室が続いています。


賃貸物件を借りていただけるかどうかを表す際に、
『沸点を超えたかどうか』という言い回しが使われることがあります。

この『沸点』は、目には見えませんが、
・リフォームの程度
・管理会社さんとのコミュニケーションの程度(頻度と内容)
・建物の管理状況(清掃など)の程度
を総合的に勘案し、ここまでやれば、引っ越し希望者さんに選んで貰えるだろう・・・
という感触が得られる状態を指していると思います。


その点でいうと、石川県内の個人所有の物件は、
まさに沸点を越えた状態が継続していると感じており、
お部屋が空いても、管理会社のスタッフさん等の頑張りで空室が埋まります。

そして、福井物件も同様の感触が得られており、
ジワジワとですが、ご案内に入っていただけているので、
この調子で行けば、満室達成はそう遠くないと感じています。

あと二部屋です。スタッフの皆さん、引き続きお願いしますね♪


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2015年7月8日水曜日

売り物件を見てきました

梅雨入り本番で雨模様にもかかわらず食欲旺盛な白い山の大家です。

てなわけで、今日も、自宅近くの売り物件を見てきました。


実は、一年ほど前に一度見せてもらったことのある物件なのですが、
ずっと売れ残っているので、もしや。。。と思い、
かなり値引きした状態の買付申込書を持参しました。

ちなみに、以前内見させていただいた際には、
知人(不動産業者さん)に同行いただいたのですが、
私の希望価格を売主サイドへ伝え辛そうにしていたので、
今回は一人で乗り込んでみました。


この物件は、木造二階建ての元テニスクラブなのですが、
一階のクラブハウスの他に、二階に二世帯、一階に一世帯の住居があります。

現在は、所有者が全体を使用しており、
売却後は空き家状態での引き渡しになるとのことでした。

住居部分を賃貸し、クラブハウス部分を自社使用するか、賃貸するか・・・
と妄想は膨らむものの、
全空状態での引き渡しってのはキツなと思いながら不動産屋さんと話してみたところ、
私の希望価格では到底売ってもらえないとのことでした。


どうもこの所有者さんは、この物件を収益物件として考えいないようで、
全空でイイじゃん?何か問題ある?と感じているようでした。

こういう方には、全空だから安くて当然という理屈が通じないので、
それ以上頭を下げるのを止めておきました。


また良い物件に出会えますように☆


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2015年7月1日水曜日

アパートローンの金利が下がりました☆

約5年前に契約したアパートローン二件について、
固定金利期間(5年)が経過するとのことで、
固定期間見直しのお知らせハガキが届きました。

ちなみに、現在の金利は、1.9%と2.0%です。

当時は、まずまずの金利だと思っていましたが、今では高いと感じてしまいますねえ。

それで、しばらく放っておいたところ、
昨日、銀行のローンセンターから電話が掛かってきました。

・変動(2.7% 高っ!)
・2年固定(1.5%)
・3年固定(1.6%)
から選択可能だと言われたので、
うち一件は来年売却予定の物件に関する融資であることを考慮し、
最も金利の低い2年固定を選択しました。

というわけで、8月の返済から、
1.9%→→→1.5%
2.0%→→→1.5%
という具合に、二件ともに1.5%となり、
僅かではありますが、返済額が小さくなります。

金利交渉が必要になるかなあと思っていたので、
結果オーライというところです。

あ。
金利交渉すれば、もっと金利が下がったんじゃね、って?

うーん、どうなんでしょ。

交渉していないので何とも言えませんが、
団信付きで1.5%であれば、銀行側の儲けはかなり少ないだろうと思うので、
こんなもんだろう、と勝手に解釈しました。

ですよね?

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