◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


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◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2015年9月30日水曜日

某入札案件に札をいれました

昨日の夜、
某入札案件に札を入れました。

事前にNDAを結んでいるため、物件を特定し得る情報を開示できないのですが、
融資特約NGな大型物件の競り売りです。

土地・建物の価格比が売主指定の厳しいものとなるため、
ダメ元価格での札入れとなりました。

さて、どうなることやら。。。



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2015年9月29日火曜日

乾燥機が故障しました。点火しないんです。(後編)

乾燥機の故障に関する記事の続きです。

乾燥機が故障し、ドラムは回転するのに、
バーナーに点火しないという状況になってしまったため、
原因究明に奮闘する様子を記録しています。



前日の作業で、上部パネル内に存在する部品のうち、
今回の故障に関連しそうなものを確認した(図面に描いた)ので、
この日は、それらの部品を順番に見ていくことにしました。


まずは、交換の簡単なヒューズをチェックしました。

取り外したヒューズはこちらです。


見ただけでは壊れているかどうか、わかりません。

とりあえず、隣りの機械からヒューズを移植し、乾燥機を動作させてみましたが、
やはり状況は変わりませんでした。

この時点で、ヒューズの故障ではないな、と判断しました。


次にチェックしたのは、点火器(IGNITER)です。

というのも、故障した乾燥機の点火までの流れは、
(1)点火リレーに通電し、スイッチがONになると、
(2)点火器と温度センサに通電し、点火器が発熱し、温度が閾値を超えると、
(3)ガスバルブが開き、点火器の熱によって、バーナーから放出されるガスに点火する
という感じになっています。

この流れを見ると、
リレー自体は故障していないことが前日の作業で確認できたので、
次に見るべきは、点火器と温度センサだと考えたからです。


点火器は、下の写真に示すとおり、
バーナーに固定(ビス留め)されています。


点火器のビスを外すには、バーナーも外さないといけませんでした。

バーナーを引っ張り出したところ。。。

実は、バーナーを引っ張り出したこの時点で、点火器の異常に気付きました。

点火器の発熱部にひび割れがあったのです。


取り外してから写真を撮ろうと思い、取り敢えず外したのですが、
なんと!
点火器をテーブルに置いたとたん、パリンッ!って軽い音がしたかと思うと、
発熱部が折れちゃいました。。。



ちなみに、在庫していた正常な点火器はこちらです。


あ~、案外簡単に原因がわかったぞ!と心のなかで喜びの雄叫びを上げつつ、
正常な点火器を取り付け、乾燥機を動作させてみました。

ふぃぃ。これで一件落着だ。


と思ったのも束の間、やっぱり点灯しないんです。


おいおい、勘弁してくれよ。。。

これじゃあ、迷宮入りじゃんかよ~~。

点火器が原因じゃないのかよ~~~。


と頭を抱えながら、フと思いつきました。


まぁ、当たり前のことかもしれませんが、
故障個所(原因)は、一つじゃないんじゃないか?
ってことです。


点火器のほかにも壊れてる部品があるんじゃないのか?
ってことです。


となると、今日の作業をもう一度、頭から繰り返す必要がありそうです。


ということで、隣りの乾燥機からヒューズをもう一度移植し、
乾燥機を動作させてみました。


すると。。。

じゃじゃーーん!


異常診断ランプ(dryer diagnostics)が満開になりました☆


そして、燃焼室内の点火器も真っ赤っ赤!


数秒後、バーナーからガスが放出され、見事に点火しました!

つーわけで、今回の故障の原因は、点火器とヒューズにあったようです。

ただ、ヒューズ(250V・6A)の在庫がなかったので、
ホームセンターへ走り、ヒューズを買ってきました。


故障した当初、
今回は直せないかも。。。とくじけそうになりましたが、何とかなるものですね!

良かった良かった。


でも、不動産投資家にとってはどうでもよい話しだったかもしれません。

ほんと、ごめんちゃいね。



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2015年9月28日月曜日

乾燥機が故障しました。点火しないんです。(前編)

小さく運営しているコインランドリーで乾燥機が故障したので、
復旧までの作業記録を残しておきます。

ランドリーを運営している方・したい方の参考になれば幸いです。


まず、今回の故障した乾燥機は、
うちの店で最も使用頻度の高い機械でした。

この機械は、使用頻度の高さから、何度か故障歴があるのですが、
またかぁ。。。という感じです。


◆以前の故障の記録


ちなみに、この機械の使用頻度が高い原因は、店舗の設計にあります。

下の写真に示すとおり、
うちの店には、大き目の乾燥機が一台と、
小さ目の乾燥機が三台(うち一台は左端にあるので見えません)あります。


また、お客さんは、小さ目の乾燥機を頻繁に使用するのですが、
なかでも、入口から最もよく見える位置にある機械(大き目の乾燥機の左隣りの機械)が
最も多く使用されるのです。

左端にある乾燥機なんて、ほとんど使用されません。。。

なので、右から二番目の乾燥機は、毎日、全力疾走し続けているって感じなのです。



それで、今回の故障の状況なのですが、
ドラムは回転するのに、バーナーに点火しないという状況です。

お客さんからクレームの電話を受けて現場へ駆けつけてみると、
確かに、ドラムは回転するのに点火しません。

お客さんの洗濯物を隣りの機械で乾燥させていただくことにして、
故障した機械の上部パネルを開けてみました。

上部パネルを開けると、下の写真のような異常診断ランプ(dryer diagnostics)が見えるのですが、これらのランプの点灯・消灯によって、異常部位を凡そ特定できるようになっています。

また、ランプは、硬貨投入後に左から順に点灯するように作られており、
左から順に点灯しているかどうかを見て行くと、
消灯しっ放しのランプがあれば、そのランプの下に記載の部位に異常が発生していることがわかります。

そして、今回の故障時には、下の写真のようなランプの点灯・消灯状況となっていました。


硬貨を投入すると、右から2つのランプが消灯した状態で、ドラムが回転し続けています。

右から2つ目のランプに対応する部位がネックになっているので、
対応部位の文字を読んでみると、『ignition relay power』と記載されています。

日本語にすると、『点火リレー電源』ということになります。


この乾燥機の点火リレーは、こちらです。


リレーに内蔵されたコイルに電気が流れると、電磁誘導の働きで金属接点が動き、
回路をON・OFFしたり、回路を切り替えたりすることができます。


この時点で、何らかの理由で、
≪予想1≫点火リレー自体が壊れた
≪予想2≫点火リレーのコイルに電気が供給されていない
という凡その目星を付けました。

でも、ここからが大変でした。

リレー自体が故障したのであれば、それを交換すれば済むはずだ、
と思い、在庫が無かったので、隣りの乾燥機からリレーを移植し、動作を確認することにしました。

それぞれの機械から取り外したリレーです。

んでもって、隣りの機械のリレーを移植し、乾燥機を動作させてみたところ、
状況は変わらず、ドラムは回転すれども、点火はしないという状況でした。

ランプの点灯状況も同じです。

念の為、壊れた乾燥機のリレーを隣りの乾燥機に移植してみたのですが、
やはり問題なく点火しちゃいました。

ということで、予想1の『リレー自体の異常』が問題ではありませんでした。


てなわけで、状況は、予想2の『点火リレーに電気が供給されていない』ことになる訳ですが、
これは原因ではなく、あくまでも状況です。

リレーに電気が来ない原因を突き止めないと、修理のしようがありません。

そこで、乾燥機のブローカーさんへ電話し、状況を伝えてみました。

しかし、『これだ!』という原因がわかるものではなく、
幾つもの故障個所の候補をピックアップし、順番に確認していくしかなさそうでした。

そこで、上部パネル内でごちゃごちゃになっている電線を一つずつ辿ってみて、
どの電線がどこに接続されているか調べてみました。

調べながら描いてみた図面がこちらです。
※これ、間違っているかもしれません。。。

結局、図面を見ただけではよくわからなかったのですが、
この作業をしてみて良かったのは、
上部パネル内のスペースで、どんな部品が使用されているのかを
冷静に拾い上げることができたことでした。

図面を見てのとおり、部品点数はそれほど多くないんです。

この他に、小さな基板と火力調整レバーがあるのですが、
これらは、異常診断ランプ(dryer diagnostics)の右から2つのランプに接続されていなかったので、
今回は、おそらく故障の原因ではないだろうと読みました。

実際、念の為に基板を入れ替えてみたのですが、状況は変わりませんでした。

と、ここまでやってみたところで夜遅くなってしまったので、
故障対応は翌日にお預けとしました。

でも、こんな話しって、面白いですかね?



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2015年9月24日木曜日

≪後編≫スウェーデンハウス見学!の後に見た悪夢



スウェーデンハウスのモデルハウスを見学した翌日、
とうとう室内へと侵入する決意をした私は、
恐る恐る、こちらの物件へと歩み寄りました。。。


屋根の形は、何となく、スウェーデンハウスっぽいですが、
踏み板が崩落し、もはやスロープ状となった外階段をよじ登ると、
そこでは、絶賛開放中のお部屋がお出迎えしてくれました。
なんと、私の到着を待ち焦がれ、玄関ドアを破棄してしまったようです!

ありがとう!!
これで、解体費用が30円位、安くなるかもしれない。


そして、フと右に目をやると、なんと、お隣りのお部屋も、
玄関開けっ広げで私に手招きしているではありませんか。

そこは『また後ほどお訪ねしますから』と心のなかで呟き、
まずは真正面のお部屋へと進みます。

室内は、玄関ドアが無いので、丸見えです。

何だか、良さげな雰囲気を醸し出しています。。。

はい。こんな感じでしたー。
あざっしたー!

その奥にもお部屋があったので、覗いてみました。
はい、あざーーっす。

お邪魔しやしたーーーっ!



ふぅ。
と、一息つき、すぐさま隣りのお部屋へ。
あまり待たせると、怒られそうだかんね。

こんにちは~~?

あーーー、お邪魔、しますね~~

あ~~、あざーーっす!

キッチンの扉が開いたので、覗かせていただきました。
失礼しやしたーーーっ!

奥の寝室にいらっしゃるのかな。。。 
ありがとうございやしたーーーーっ!

結局、留守でした。
最初のお部屋を訪ねている間に、外出しちゃったようですね。
まぁ、仕方ありません。


気を取り直し、最初に訪問したお部屋の左隣りのお部屋も訪ねてみました。


玄関ドアを開けました。
ん?なんか、さっきまでとは様子が違う。。。

フと足元に目をやると、
玄関の床に、前所有者宛の郵便物が散乱していました。

なるほど、オーナーズルームってわけか。
どうりで雰囲気がちがうわけね。


まず、左の引き戸を開けてみました。

室内は、荷物を詰め込んだ段ボールが積み重ねられており、
生活感がありませんでした。

倉庫という雰囲気でしょうか。。。

ん、よく見ると、奥のほうの床がオカシイです。

あ。ダストシュートですね☆

さすが、オーナーズルームは造りがちがいますね。

余分な物を階下へ落とせるんですね。

46年前にダストシュートを考えるとは、なかなかのやり手だったのでしょう。


あれれ?

そんなことを考えていると、天井にも違和感が。。。 
天窓ですよ☆

ここから夜空を眺めていたのでしょうか。

天井材のささくれだった感じが、南国のリゾートを思わせますね。


奥の部屋とつながっていたので、覗いてみました。

床に、椅子が一つだけ。

あそこで寝ていたのでしょうか?


あ、真上に!?
天窓が!

ここにもありました。

イスに腰掛け、真上の天窓から夜空を眺めていたんでしょうね。
素敵すぎです。


素敵な造りのオーナーズルームを後にし、
次は、階下のお部屋を訪ねてみました。


こんにちは~~?

・・・

どうやら留守のようです。

ガチャリ。
開きました。 
留守ですねぇ。

年代物の白物家電が置き去りです。


ビビりながら奥の部屋へ進んでみました。
布団が敷きっ放しです。

ぐっちゃぐちゃ。。。

奥にもお部屋がありました。 
こちらも布団が出しっ放し。。。


ふぃぃ、もうこのへんでいいか。。。
ということで、外へと出ました。

この建物は、
木造二階建て、全4世帯のアパートでした。

一階は、面積の三分の一が倉庫で、残りが広めの住居一戸となっており、
二回は、同じ広さの住居が三戸ありました。

素敵なオーナーズルーム以外は、いずれもあらゆる物が出しっ放しの状態で放置されており、
かつての住人達が、あたかも夜逃げしたかのような状態となっていました。


という訳で、ダークな気を浴びすぎたので、
これから白山比咩神社へ立ち寄り、気を浄化してこようと思います。


あ。
この物件の解体からその後の動きについては、また随時UPしていきますね。
興味があればですが。。。



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2015年9月23日水曜日

≪前編≫スウェーデンハウス見学!の後に見た悪夢

シルバーウィーク中、家族の予定を立てていなかったので、
スウェーデンハウスのモデルルームを見学してきました。

というのも、先日、富山の某大家さんが、
フェイスブックで、写真付きで『スウェーデンハウスのアパートを見学してきた』と書いていたのを見て、
これは営業マンに直接聞いてみなければ!
と思っていたからなんです。

で、到着したのが、こちら。
石川県庁のすぐ近くにオープンしたばかりのモデルハウス。

当然のことながら、新しい住宅なので、あれもこれもスゲーです。

洗面所も広いです。書斎にできそうなレベル。。。

暖炉も置いてありましたが、
スウェーデンハウスは、30年前から3層ガラス・木枠サッシを採用し、
壁内・小屋裏の断熱材もパンパンに詰めてあるなど、
断熱に相当なこだわりがあるようで、真冬でも暖炉はあまり必要ないとのこと。。。

で、問題の建築費ですが、坪単価65マソ前後だそうです。
ローコスト住宅の約2倍ですね。


さて、実は、スウェーデンハウスを見た翌日、別の物件を探検してきました。

それが、こちら。

築46年(放置後20年以上経過)の超熟物件☆キラーーン

見ての通り、玄関ドアが空きっ放し、窓ガラスが割れっ放し、瓦が落ち放題!
のステキ物件です。


実は、購入後一年以上経過していたのですが、
見る度にパワーが奪われるので、室内に入ることすらできずにいました。

それが、ようやく解体することに決めたため、
意を決して、室内へと潜入してきました。

が、その決意を遥かに凌ぐ悪夢が室内で待ち受けていることに、
この時はまだ気づいていませんでした。

つづく。。。




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