2015年11月29日日曜日

クリスマスツリーを出しました

今日の記事は、こんな場所で書いています。


何ともお洒落な雰囲気のカフェ?
のように見えるこの場所は、
不動産屋さんのラウンジなのです。

ここにWIFIと飲み物があれば、
仕事ができるじゃないか!

などと淡い期待を抱いてはみたものの、
立地の都合上、問題も。。。

この場所は、隣りに大学があるため、
居心地をあまり良くしてしまうと、
大学生のくつろぎスポットと化してしまうおそれがあります。

一時間◎百円などの時間制でも良いように思いますし、
いっそのこと、家主専用のオーナーズカフェにしちゃうのも面白いかと。

あ。それって、ワタシがやりたいヤツじゃん。

なんてことを思いつつ、キーボードをカチャカチャしてます。

ちなみに、この日の作業は、
スマホとモバイルルータとbluetoothのミニキーボードで行いました。

これ↓


キーボードは良いとして、やっぱり、WIFIがあると便利だなぁと感じました。


さてさて、ワタシのIT事情はそのへんにしまして、
もうすぐクリスマスですねぇ。←まだ早い?

てなわけで、某アパートの共用部にクリスマスツリーを飾りました。

ところが、設置場所に着いてみると、
なんか、暗いんです。。。

上を見上げると、高~い天井にある蛍光灯が切れていました。

このままだと、クリスマスツリーがどんよりしちゃうので、
意を決し、蛍光灯を交換することにしました。

まずは、二連梯子を壁に立て掛けましたよ。


見てのとおり、梯子を出来る限り伸ばしても、
蛍光灯器具までは結構距離があります。

この状態で、梯子を登り、手放し状態で蛍光灯とグロー球を交換しました。

そして、妻と娘らが飾り付けてくれたツリーを設置し、
間接照明で下からもツリーを照らしてみました。


なかなか良い感じになったと思います☆


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2015年11月28日土曜日

キッチン水洗金具の修理

某物件のキッチンの水栓金具が壊れ、
蛇口のハンドルを締めても、水が流れっ放しになっちゃいました。

こんなタイプの水洗金具です。

パッキンが死んでると思われるので、パッキンを外しました。

パッキンが割れてしまっていたので、パッキンを交換しようと思いましたが、
同じサイズのパッキンの在庫が無かったので、
別の部品を移植しました。

下の写真の左側の部品が移植した在庫品で、
右側が取り外した部品です。

別の部屋の水洗金具を交換した際に古い水洗金具から取り外した部品を
在庫としてストックしておいて良かった~^^

こんな感じの土曜日のできごとでした。


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2015年11月26日木曜日

ウンコおばさん物件

数カ月前から、某大手アパートメーカーが建てた中古木造アパートについて、
購入する方向で話しを進めています。

予想通りというか、気の毒というか、
ご高齢の現所有者は、建設会社の営業マンの口車に乗せられ、
そのアパートを、坪当たり70万円ほどの高額な単価で建てたようです。

その結果、建築時の借入額がとても大きくなり、現在の残債も大きいため、
売り出し価格も、かなりの割高なものとなっていました。

そこで、強烈な指値による価格交渉を挑んだところ、
一旦は承諾してくれたのですが、その後、数回に亘り、価格が吊り上がっていきました。

仲介業者さん経由で話しを進めているので、事情を確認したところ、
所有者本人はこちらの言い値に納得しているにもかかわらず、
その奥さんが、『知り合いに言われた』とか、『税理士に言われた』などと理由を付けて、
幾度となく価格変更を要望してきました。

そして、とうとう痺れを切らしたワタシ、ではなく、仲介業者さんが、
所有者・仲介業者・ワタシの三名で三者会談を開くことを提案し、
本日、それが実現しました。

なお、三者会談の前に私が仲介業者へ伝えた価格(仮に5,000万円)について、
私は、『所有者とその奥さんは、その価格に納得している』と聞いていました。

仲介業者と私が会談場所である所有者の店舗に到着した際、
所有者の奥さんは慌ただしく接客しており、
『(旦那)は上にいるから、上で話してください。』とのことで、事務所へ通されました。

所有者本人は、パジャマ姿!?で事務所の椅子に腰を掛けていました。

ヲイヲイ。。。と思いましたが、聞くところによると、
大きな病のため身体の具合が悪く、今は店舗での接客を行わず、
昼間は事務所で休んでいるとのことでした。

そして、顔を合わせるなり、
『あのアパートは良いぞ~。これから価値が2倍にも、3倍にもなる。
●●●●●の営業マンも言うとった。
あれを買えば、あんたも大物になれるわ。頼んだよ~。』
と、捲し立ててきました。

どこをどう間違ったら、木造アパートの価値が、築年数を重ねた後に2倍・3倍になるのか・・・

しかも、所在地は、市街地ではなく、どちらかといえば田舎なんです。

地主をここまで洗脳できる大手アパートメーカーには恐れ入ります^^;


所有者のそんな戯言に耳を傾けつつ、三者会談は終始穏やかに進みました。

そして、事前に伝えた価格で売っても良いと改めて言ってもらえたので、
抵当権の抹消の可否を銀行に対し至急確認することを所有者にお願いし、
仲介業者さんと私は事務所を出ました。


そして、店舗を出ようとしたそのとき、後ろから声を掛けられました。

所有者の奥さんでした。


『銀行に言われたから、5,000万円は無理ねぇ。最低でも5,500万円かしらねぇ。』

ッ!?


このぉ、クソババァがぁ!

あっ。これは行儀が悪いですね。
改めます。

この、ウンコおばさんっ!

何度も何度も話しをひっくり返しやがって・・・

つづく



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2015年11月21日土曜日

水の滴る音の原因と対処状況

先日発覚した、某物件での電気温水器の異常について、
メーカーの下請け業者と、管理会社のスタッフさんとで、
現場にて状況確認を行ってもらいました。

ここに至るまでの経緯は、こちらをご確認ください。

(1)次から次へと・・・

(2)水の滴る音の原因



その後、管理会社のスタッフさんからTELがあり、
現地では、30分ほどの作業で、修理!を行えたとのことでした。

一先ずホッとするとともに、異常の状況について教えてもらいました。

壊れていたのは、逃し弁でした。

逃し弁は、タンク内の圧力が高くなった際にお湯を排出することで、
タンク内の圧力を下げる機能を有する弁で、
今回の給湯器では、タンクの上部に設置されていました。

万が一、タンク内にある部品が故障していたり、
交換部品の用意ができないなど、
部品交換による対処がでいないとなれば、高額な出費になることを覚悟していたので、
本当に良かったです。

また、この物件の給湯器の逃し弁は汎用品に交換可能であることがわかったので、
今後、同様の問題が生じた場合の対処法も明確になりました。

まぁ、故障しないのが一番良いんですがねぇ。。。



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2015年11月20日金曜日

あっち行って、こっち行って

あっち行ったり、こっち行ったり、という感じで作業を行いました。

まずは、某物件の居住者さんから、
『トイレの水が少ししか出ないんです。止水栓を全開にしてもダメなんです。』
という連絡がありました。

現場へ行き、タンクのレバーを回すと、
止水栓が全開であるにもかかわらず、
タンクへの給水が全く行われず、吐水口からも水が出ませんでした。。。


つーわけで、たぶんココだろうなと当りを付けたのは、
止水栓からタンクへ延びる配管のタンク側の付け根に設けられているフィルターです。

こいつにゴミが溜まり、目詰まりしてんじゃねーか?
と想像し、フィルターを取り外してみると。。。


やっぱりそうでした。

フィルター内にゴミが沢山溜まっており、水を完全に通せんぼしていました。

というわけで、マイナスドライバーでゴミを掻き出し、一件落着でした。


帰り際、他に何かあれば遠慮なく仰ってください、と言ってみたところ、
キッチンの水栓金具のスパウトの付け根から水が漏れる、とのことでした。

この症状は、パッキンの劣化によってたまに発生します。



というわけで、パッキンを交換し、こちらも一件落着。

これで問題は解決したので、ここ(石川県南部)から、
駐車場作成現場(富山県高岡市)へ向かいました。

二箇所で打設したコンクリートは、カチカチに固まっていましたので、
型枠を撤去しました。
 

角の面取りを初めてやってみたのですが、綺麗にできていたので良かったです。


ちなみに、下水桝は、こんな感じで山のようになっちゃいました。


先日登場した近所の左官工のおっちゃんが、この日も現れ、
『下水桝は達磨崩しのような多段式構造になっているから、
途中の一段を撤去すれば、地面と面一になったかもよ。』
ですって。

なぜそれを先日言わない!?

と口に出して言ってみたところ、
頑張ってセメントをこねていたから、止められなくて・・・
ですって。

作業を止めるかどうかは私が判断するので、教えてほしかったー。


さて、この日は、型枠を撤去しに来たわけではありません。

砕石を入れる前に、側溝の縁の土砂を5~10cm程度掘っておく必要があったので、
その作業を行いました。


現場へ向かう途中、ホームセンターで一輪車を買いました。

一輪車は、案外安かった(3,000円)です。


後日、アスファルトの再生砕石が搬入されるので、
手作業で敷き均し、プレートランマーという転圧機で転圧します。

転圧機は、リース屋で安価で借りることができるようです。



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2015年11月19日木曜日

これも賃貸事業ですねぇ

某物件へ出向いてみると、
ちょうど、塗装工事が始まっていました。

まずは、足場の設置を行っていましたので、
本当に、工事初日だったようです。


以前から思っていたのですが、
足場屋さんて、不動産賃貸業に似ていると思います。

作業としては、大まかに見て、足場の積込、設置、撤去、積下し
があるそうですが、
一つの現場のみを見ると、
最初の作業(トラックへの積込、現場での設置)と、
最後の作業(撤去、資材置き場への積下し)との間の期間は、
人は、何もしなくても良いそうです。

足場(物)をレンタルし、お金を貰うという点に着目すると、
賃貸業という大きな括りの中に、不動産賃貸業も足場屋も含まれると思いました。

ちなみに、この現場での足場代は25万円位で、
職人さんは、ご夫婦(二人)のみでした。

月に2つの現場があれば、十分に食ってイケるじゃないか!
しかも、不動産賃貸業を行いながらでも、やれるんじゃねーか?
と、強く感じてしまいました。

ワタシ、間違ってますか?



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2015年11月18日水曜日

コンクリート、ほうき引き

駐車場造成中です。

全体的にはアスファルトの再生砕石を敷くのですが、
部分的にコンクリートを打つことにしました。

詳しくは、こちら ⇒ 境界杭を勝手に!?


んでもって、作業の続き(上記リンク先の作業の翌日)の写真をUPします。

セメント・砂利・砂をコネコネしていると、
近所のおっちゃん達が集まってきました。

んでもって、おっちゃん達の話しに耳を傾けていると、
どうやら、近所の方々の間では、
『私の父親が土地を買い、息子(私)は面倒な作業をさせられている。』
ということになっているそうな^^;

説明するのも面倒なので、黙って作業を続けました。

それで、いざコンクリートを型枠内に流し込むと、
ツルツル頭のおっちゃんが、コテで均し始めました!

なんと、現役の左官工とのことでした。。。

でも、『セメントをコネるのは嫌だから、黙っていた。』と言われました。

近所のおっちゃんの協力もあり、無事、コンクリート打ちが終了しました。

ここで、実家へ入り、シャワーを浴び、お茶をすすりながら2時間ほどゆっくりしました。

んでもって、コンクリートの状態を確認すると、
表面は乾き始めており、中は柔らかいという状態でした。

ここで、表面をもう一度、コテで均したうえで、
ホウキで表面をそ~っと撫でることで細かい溝を全体的に設ける『ホウキ引き』を行いました。

表面の半分をホウキ引きしたところ。

つーわけで、ホウキ引き終了です。

この後、なんと、突然の豪雨に襲われたため、
ビニールシートを被せておきました。

3~4日後に、現場へ戻り、型枠を外そうと思います。

ではまた☆




2015年11月17日火曜日

水の滴る音の原因

昨日の朝、管理会社からTELがあり、
某物件の一室の電気温水器(貯湯式)の付近から水の滴る音がするが、
水漏れしている様子は見て取れない、
という報告がありました。

すぐに現場へ駆け付け、管理会社スタッフさんと一緒に様子を見ると、
タンク内のお湯がオーバーフローし続けており、
その溢れたお湯が排水されている音が、ちょろちょろと聞こえていました。

電気温水器の貯湯の仕組みがよくわからないので、
状況を正確に把握できないのが何とも気持ち悪いです。

タンク内が満水状態(或いは、圧力が閾値以上)になり、
本来なら給水を停止するはずが、何故か給水し続けている・・・
ということだと思います。

でも、減圧弁やら逃し弁(安全弁)やら、○○弁というのが複数あり、
どこの弁が壊れているのか、いまの私には判断がつきません。

というわけで、とりあえず、メーカーへ修理の手配をしました。

ただ、17年前の製品とのことで、現在は製造されていないため、
交換用部品があるかどうかはわからない、と言われてしまいました。

修理なら数万円、交換となれば15万円程度だろうと思います。

さて、どうなることやら。



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次から次へと・・・

某物件にて、トラブルが相次いでいます。

さきほど管理会社からTELがあり、
一室の一月の水道料が前月分より跳ね上がっているため、
オカシイと思い、現地を訪問したところ、
電気温水器の付近で水の滴る音がしている。
しかし、水滴は見えない。

とのことでした。

とりあえず、他の予定が無かったので、
現地へ向かうことにしました。

というわけで、今から行ってきます。

んー、原因を想像するけど、思い当りません。
大事に至らないことを祈るばかりです。




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2015年11月14日土曜日

駐車場、造成開始!

先日、解体が終了し、更地になったこちらの物件、
駐車場として賃貸する予定なのですが、
土間コンとアスファルトの見積もりを取ったところ、
どちらも70~80万円という感じでした。

予算は35万円だったので、完全にアウトです。

という腹のうちを、建設会社の社長へ正直に伝えたところ、
『アスファルトのリサイクル材(解体時に排出されるアスファルトのガラ)を敷けば、
舗装したみたいにカッチカチになるよ。
しかも、40坪なら、10tトラック一台で済むし、2~3万で収まるわぁ。それでイイんじゃないの?』
というナイスな案を出してくれました。

しかも、舗装しないとなれば、固定資産税も更地のまま(安いまま)かも。これまたラッキー。

つーわけで、舗装は断念し、リサイクル材で勝負することに決めたのですが、
舗装しない場合には、事前に処理しなければならない問題があります。

地表に顔を出している、水道元栓の蓋と、下水枡の周りをコンクリートで固め、
車のタイヤがぶつかった場合でも、破損したり、移動しないようにしなければなりません。

つーわけで、まずは、水道元栓の蓋から。


簡単に土留めし、セメント・砂・砂利を混ぜ合わせ、流し込んで行きます。


この後、コテで撫で回したのですが、あまりにイヤらしいので、撮影はNG。

硬化後であれば、もしかしたら写真をお見せできるかも。


さて、お次は、下水枡の処理です。

こちらも、まずは土留めから。

ここまではイイのですが、この枡、側溝の上面から10cm以上も背が高いんです^^;

コンクリで固めておかないと、タイヤも枡も相打ちになっちゃいます。

でも、物凄い急斜面になりそうでコワいです。

なんて考えていたのですが、セメントが足りず、今日はここまで。

作業は、翌日再開予定です。


さて、本題の境界杭の件です。

この物件は、公図売買だったのですが、案の定、境界杭がありませんでした。

そこで、隣地との境界付近が土になっているなど、境界杭を物理的に打てる位置に、
境界杭を独断でぶち込んでやりましたよ。

まずは、ハンマーで叩いてみたのですが、途中までしか入らないので、掘ることにしました。

掘れました。写真では深さがわかりづらいですが、25cmほど掘りました。

土だけではなく、デカい石がゴロゴロと混ざっているので、とても難儀な作業でした。

つーわけで、汗だくです。


んでもって、掘った穴の中に杭をそ~っと立てて、周りに土砂を戻していきます。

フと思い、土留めを設置してみました。

でも、7秒後に撤去し、土砂を埋め戻し、完了としました。


杭の先端は赤いので、見ればすぐに杭がある!とわかります。

が、隣人からナニか言われても、『知らない』の一点張りで行こうと思います。


ところで、この作業は実家の近くで行っているのですが、
ついでに実家の飼い猫を見てきました。

ソファの上で丸まり、両手で顔を隠して寝ていました。

子供の頃は犬派でしたが、今は犬も好きえではありますが、完全に猫派です。

猫はベタベタとじゃれて来ないので、楽ですし、何より可愛いです。


さて今日はここまでです。

また、作業写真をUPしますね。



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2015年11月13日金曜日

浴室の混合水栓金具を交換してきました

某物件の居住者さんから、
『お風呂の蛇口からお湯が出なくなりました!』
との連絡が入りました。

管理会社さんからは詳しく状況を聞き出せなかったのですが、
温度調節ハンドルが回りづらい、ってのがいつものパターンです。

そうであれば対処は楽なのですが、
器具の故障であれば、高くつくなぁ・・・などと考えながら、
居住者さんへTELし、状況確認と日程調整を行いました。

TELでの話しによれば、温度調節ハンドルを回し、45度位に設定しても、水しか出ない、
とのことでした。

これは、交換を覚悟しなければならないかもしれません。

ちなみに、高くつく、というのは、
この物件の浴室の水洗金具が、据置き型(デッキ式)というものだからです。

壁付け式の2~3倍のお値段なんですよ^^;

知らなかったYO!という方は、お風呂の水洗金具がデッキ式か壁付けか、
今度から見ておいてください。

いざという時の修繕費用がウン万円も異なってきますからね。


さて、そんなこんなで、居住者さん宅への訪問日になりました。

そそくさとお風呂場へお邪魔してみると、やはりデッキ式の水洗金具でした。

こういうヤツです。

操作してみたところ、温度調節ハンドルはなんとか回るのですが、超硬いです・・・

それでも何とか50度位に設定し、出しっ放しにしてみたのですが、
待てど暮らせども、水しか出ません。

うーん、同じ物件内で今までに経験した5~6件の修理案件には無いパターンです。

ここで、居住者さんが、取説を持ってきてくれたのですが、
水またはお湯しか出ない場合は、管内でゴミが詰まっている可能性があるとのことで、
管内を清掃してみてね、と書いてありました。

試そうか・・・とも思いましたが、
取説に記載されている、清掃のために開けるべき箇所のビスが、全く回りません^^;

つーわけで、修理を諦め、新品に交換することにしました。←早いって?

ちなみに、デッキ式の水洗金具を交換する場合、
水洗金具の底面に突出している二本の管(お湯と水の管)の間隔(ピッチ)を測る必要があります。

下の写真のように、一旦外してみて、ピッチを計測します。
この水洗金具のピッチは12cmでした。

ちなみに、デッキ式の水洗金具の設置・取り外しには、
下の写真のような特殊工具が必要です。
ウェブで、『水洗金具 工具』で検索すれば、色々な種類のものが見つかります。



さて話しを戻しまして、
ここで、居住者さんへ、『すぐに新品を仕入れるので、2~3日待っててね』と伝え、
一旦退散することにしました。

急いで事務所へ戻り、すぐにネットで最安品を探して発注したのですが、
なんと、翌日には品物が届いてしまいました。
なんとも便利な世の中です。

品物の到着後すぐに居住者さんへ連絡し、翌日に再訪問することとなりました。

届いたのはこれ。

早速、古い水洗金具を外しました。
あ、水洗金具を取り外す際には、水道の元栓を必ず締めましょうね!

元栓を開けたままジョイント部を外しちゃうと、
勢いよく水が噴出し、締め直すのが難しいです。というか無理かも。
とにかく、元栓を締めろ!です。

んでもって、新しい水洗金具の取り付けが無事完了しました。

なんで、写真の色合いが異なるんだろう・・・なぞだ。



そういえば、デスノートの単行本を全巻買ってみました。

初めて読んだのですが、面白かったです。

ノートに名前を書くと、その人が死んじゃう、っていうだけの話しではなく、
難しい推理モノの話しでした。

たまに漫画を読みたくなるのですが、
どなたか、オススメの漫画があれば、コメント欄で構いませんので、教えてもらえませんか?



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