◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

◆2物件目(1)
◆2物件目(2)
◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

◆3物件目(1)
◆3物件目(2)
◆3物件目(3)
◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

◆5物件目(1)
◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2015年12月28日月曜日

トイレの水が流れない!? 産廃処分

テナントさんから、
『男子トイレの水が流れなくなっちゃいました~』
との連絡がありました。

たぶん、原因はアレだなぁ・・・と考えながら、
現地へ向かいました。


こちらの男子トイレには、こんな機械が設置されています。

商品名は、ビューティークリーンオート(DUSKIN製)。


到着すると、前面に顔を覗かせているセンサー部のライトが点滅しています。

要するに、電池切れです。
思ったとおりです。


というのも、2~3年前にも同様の症状が発生し、
当時は私にとって初めての経験だったので、設備屋さんに対応してもらったのですが、
知っている人が見ると、『電池切れだよ。』とすぐにわかるそうです。

だって、ライトが点滅してますからね。


しかも、毎日使用される器具ですから、
ほぼ定期的に電池切れを起こし、水が止まるということです^^

かといって、2~3年後の再発のために、いまから電池をストックするのもバカらしいので、
とりあえず、一個だけ新しい電池を買ってきました。


ちなみに、こんな電池でした。
右が古いほうで、左がホームセンターで買ってきた新品です。


余談ですが、私は、経理処理の明確化のため、
金額だけの領収証はあまり発行してもらっておらず、
明細入りのレシートをそのまま保管しています。

でも、新しい電池を買った際のレシートには、『カメラ用』!?って印字されちゃいました^^;

『カメラ用の電池って、経費じゃないよね?』と突っ込まれそうなので、
空室撮影用カメラの電池ってことにしようかなぁ。。。とフと思いましたが、
レシートに手書きで『トイレのクリーンオート用電池』とメモしておきました。ふぃぃ。 

どんだけ真面目やねん。


そんなこんなな年末ですが、
その後、溜まりに溜まった粗大ごみを産廃処理業者さんへ持ち込んできました。

こんな感じのところ。

こういう業者さんは、金属の買取も行っています。

何となく、荒くれ者ばっかりなのかなぁ・・・という雰囲気があるので、
慣れないうちはドギマギしちゃいますが、
顔馴染みになると、
『あぁ!?今日はたったこんだけかよー。
ん~~、手間ばっかし掛かるから、今日は5億円で勘弁してあげるわっ!』
なんて言われちゃいます。

年末に破産しそうになりました。



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2015年12月24日木曜日

シルバーさんと打合せ@新規物件

福井物件でのシルバーさんとの打ち合わせに続きまして、
先日購入した能美市(旧寺井町)のアパートでも、
現地のシルバーさんと共用部清掃についての打合せを行いました。

福井物件の清掃をお願いすることになった女性は、
こちらで用意した清掃用具に関し、
家主が用意するのは当然ですが、用意したことに感謝してくれました。

一方、寺井物件のそれぞれで清掃をお願いすることになった女性は、
ホウキは、『先端までコシのしっかりしたモノじゃないとダメだわ。』とか、
『●時間で、と言われても、やってみなければ何時間掛かるかわからない。』など、
何やかやと言ってきました。

まぁ、どちらの方も、責任感があり、清掃をキチンとこなしてくれそうなので、
ひとまず、お任せすることにしました。

ちなみに、一ヶ月の清掃費用は、
福井物件 ⇒ 約830円*2時間*2日=約3,320円
寺井物件 ⇒ 約830円*1時間*2日=約1,660円
と、かなり格安になりました。

ちなみに、シルバーさんに清掃をお願いする場合、
清掃場所、清掃方法、所要時間を事前に伝えておけば、
基本的には、その条件で清掃を請け負ってくれます。

こちら側でコストをコントロールできるのが良いですね。


ちなみに、寺井物件の清掃用具用倉庫は、こんな感じにしました。

100円ショップで、押しピン式のフックを大量購入し、
ホウキ、雑巾、書類ケースなどを引っ掛けておきました。

でも、あのシルバーさんに、色々といぢくり回されたりして^^;



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2015年12月22日火曜日

シルバーさんと打合せ@福井物件

福井物件でシルバー人材センターの担当者さんと、
共用部の清掃をしてくれる女性と、私の三名で、
打ち合わせしてきました。

シルバー人材センターに共用部の清掃をお願いする場合、
一般的には、清掃用具は家主側で用意しなければなりません。

当初、清掃用具を保管するためのロッカーを設置しようかと思案し、
当日、現場で設置場所を探して採寸しようと思っていました。

でも、現場の状況を見て、皆えd打ち合わせした結果、
ガスや水道の配管・メーター類が収納されている扉の裏側に、
清掃用具を保管するスペースを確保しました。

こんな具合です。

100円ショップで買ってきた『両面テープで固定できるフック』をペタペタと貼り付け、
ホウキや書類ケースを引っ掛けておきました。

ちなみに、100円ショップで買い揃えたものは、
ゴミ袋、軍手、ゴム手袋、雑巾、ホウキ、チリトリ、バインダー、書類ケース、フックです。

参考になれば幸いです^^


その後、ナルゾウさんと合流し、ランチをご馳走になりました。デヘヘ。
何だかんだで16時過ぎまで、あぁでもない、こぅでもない、とお話ししてきました☆


そして、今日は今から別物件でシルバーさんと打ち合わせです。
行ってきまする。



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2015年12月19日土曜日

蛍光灯器具のLED対応化工事

先日購入したアパートの駐輪場に照明器具を設置してきました。

事務所に在庫してあった通常の蛍光灯用の照明器具を改造し、
LED蛍光灯を点灯可能なものにしました。

改造前の器具がこちら。

電源線2本を、LED蛍光灯の両端に一本ずつ接続されるように、
安定器を含む回路を廃止し、
いわゆる直結配線としました。

絵にすると、こんな感じです♪
改造後の実物は、こんな感じです。

試しに点灯してみましたが、めっちゃ明るかったです☆


お次は、お部屋のリフォーム作業です。

なんだか気が重いのは何故だろうか。。。



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2015年12月17日木曜日

なんじゃこりゃ!?

ホームセンターで痛車!?を発見しました。

こちらです。


バックドアのガラスに『ABリフォーム』と書いてあるとおり、
リフォーム屋さんの車です。

半年ほど前、自宅にチラシが投函されていたのですが、
その内容があまりにも気持ち悪かったので、
すぐにチラシを捨て、それっきり忘れていました。

が、この車を見て、『あっ!?あのチラシだ!!』と感じました^^;

だって、まさに、こんな感じのチラシだったんですもの。。。

そのチラシによれば、
大工・電気・水道・内装・塗装などの作業を一人でこなすとのことで、
一つの工事を他社と比較すると、格段に小さい価格で行える、
というようなことが書かれていたと思います。

ただ、この車が、何とも近寄りがたい雰囲気をホンワカと醸し出していますし、
そもそも、この人に仕事を任せて大丈夫(仕上がりが大丈夫)なのか?と本気で疑問に感じます。

ただ、こういう方とは滅多に知り合えないので、
次回、車を見かけたときには、声をかけてみようと思います。
でも、噛み付かれたらどうしよう。。。


そんなこんなでホームセンターで電球の買い出しを行い、
塗装中の根上物件へ移動しました。

足場の組んであるこのタイミングを利用し、
高い位置にある照明器具の電球を交換します。

まずは、階段踊り場の天井にある照明です。

カバーを外し、古い電球を外します。

新しい電球を取り付け、カバーを戻して完了です。


もう一つあります。

駐車場を照らすための照明器具です。


カバーを外して新しい電球に交換しました。

カバーを戻し、作業終了です。



ただ、何れの照明器具も、
夜にならないと、ちゃんと点灯しているかどうかがわかりません。。。


そして、物件を離れる際に、塗装作業の現況をパシャリ。

職人さんが忙しいらしく、ペースはゆっくりです。

とりあえず、玄関ドアが、錆止め塗料でレンガ色です^^;

住んでいる方は、きっと、
『玄関ドアは、茶色か・・・』なんて思ってるはずです。


さて、その後、事務所へ戻りました。

今度は、コインランドリーの看板照明の電球交換です。


LED電球にしてみようと思います。

ぎゃおーー!めっちゃ明るい☆



かれこれ一ヶ月以上、看板照明が点灯していなかったようです。

これから書き入れ時なのに、気付くのが遅すぎました。。。アゥゥ




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2015年12月16日水曜日

真夜中の巡回

某物件にて夜中の巡回を行ってきました。

1~2ヶ月に一度程度の頻度で、気の向いた時に行っているのですが、
その主な目的は、共用電灯の点灯具合の確認です。

とはいうものの、建物の横から電灯が丸見えなので、
建物内に入る必要はありません^^;

こんな感じ↓

この日の確認では、三階廊下の右端の蛍光灯が今にも消えそうな感じでした。

ただ、残念なことに、エレベータ機械室にあると思っていた
予備の蛍光灯とグロー球の在庫が切れていました。

仕方がないので、物を揃えてから、後日、出直す必要があります。



というわけで、その、後日です。

現場に到着し、三階へ上がろうと思い、エレベータ前まで行き、驚きました。


だって、こんな状態でしたもん。

ドア全開で、カゴが途中で止まってます。

これって、あれじゃ!?
以前よく報道されてた、シン●ラー社のEVトラブルと同じなんじゃ。。。
と思いましたが、下から聞こえた声にハッとしました。

!?

誰か、いました。

丁度この日が定期メンテの日だったようで、
点検作業員の方が、ピット内で作業していました。

まぁ、当たり前ですが、ドアの前には、
『点検中』の看板が出してありましたが、
急いでいたので、看板より先に、ドアの全開具合に目が行っちゃいました。


ところで、エレベータが点検中のため使用できないので、
階段で三階へ上がりました。

脚立を立てて、ちゃちゃっと蛍光灯・グロー球を交換し、
ついでに、空室の郵便受け箱のつまみを取り付けてきました。

『つまみ』が壊れていた話しは、こちら⇒http://shiroiyama.blogspot.jp/2015/12/blog-post.html


そのお部屋の郵便受け箱のつまみは、前回訪問時に撤去したので、
郵便受け箱の前面蓋には、穴が空いています。

そこに、裏側からつまみを突っ込み、ツメをカチッと音がするまで嵌め込みます。

こんな感じになりました☆



ネタ備忘録
・福井物件でシルバーさんと打ち合わせ
・寺井物件の空室状況確認
・水道開栓手数料を回避するハナシ




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2015年12月15日火曜日

少しは悪びれた素振りを見せたらどうだ!?

先日の二棟一括で購入した案件の、残金決済時のお話しです。


11時から始まる予定で一同が銀行の応接室に会したものの、
蓋を開けると、午後2時から仕切り直しということになりました。

しかも、一時は、当日の決済ができないんじゃ!?なんて雰囲気にもなり、
皆が、ヲィヲィヲィヲィという視線を売主に向けることになりました。


この案件は、夏ころから引っ張っていた案件でして、
当初は、すぐに売買契約から決済へと進むかのように思われました。

しかし、建物所有者(60代男性)が、土地所有者(母親)に関し、
少し痴呆気味です、と言い出したもんだから、事態がややこしい方向へと進み始めました。


念のため、司法書士である友人のMTMRさんに、
土地所有者の入院する施設へと出向いてもらい、売買の意思確認をしてもらったところ、
『土地は持っているが、アパートなんて建っていない!』と言い出しちゃったそうな^^;

さすがのMTMRさんも、これには参ったらしく、
このまま売買を進めるのは無理ということになり、
建物所有者である男性が、土地所有者である母親の保佐人になり、
売買契約を進めることになりました。


ところが、この男性は、元公務員ということで、
法的手続きに関してやたら口うるさく、
保佐の登記申請を自分でする!と言い出しました。

ちなみに、補佐の登記申請や、所有権の移転登記申請に関し、
司法書士の用意した委任状にも対して、
『こんな委任状にハンコを押したら、これで借金でもされたら困る!』
などと難癖をつけ、押印を拒みました^^;


結局、建物所有者である男性が、自ら補佐の登記申請を行い、待つこと三ヶ月。

ようやく登記されました、との連絡が仲介業者からあり、
補佐監督人との土地・建物の価格案分に関する交渉を経て、
売買契約に至ったという経緯がありました。

仲介業者も、金融機関も、私も、
これでようやく次へ進める。。。
そう思っていました。


そして、先日の残金決済を迎えました。


まずは、出金伝票や領収証などの書類に売主・買主の双方が署名・押印を行い、
お金を動かすための準備を行います。

その流れのなかで、双方の用意した印鑑証明等の法的書面について、
司法書士のMTMRさんが確認を行います。


フと、MTMRさんが、
『あれれ?』
という言葉を口にしました。


見ている書類は、補佐の謄本です。


補佐の登記事項証明書を初めてみましたが、
保佐人が被保佐人の代わりに行うことのできる事項の範囲(代理権の範囲)が、
記されていました。


箇条書きされた事項を順に見ると
『不動産に関する契約』の欄には、『売却のみ』と記されており、
『登記・税金・訴訟』の欄には、『確定申告等の税務手続きのみ(だったはず)』と記されていました。


要するに、不動産については、
『売買(売買契約)の代理』はできるけど、『所有権の移転登記申請の代理』はできないんじゃないか?
というように読めちゃうんです!

ここで引っかかったMTMRさんは、
すぐに法務局へ電話し、補佐の謄本をFAXしたうえで、登記官に事情を説明しました。

登記官は、即答を避け、局内で協議するということで、30分ほど待たされました。


その結果、
『この補佐(代理権)の内容だと、登記はムリ!
土地所有権の移転登記申請の申請者欄に保佐人の名前が書いてあったら、却下だよ!』
と言われちゃいました。


そして、MTMRさんが、
『補佐の登記申請時に記載した内容がそのまま登記されるので、
このように申請した以上、いますぐにはどうしようもない。
今日決済を行い、法務局へ移転登記申請書を提出した後、
補佐の代理権の追加手続きを裁判所へ行い・・・なんてことをやってると、
また2~3ヶ月かかるねぇ。。。』
と説明しました。


ここで、皆が一斉に売主のほうをチラりと見ましたよ。


そりゃそうですよ。
『自分でやる!』と言い張ったのは、売主(建物所有者である男性)自身なんですからね。


しかし、この男性は、応接室の椅子に踏ん反り返ったまま、全く悪びれる素振りもなく、
『裁判所もひとこと言ってくれれば良いのになぁ。何も言ってくれなんだわ!』
と、デカい声で言い出す始末です。


何とかならんか・・・という雰囲気を感じたMTMRさんは、
先ほどから別の手法を思案していたらしく、
『では、お母さん(土地所有者)自身に登記申請してもらうことにして、
それを、保佐人であるあなたが許可するというカタチにしましょう。
それでよければ、お母さんの署名・捺印と、印鑑証明書がすぐに必要なので、
今から施設へ行きましょう。』
と提案し、いういう流れになることになりました。


というわけで、12時に一旦解散し、
売主(男性)、MTMRさん、仲介業者二名の計四人が土地所有者である母親のいる施設へと向かいました。

私は、応接室に一人残されたので、
荷物をゆっくりと片付け、昼食をとるために外へ出ました。

そんなこんなでバタバタした決済は、
必要書類が無事揃い、午後2時に再開され、30分ほどで終了しました。

建物所有者である男性は、終始偉そうな口調で、
しかも、誰に対しても横柄な言葉遣いでした。

こういう人が公務員として役場に居たんだなと思うと、
かつて、大学・大学院を出る頃に、公務員を目指さなくて本当に良かった!
と、つくづく思いましよ。


しかし、この男性は、今回購入したアパートの近くに住んでいるので、
これからも何があるかわからないです^^;

予想されるのは、町会費やゴミ置き場の件で、一悶着あるかも。。。

いずれにせよ、何かのトラブルが勃発したらUPしますねー。


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2015年12月14日月曜日

駐車場、利用者募集開始☆

駐車場用地の取得から、かれこれ2年ほど経過したんじゃなかろうか。。。

当初は、近くの保育園に土地を買い取ってもらうという話しだったのが、
頑張って所有権を獲得した直後、保育園から梯子を外され、
宙ぶらりん状態に陥ったこともありました。

まぁ、売買契約を結んでいなかったので、
保育園には法的な責任はありませんが、道義ってもんがあるでしょ!

『駐車場が足りないので、あの土地を買えるのでしたら、ぜひうちで買わせてください。』
という園長の言葉を鵜呑みにした私がアホでしたよ。

わたしが土地を買い取り、急いで園長へ話しを持って行ったところ、
『あ、私一人では決められないので、理事会で協議させてください。』
と。。。

てめぇ、それは、先に済ませておけや!
と内心思いつつも、待つことしばし。

その結果、
『すみません。あの土地は、やっぱり買えない、ということになりました。』
と、悪びれるそぶりもなく、アッサリとお断りされてしまいました。


それから二年余りですよ。


建物を解体して駐車場を作るにしても、売上が余りにも小さい。。。

取得費・解体費・造成費などなど、駐車場造成費に要する費用は約300万円。

年間家賃は、満車状態でも、37.8万円(4.5千円*7台*12ヶ月)なんです。

利回りは、まぁそんなもんかという数字ですが、
キャッシュでの運営となると、何となく損しているように感じるのは、気のせいでしょうか。。。

お金を腐らせている気持ちになり、なんとも落ち着かないんです^^;



それで、長い間途方に暮れていましたが、
この度、ようやく、駐車場としての運営を開始しました。


それに伴い、看板を立ててきたので、そのときの様子をUPします。



◆看板作成

まずは、看板の枠組みを作りました。

使用したのは、ポリスチレン角材です。
こちら→http://www.trade-sign.com/signflame/c253016/

軽くて丈夫で腐食しない、夢のような看板材料です☆

以前、別の看板を作成した際に仕入れたものの残りが数本あったので、
それを使用して作ったのは、こちら↓

表示部として使用する板には、アルミ複合版を使用しました。

そして、表側はこんな感じに仕上がりました↓

表面のシールは、カッティングシートで切り文字を作成し、アルミ複合版に貼りました。

カッティングシートの切り文字作成に使う機械はこれ→http://craftrobo.jp/
悲しいことに、私の持っている機械は、製造中止になっていました。
5年ほど前、2万円以下だったので、即買いした記憶があります。


以上の作業工程としては、
(1)切り文字作成&貼り付け・・・3時間
(2)看板枠組み作成・・・1時間
という感じです。

切り文字の作成と貼り付けを前日に済ませていたので、
駐車場へ向かう日の朝、枠組みを作成しました。


そして、看板を引っ提げて出陣です。

車で約一時間で現地に到着です。



看板を立てる場所を、しばし思案し、とある位置に決めました。


というのも、この日気づいたのですが、解体直後には無かった壁が、隣家の庭を隠すように作られていました!


・ビフォー(解体直後)


・アフター(この日)


この灰色のトタンで覆われた、高さ2m程の壁の前に、看板を立てることに決めました。


そうと決まれば、作業開始です。

雨が降りそうだったので、悠長なことを言っている暇がありません。


まずは、KZKさんに借りた、ホールディガー(日本語では、縦穴掘り腹式ショベル!)で、
ガシャコン!ガシャコン!と、とにかく掘り下げます。



工具自体の重みもあるのですが、
土というよりは、石だらけなので、
35cmの深さの穴を2つ掘っただけで汗だくになりました^^;

この時点で、腕も肩もパンパンです(>_<)


しかし、作業は、まだまだ続きます。


穴の底に、砂利を敷き、看板を立て、
底から10cm程度の高さまで、土砂を埋め戻します。

この時点では、看板の垂直・水平を凡その感じで出しておきます。
見た目的に垂直・水平であればOKです。


次に、端材を使用し、看板の立設状態を支持します。

看板が自立できるようになったら、水準器を使用し、
看板の垂直・水平を正確に出しておきます。


こんな感じになりました↓

お次は、コンクリート!

セメント、砂、砂利をこねくり回します。

もはや、トレーニングですよ。


そして、こねくり回すこと約10分。。。
良い感じに材料の混ざり合ったコンクリートを穴に流し込み、
端材を突っ込んで振動させ、気泡を抜きます。

最後に、表面をコテで均し、作業終了!

こんな感じになりました☆

かつてのお化け屋敷が、生まれ変わりました!



そして、なんと、看板設置の翌日、
駐車場を借りたいという人から、看板を見たという電話がありました!

7台用意した駐車スペースのうち、希望者がすでに3名です。

なんとか満車になりますように。。。




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2015年12月13日日曜日

内窓DIY

某物件で、窓の結露が酷いし、室内が極寒とのことで、内窓を付けることにしました。

しかも、一セット当たりの単価を既製品(1~5万円)より安価に仕上げたかったので、
材料を仕入れて自作することにしました。

その結果、材料費は、一セット当たり3,500円程度になりました。

では、制作の様子をお見せします。


お部屋はこんな感じ。

まずは、レールを固定します。

使用するレールはこちら。

ガラス戸レールというものです。

例えば、こちらで購入できます。

まずは、窓枠の下側から。

両面テープで貼り付けました。

次は、上です。

貼り付けました。

次は、本命のガラス。。。ではなく、プラダン(プラスチックダンボール)を使用します。

ホームセンターで、5mm厚・1800*900のものが、たしか800円ほどでした。

窓枠の高さに合わせてプラダンをカットし、レールに嵌めてみました。

プラダンのみだと、撓んで(たわんで)しまうと思うので、
プラダンの左右それぞれの端に沿って、
取っ手の代わりに、アルミジョイナーという部材を両面テープで貼り付けました。

内窓を閉めると、こんな感じになりました。

まぁまぁの出来栄えです。

調子に乗って、もう一セット作りました。

中古住宅ではよくあると思うのですが、このお部屋の窓枠は歪んでいました。

今回は、プラダンを窓枠の形状(歪み)に合わせてカットしましたが、
既製品の内窓の場合、プラダン(或いはツインカーボ)にも四角い枠が固定されるので、
収まりが悪くなるように思います。

内窓設置を検討中の場合は、窓枠が歪んでいないかどうか、
事前に確認することをおススメします!



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