◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


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2016年2月24日水曜日

決済です

今日の午後1時から、決済があります。

売主さんの希望で、抵当権を設定している金融機関での決済となるため、
事前に、こちらの融資してくれる銀行さんと共に、出金伝票類を用意しておきました。

というわけで、あとは、現地でいつものように。。。
と行きたいところですが、何とも落ち着きません。

売主さん指定の金融機関で決済するということは、
こちらの用意する出金伝票類に万が一不備があった場合、
もはやどうすることもできず、決済できなくなります。

こちらの思いとしては、
書類の不備を現場で修正できることを考慮し、
融資する銀行で決済したかったです。

どうにも不安な気持ち収まらないので、
これから銀行さんへ電話し、念の為、金額や振込先を確認してみようと思います。

さて、どうなることやら。

午前は、リフォーム作業です。
行ってきます☆

誰か、手伝いに来てくれませんか?



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2016年2月17日水曜日

作業完了間近! それから問題の浴室パネルの補修など

◆家具類の撤去

先日、福井物件が満室になったので、
モデルルームの家具類を撤去してきました。

物件が急に増えてきたため、
リノベ作業の段取りがなかなか難しくなりつつあります^^
嬉しい悲鳴というやつですかね。

福井物件までは、車の往復で二時間かかるのですが、
まずは管理会社さん(本店と支店)へ御礼の意を伝えに回り、
物件にて、そそくさと荷物の搬出・積込を行いました。

車の後部座席が満杯になりましたよ。

助手席にも観葉植物が横たわっていらっしゃいます。



さて、次に寺井物件の作業についてです。

もう少しで二戸の作業が完了します。


◆泡沫キャップの取り付け

まずは、キッチン水栓金具の泡沫キャップが紛失していたので、
ホームセンターで買ってきました。

付けました。

泡沫キャップを取り付けておかないと、
水を出した際に、水流が漏斗状にならず、水が飛び散ります^^;


◆ソフト巾木の取り付け

内装工事の仕上げは、ソフト巾木の貼り付けです。

まずは、サンルームから。。。

こんな感じで、コーキングを接着剤にして貼り付けていきます。

こんな具合に仕上がります。

次に、寝室。

こんな感じ。

リビング・ダイニングです。完成写真を撮り忘れました。

と、こんな感じで、まずは空室四戸のうち、二戸分のソフト巾木を貼り終えました。

ぶっちゃけ、一日半掛かりました^^;

しかも、しゃがんだり、立ったり、中腰になったりと、
背中を丸めての作業だったため、腰が痛いです。


◆ペーパーホルダの交換

作業完了間近となり、残りは細かい部分ばかりです。

トイレのペーパーホルダを交換しました。
上に台の付いているものを付けてみました。


◆引き戸の隙間補正

フと気になったのが、引き戸と枠との隙間です。

引き戸が傾いているため、戸車の突出量を調整し、隙間を直します。

今回は、こんな感じの戸車だったので、金具と引き戸本体との間にソフト巾木の端材を挟んでおきました。

すると、こんな具合に、隙間が無くなりました^^


◆浴室パネルの補修

さて、とうとう、問題の浴室パネルの補修です。

どんなことになっていたのかは、こちらでご確認ください。


今回、浴室パネルの腐食を、アルミ複合板で覆い隠すことにしました。

つーか、そもそも、ユニットバスのパネルをアルミ複合板で作っておいてくれればイイのに。
樹脂とアルミなので、錆びないじゃん!

それで、まずは、アルミ複合板を寸法通りにカッターでカットし、
裏面に、両面テープを貼り、コーキングを塗布しておきます。

んでもって、貼りました。

この後、マスキングテープでしっかりと養生してから、
隙間をコーキングで埋めておきました。

まぁ、こんなもんでしょう。見た目的にも、まぁフツーに仕上がったので、良かったですよ。


◆シャワーヘッド・ホース・シャワーバーの設置

浴室に設置されていたシャワーヘッド・ホース・ホルダを撤去し、
今回、私の賃貸経営史上初の試みとして、シャワーバーを設置してみました。

こんな感じになりましたよ。

もう一部屋は、こんな感じです☆

ちなみに、価格についてですが、
シャワーヘッド・ホースのセットが3,000円程度で、
シャワーバーが4,000円程度なので、
合計7,000円ちょっとでした。

案外、安く仕上がったと思います。


ここで、『シャワーバー、良いじゃん!』
とお感じになった方に、注意点を一つシェアしますね。

今回の物件では、
既設のホルダが、約90cm間隔で上下に一個ずつ固定されていたのですが、
用意したシャワーバーは70~80cmほどの長さがありました。

従って、既設のホルダを二つとも撤去すると、
上下どちらか一方のネジ穴については、シャワーバーの固定具で隠せるのですが、
他方のネジ穴が露出してしまいます。

私は、上側のネジ穴を、シャワーバーの固定具で隠しました。
下側のネジ穴については、購入したシャワーヘッドに付属していたホルダを設置して隠しました。

というわけで、既存のシャワーヘッドホルダを撤去する場合は、
ネジ穴が露出しないよう気を付けてください♪


というわけで、空室二戸の作業が完了しました。

この後、クリーニング屋さんにバトンタッチし、次の二戸での作業を開始します!




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2016年2月16日火曜日

クロスの補修方法

現場では、作業リストを見ながら作業を行っています。


事前のチェック時に、各部屋で必要な作業項目をピックし、
リストにしておくと、作業の都度、考える時間を省略できるので、案外効率的だと思います。

ただし、リストにピックしてない細かい作業も発生します。

例えば、少し前の作業内容ですが、クロスの補修を行ったのでシェアします。


前居住者さんが、カーテンフックを貼り付けていたのですが、
そ~~っと剥がすと、残念ながら、クロスも剥がれました(T_T)

ここまで大きく剥がれてしまうと、補修するためには、コーキングのみという訳にはいきません。

そうかと言って、この一面を張り替えるのは、面倒臭い。


こういうときは、同じ柄のクロスを何とか確保して直します。


どうやって確保するかというと、例えば、同じ柄のクロスを切り取ればよいです。

例えば、この壁。

切り取りました。

穴を開けました。アハッ。

そして、メクラプレートで誤魔化します。

メクラプレートを新たに取り付ける位置は、なんとなくですが、
既存のスイッチプレートやコンセントプレートの下・上・横が馴染むと思います。

次に、先程確保したクロスより小さくなるように気を付けながら、
補修対象のクロスを四角く切り取ります。

先ほど確保したクロスを糊付けします。

クロスを二枚重ねのまま四角く切り、切れ端を取り除きます。

ローラーごてで撫でてやれば、あ~ら不思議。
綺麗に補修できました☆

この日、在庫していたIKEAの照明器具を組み立てました。

これまで20~30個は組み立てたと思いますが、
随分慣れたようで、10分ほどで組み立てることができました。

浴室パネルの補修方法は、もうちょいお預けです。ゲヘヘ。



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2016年2月15日月曜日

☆祝!満室達成☆ ハンドサンダー自作、浴室パネル腐食

このたび、福井物件がめでたく満室となりました☆

購入時には、四戸空きだったのですが、
リフォーム後に三戸がスムーズに決まり、
最後の一戸が苦戦しておりました。

管理会社さんと共に費用面などでも工夫を凝らし、
この繁忙期を迎えた矢先の成約でした♪

購入後、約一年の空室期間を経ての成約なので、
本当にうれしいし、ホッとしました。

さすがに空室期間が一年近くなると、心が折れそうになり、
家賃を下げるべきか?などと弱気なことを考えてしまいますが、
管理会社さんから、『それはちょっと待って』と言われていました。

長い空室期間を経験し、管理会社さんも家賃を下げたかったかもしれませんが、
それでも家賃を下げず、本気で頑張ってくれたんだと思います。

何にせよ、福井物件 初の満室です。ヨカッタヨカッタ♪



そんなこんなで、寺井物件での作業の様子です。

◆ハンドサンダー

窓枠塗装を行うに当たり、ハンドサンダーを自作していました。

材料は、端材の他はすべてDAISOで揃えましたよ。

荒削り用のハンドサンダーが売られていたので、
そのヤスリ部分?を引きちぎり、端材を二枚重ねでビス留めします。

使用時には、端材の間に紙やすりの端を挟み込んで、
ビスで締め付ければ、紙やすりが固定されます。

これで窓枠(木)をヤスリ掛けしました。


◆浴室パネルの腐食

寺井物件で最もガッカリしたのは、浴室パネルの腐食(錆)でした。

パッと見は、それほどでもない感じです。

正面です。

側面です。

でも、手で触ると、錆でパネルが膨張し、ボッコボコです。

スクレイパーを当てると、こんな感じで正体を現しましたよ^^

完全に穴が空いちゃってます。

てなわけで、意を決して、削りまくりました。

側面も同様です。

さて、これをどうするのでしょうか。

実は、浴室パネルの補修は既に完了しているので、後日、写真をUPしますね。



◆撤去した照明器具

LDKの照明器具をダウンライトのみにしたので、既存の照明器具を撤去しました。

後日、これらを産廃処理業者さんへ持ち込みます。

また『●億円です!』と冗談を言われないよう、そこそこの重量になってから持ち込みます。


では、またねー☆



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2016年2月9日火曜日

ダウンライト化工事のつづき

◆ダウンライト化工事

ダウンライトを埋め込むための穴(直径100mm)の穴を天井に開け、
配線しまくりました。

こっちも。

そして、LEDダウンライトを取り付け、点灯させてみました。

なかなか良い感じです。

LEDは光が真っ直ぐに進むため、
ダウンライトの周辺(天井付近)は暗めですが、
人間が滞在するエリアは十分に明るくなっていました。
ヨカッタヨカッタ。


別のお部屋も。

こんな感じ♪

ちなみに、壁にスイッチを増設するに当たり、
配線のため、壁に何ヵ所か開口を設けました。

こんな感じです。

配線を終えた後、下地を増設して、切り取ったボードをビス留めし、
パテを埋め易くするため、切り口をカッターで広げておきます。

パテを塗り塗り♪

最後に、糊を塗って、クロスを貼り付ければ、元通り☆

同じ要領で、天井の穴を直します。

既設の照明器具のビス穴と、配線のための穴が空いていましたので、
クロスを四角く捲り上げ、パテで埋めておきます。

完成写真を撮り忘れましたが、こちらも元通りになりました。


◆棚板補強

押入れの中に設置されていた棚板が撓んでいたので、補強することにしました。

空室は二種類あって、2LDKには棚板が2枚、2DKには棚板が1枚ありますので、
2枚×2室+1枚×2室=合計6枚 を補強しまくりです。

二本の木材を平行にビス留めしました。

こんな感じになりました。


もうちょいで、2室の作業か完了します。

がんばるぞ~ぃ。




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