◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

◆2物件目(1)
◆2物件目(2)
◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

◆3物件目(1)
◆3物件目(2)
◆3物件目(3)
◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

◆5物件目(1)
◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2016年5月31日火曜日

さようなら。

今日は、午前中に福井市で決済があります。

本来であれば、さぁてリフォームの段取りでもしよっかな~♪
なんて呑気なことを言っているところですが、
今回ばかりは、そうも言ってられません。

その物件の管理会社に、継続管理をお願いすべく動いていたのですが、
つい先日、『やっぱり管理できません。月末(決済日)での切り替えをお願いします。』
とのことでした。

担当者と会って話しをした際には、ぜひ協力したいと仰っていたがのウソのようです。

いきなりサヨナラを言われ、
ある日突然、離婚届を置いて妻が家を出て行ったかのような気分です(^-^;

せめて、次の管理会社への引継ぎが完了するまでの1~2ヶ月間は、
猶予期間をくれよ・・・という思いがあります^^;

ただ、これは仕事ですから、落ち込んでばかりもいられないわけです。


そんなこんなで、管理移行のため先日から慌ただしい感じです。

結果としては、福井市で別物件の管理をお願いしている会社さんが、
ソシアルビルの管理は初めてだけど、経験を積みたいので・・・
と仰ってくださり、管理を引き受けてくれることになりました。


収益物件は、管理体制を引き継げるからこそ良い商品だと思いますので、
買い手に嫌な思いをさせることのないよう、
私が物件を売る際には気を付けたいと思います。

では、行ってきます!



わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年5月24日火曜日

案内しにくいんだよ!

福井物件へ行ってきました。

つい先日、管理会社の女性スタッフさんから、
『お部屋に家具や緑(観葉植物)を置いていただけると聞いていますが、どうなっていますか?
101号室のような感じになっているほうが、ご案内しやすいです』
と言われちゃいました。

半月ほど前、お部屋をモデルルームにすると伝えた後、
実は、そのお部屋の現状回復のみ済ませ、飾り付けを放っておきました^^;

その状態でもお客様のご案内があったということを聞いていたので、
もしかして、そのままでも決まるんじゃ。。。
なんて、甘いことを考えていましたT_T

電話をくれたSさん、ごめんなさい。
それと、現場の声を聞かせてくれて、ありがとうございます!
いつも、本当に助かっていますm(_ _)m
至らないことだらけですが、これからも色々と教えてください。

というわけで、殺風景な室内に、家具や観葉植物などを配置し、こんな感じになりました。

和室には、床置き式の照明器具を設置してきました。

やはり、何もないお部屋と、モデルルーム化したお部屋とでは、
醸し出す雰囲気に雲泥の差がありますね。

暑い日でしたが、行ってきて良かった^^


そして、出向いたついでに、気付いた不具合を修繕しておきました。


例えば、洗面所ドアの戸当りが、ブレーカーボックスに当たる位置に固定されていました。

勢い良くドアを開け放つと、ブレーカーボックスに激突します^^;

というわけで、ちゃんと壁に当たるように固定し直しました。

お次は、洗面台の電球(二つ)の色が左右で異なっていたので、同じ色に揃えました。

電球色と昼白色だったので、昼白色に揃えました。


明日は、月末の決済に向け、謄本などを取りに法務局へ行ったり、
別物件の購入に向け、某不動産屋さんで打ち合わせがあります。

明日は涼しいと良いのですが。。。


わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年5月21日土曜日

インターネット無料化工事3-3。鍵交換。

インターネット無料化工事 3物件目での作業 の続きです。

今回は三日目の作業です。


作業内容は、概ね以下のとおりです。
・2~3階間の階段踊り場に情報ボックスを設置する
・非常用照明の充電回路から電源を新規情報ボックスへ引き込む
・新規情報ボックス内にルーターを設置する
・既設情報ボックス内に光コンセントを移設する
・ついでに、非常用照明の蛍光灯を交換する


まずは、やたらと高い位置にある非常用照明の蛍光灯を交換します。

天井高が4mほどあるため、二連梯子を持ち込みました。

これまで、二連梯子を買うのを躊躇していましたが、
そろそろ持っていないと仕事にならないので、決断しました。

二連梯子で高所へ登った流れで、蛍光灯を交換し、
照明器具の充電回路から電源を取りました。


お次は、既存情報ボックス内に光コンセントを移設しておきました。

ボックス↓の右半分が空いているので、そこに設置しておきました。

作業完了後の写真です。

新規ボックス(上写真の左側のボックス)内に、ルーターを設置しておきました。

ボックスが小さいため、ONUは蓋の裏面に貼り付けることになりそうです^^;


この物件での作業は、ここで一旦終了です。

あとは、開通日の連絡を待ち、その日の後に現地でルーターの設定を行い、作業完了です。



この日、別物件にて入居を控えたお部屋二つの鍵交換も行いました。

ネット無料化工事を行った物件から、車で約30分の距離にある物件へ移動しました。


この物件ので鍵交換は初めてだったので、数種類ある鍵の在庫を全て持ち込みました。

幸いなことに、在庫のなかに適合する鍵がありましたので、
時間ロス無しで交換を済ませられました。



それはそうと、民泊事業への参入を検討しているのですが、
運営スタッフ(宿泊客退室後の簡易清掃・シーツ替え)をどうしようか。。。
と思案しています。

そんな折、アパートの清掃作業をしてくれているシルバーさんが
時間の許す範囲で協力すると仰ってくれました。

まぁ、スタッフ一人体制だと危ういので、
自社人員を含めて3名体制というのが良さそうです。

このネタは、進捗があれば改めて記していきます。



わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年5月20日金曜日

インターネット無料化工事3-2。コンセント増設。

インターネット無料化工事 3物件目での作業 の続きです。

今回は二日目の作業です。


まず、初日の作業では、下の配線図に示す設備のうち、
・空室二戸の室内へのLAN配線及びLANモジュラージャックの設置
・共用階段踊り場の二つの既存情報ボックス間でのLAN配線
を行いました。




今回の作業では、
・空室二戸でのコンセント増設
・新規情報ボックス(必要数二個のうちの一個)の設置
・新規情報ボックスへの電源設置、HUB設置、LAN配線
を行います。


まず、
室内の天井に設置したLANモジュラージャックの近傍に、
コンセントを設置します。

初日の作業時には、LANモジュラージャックのすぐ近くの壁を開口し、
電源ケーブルを引き出しておきました。


この電源は、入居者が設置するであろうAP(アクセスポイント)の電源用に設けます。

というのも、この建物では、
電話線配線用のPF管が、室内の天井へ配管されており、
電話のモジュラージャックが天井に設置されていました^^;

LANケーブルも、このPF管内を通して配線するため、
必然的に、天井にLANケーブルが顔を出しちゃいます。

壁の低い位置に顔を出してくれれば、
コンセントは既存のものを何とか利用できそうなものですが、
天井付近にはコンセントがありません。

従って、LANモジュラージャックの近くにコンセントを設置せざるを得なかった、という訳です。


さて本題に戻り、コンセント設置に使用する資材はこちらです。
右端の資材は、挟み金具といいます。コンセント増設の必需品です。


初日の作業にて開口及び電源ケーブルの用意が済んでいたため、
この日の作業は、コンセントプレートの設置のみということで、1~2分で終了です。

この作業を空室二戸で行いました。


お次は共用廊下での作業です。


階段の踊り場なので、照明器具があちこちに設置されています。

ラッキーだったのは、それら照明器具が、非常用照明器具だったことです。

非常用照明器具は、停電時に照明を点灯させるためのバッテリーを内蔵しており、
そのバッテリーの充電用電源が常時供給されています。

そこで、新規情報ボックスへ引き込む電源は、
非常用照明器具の充電回路から取得することにしました。


まず、照明器具のカバーを外します。


実は、この日、強力な助っ人が現れました☆

電気工事でいつも助けてもらっている、投資家仲間のKZKさんです。

上の写真の右下に、少しだけ映り込んでいますが、
この日は、体調を崩されており、グッタリされていました。

そんな状態にもかかわらず、非常用照明器具からの電源の取り方を教えてくれました。
いつもありがとうございますm(_ _)m

てな訳で、電源を取り出すことに成功しました。


お次は、既存の情報ボックスの側面に穴を開けます。

鉄製のボックスに直径20mm程度の穴を開けるには、これを使います。
正式名称はステップドリルで、通称タケノコドリル、だそうです。

これを使用すると、1.5mm程度の厚みの鉄板に穴を簡単に開けられます。

こんな感じです。


この穴のバリを削り取る代わりに、
コの字型ブッシュ(俗称:ムカデ)という部材をグルりと嵌め込みます。


これで、LANケーブルが切断されることもありません^^

次に、既存ボックスの横に、新しいボックスを設置し、
電源の引き込みとLANケーブルの引き込みを行います。


最後に、ハブを設置し、この日の作業はここで終了にしました。
それにしても、ケーズデンキでハブを買ったのですが、
最新型のハブの小さいことに驚きました。

新規ボックスはそれほど大きくないのですが、ハブの周囲はスカスカです。


さて、次回の作業では、もう一個の情報ボックスの設置を行います。
それが済めば、後は開通を待つのみとなります。

今月末には決済(購入)があるので、作業は早目に終わらせたいです。


わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年5月18日水曜日

インターネット無料化工事3-1。鍵交換。排水口エルボ設置。

もうお気づきかとは思いますが、インターネット無料化工事がマイブームです。

リノベよりも楽しくなってきました^^;


そんなわけで、また別の物件にてイタズラです。

ちなみに、インターネット無料化工事に関する記事タイトルは、
『インターネット無料化工事●-○』という形式で表記しているのですが、
●は、何番目に着工した物件であるか(3であれば、3番目に着工した物件)、
○は、何日目の工事に関する記事であるか、
をそれぞれ示しています。


今回の記事は、3-1なので、
着工3件目の物件での1日目の記事です。

まずは、現場視察を兼ねて、現場入りしました。


共用階段の踊場の壁に、電話線の分電盤を納めたボックスが一個ずつあり、
一方のボックスには光ケーブル(マンションタイプ)が引き込まれていました。

左の写真は1・2階間のボックスを示し、右の写真は2・3階間のボックスを示しています。
 

この建物は、一階はテナントのみで、
二階・三階に住居が三戸ずつ(計六戸)あります。

この建物では、二階・三階の住居にのみ、LAN配線を行います。


配線図を描いてみたので、UPしておきます。
※緑線は光ケーブル、橙線はLANケーブルを示します。


なお、ONU、ルーター、ハブは、いずれも電源が必要なので、
今回は、周囲を見渡した結果、非常用照明器具の充電回路から電源を取ることにしました。
これは、次の作業になります。


この日の作業は、下記の二つです。
・二つのボックス間でのLAN配線
・空室二戸(2階・3階に一戸ずつ)へのLAN配線&モジュラージャック設置


まずは、ボックス間のLAN配線から作業開始です。

3mほどの距離しか離れていないため、通線は楽々です。

※左の写真が下の踊場で、右の写真が上の踊場を示しています。
 

この後、二つの空室へLAN配線し、モジュラージャックを設置し、
この日のLAN配線作業は終了です。

室内の写真は撮り忘れました^^;


お次は、空室の鍵交換と、洗濯パンの排水口エルボの設置です。


まずは、鍵交換です。

こんな鍵です。


カバーを外すと、シリンダーがおっ起ってます^^

ビス四本を外し、シリンダーを取り外します。


新しいシリンダーを固定し、カバーを元に戻して完了です。


所要時間は5分程の簡単な作業でした。


そして、室内へ入ります。

このお部屋も、購入直後に頑張った形跡がありました。

洗面所がこんなことになっていました。


かれこれ3年前の作業になりますが、3歳若いだけで、ここまでやるかと・・・
若いって良いな~。

そして、本題のエルボ設置です。

入居者さんが退去時に持ち出したと思ったのですが、
『初めから付いていなかった!』と主張されてしまいました。

何にせよ、無いものは無いので、用意するほかありません。


次回は、またこの物件へ出撃し、
インターネット無料化工事3-2を行います。

電源確保と、ボックスを用意できれば、ボックス設置まで終わらせたいです。



わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年5月17日火曜日

トランクルームが満室返り咲き☆

私の会社では、屋内型のトランクルームを一店舗運営しているのですが、
3月末まで満室だったのが、二戸同時に退去となっていました。

満室の間は、ウェブ広告(Adwords)を停止していましたが、
空室発生を機にウェブ広告を再開しました。

そして、4月末に一戸決まり、昨日もう一戸が決まり、
めでたく、満室に返り咲きました。

屋内型のトランクルームは、本当に需要が大きく、
家賃設定がそれほど低くないように思うのですが、
ほぼ躊躇なく借りていただけます。

そういえば、中国人の方(一名)のみ、値切ってきました^^;


というわけで、屋内型のトランクルームの店舗を増やしたいんだけど、
良いスペースがなかなか見つかりません。

単なる倉庫物件だと、夏場の暑さが過酷なのでちょっとなぁ・・・って感じなので、
やはり、断熱材入りの壁・天のある建物が良いと思っています。

んでもって、実は、自宅の下に空き店舗(25坪ほど)があるんですが、
嫁が『自宅の下に知らない人が出入りするのは嫌だ!』と煩いので、
自宅下には出店できそうにありません。

自宅の下なら運営が楽なんですがね。


今年は、ソシアルビル、トランクルーム、ランドリー、民泊など、
住居物件の取得・運営だけでなく、いままでとは毛色の異なる案件にも
手を出して行こうと思っています。


取り急ぎ、今月末にソシアルビルの決済(購入)ですし、
今月中に民泊向け物件の買付を入れる予定です。


わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年5月14日土曜日

インターネット無料化工事2-3。KNAPPA組み立て。換気扇フード取り付け。

インターネット無料化へ向けたLAN配線工事を実施しています。

前回の作業では、二つある建物のそれぞれに情報ボックスを設置しました。

前回までの記事
インターネット無料化工事2-2
インターネット無料化工事2-1

今回の作業では、片方の建物の新・旧二つの情報ボックス間(約20m)に、
・PF管をLANケーブル用配管として
・塩ビ管を電線用配管として
それぞれ設置します。


まずは、PF管を地面に延ばし、必要な長さでカットします。

あまり長くない梯子での作業のため、
PF管と塩ビ管をサドルで外壁に固定し終えるまでに、
3時間ほど掛かってしまいました。

途中、何度かくじけそうになりましたが、何とかやり遂げられました。

PF管・塩ビ管を設置した後、
LANケーブルとVVFケーブルを通線し、
LANケーブルには、モジュラージャックを取り付け、
VVFケーブルには、プラグとコンセントを取り付けておきました。


古い情報ボックス内に位置するVVFケーブルの端には、プラグを取り付け、
コンセントに差しておきました。


新しい情報ボックス内に位置するVVFケーブルの端には、
コンセントを取り付けておき、後日、ここに無線LAN中継器のアダプタを接続します。

屋外での作業はほぼ終えたのですが、
ネット開通予定日の連絡がまだありません。

申し込み日から既に一ヶ月ほど経過しましたが、どうなっているのでしょうか。。。



その後、リフォーム作業中の室内へ戻り、
最後のひと仕事に取り掛かりました。

照明器具の組み立て・設置と、換気扇フードの取り付けです。


まずは、照明器具の組み立てから始めました。

使用するのは、IKEAのKNAPPAです。


このお部屋には、KNAPPAを二つ使用しますので、
集中して一気に組み立てます。

かれこれ数十個は組み立ててきたので、その組立作業は手慣れたもんです。

マシーンのように無言で手を動かし、
一個当たり10分ほどで完成させました。

んでもって、天井のローゼットに接続し、点灯を確認しました。


もう一部屋は、こんな感じ。



最後に、キッチンの換気扇フードを取り付けます。

前回の作業で、用意したクロスの色が間違っていたトラブルがあったのですが、
内装屋さんが一日で新しいクロスを用意しておいてくれました。

この日、朝一番でクロスを受け取りに行き、そのまま現場へ持ち込んでおきました。

恐る恐るクロスを広げ、天井の色と合わせてみましたが、
今回は、同じ色だったので一安心です。

てなわけで、わずか10cm*60cmの面積にクロスを施工し、
換気扇フードを取り付けました。

具体的には、クロス施工前は、換気扇フードの上に、下の写真のように、
クロスの貼ってない部分がありました。

ここにクロスを施工し、その後、フードを取り付け、作業完了となりました。


これで、このお部屋の作業は完了したので、
清掃業者さんへTELし、室内クリーニングを発注しておきました。


それにしても、リフォーム後の工具類の片付けが面倒臭いんですよね^^;

私は、工具類を、段ボール箱や、カゴ(スーパーのカゴみたいなもの)に入れているのですが、
蓋が無いので車に積み込むのも難儀するし、
事務所へ持ち帰ってからも整理するのに難儀するしで、
困っています。

こんな感じの蓋付きボックスに収納しておけば、重ねられるし、
収納も、持ち運びも便利なんだろうなぁ。。。と思っています。


あと、ボックスは、有色よりも透明のほうが、内容物の視認性が良く、都合が良さそう。

よし。
諸々の作業が一段落したら、荷物の整理だ!

って、それっていつなんだろうか。。。



わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ