◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

◆2物件目(1)
◆2物件目(2)
◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

◆3物件目(1)
◆3物件目(2)
◆3物件目(3)
◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

◆5物件目(1)
◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2016年8月25日木曜日

税務調査を受け、物件をヤクザに売りましたね?と言われました

昨日、初めての税務調査が行われました。


調査結果を先に言うと、
数万円の追徴課税ということになりそうです。


理由は、某アパートと同じ敷地内に賃貸併用の自宅があるのですが、
その賃貸併用住宅に関する融資の返済金利が、
家事分を減じて経費として申告すべきところ、
すべてが経費として申告されていたとのことで、
3年分の修正申告が必要ということになりました^^;


まぁ、同然です。


ただ、追徴課税ということにはなりましたが、
顧問税理士の経理・決算のやり方や、私の書類保管状況が良かったようで、
事務所での調査自体は、当初は2日の予定だったのが、初日の半分程度で終わり、
総じて好印象だったとのことでした。


だって、税務署員から開示資料を要求された際、
必要な書類をすぐに見せていたのですが、
開示要求した書類をすぐに見せてもらえるケースは多くないんだそうです。

『明日までに用意するから待って。』と言われることが多いようで、
私の場合は、必要な書類がすぐに手に入ったため、あっという間に終了したそうです。


そんなこんなで税務署員が好印象を頂いていくうち、
税務署員の口も軽やかになり、いろんなことを話し始めました。


例えば、調査に入った理由の一つとして、
某物件の売却にヤクザが関係しているんじゃね~の?
という疑いを持たれていたようです。


どうやら、これは税務署内で本当に怪しいと踏んでいたようで、
うちに来た調査員は、ヤクザ担当の強面の方でした^^;


どういうことかというと、
以前、用地収用計画のある土地・建物を、
そうとは知らずに買い、
その約半年後に、これまたそうとは知らずに売ったのですが、
これがアヤシイんだそうです。


用地収用案件であれば、収用されるまで持っていれば高額なお金が手に入るのに、
なんで売ってしまうんだ?
もしかして、ヤクザに騙されたり、脅されたりして、判子を押させられたんじゃないのか?
ということを、税務署内で悶々と想定していたそうです^^;


ところが、買主のほうも、収用を知った途端、
『契約無効だ!金返せ!』との主張を弁護士経由で行い、
訴訟寸前まで行ったんだ。。。という説明をしたところで、
税務署員の顔つきが変わりました。


あ。こいつら(私と買主)は、本当にズブの素人だな。。。という感じでしょう。


用地収用が儲かるということを知らず、慌てふためいて、バカじゃねーの。。。
ということを考えているのが、もう顔に出ちゃってて、毛穴から聞こえてきそうです。


そして、何度も何度も何度も、
『本当に勿体無いことをしたね~』と高らかに笑いながら言われました。

んなこと言ったって、収用計画を知らなかったんだから、どうしよーもねーし。。。


ということで、肩透かしを食らった税務署員は、
手ぶらで帰るわけにも行かず、幾つかの書類をコピーして帰り、
その翌日(本日)、修正申告すべき旨を顧問税理士に伝えてきたそうです。


でも、本当に印象は良かったみたいで、
顧問税理士に対し、『優良な納税者なので、味方になりたい』
というようなことを言っていたようで、本当に良かったです。


しかも、今年の物件売却で大きな利益が出たのですが、
来年は調査無しだと言ってもらえました。スゲーー。


そして、この税務署員は来年異動になり、
別の税務署員が、さも当然のような顔で調査に来たりして。。。
スゲーー


わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年8月19日金曜日

瓦チップを敷き、ショベルカーを体験しました

海の近くのアパートにて、
暑い・暑い・暑~~~~いなか、
看板作成の最後の作業を行ってきました。


ホームセンターで仕入れた瓦チップを携え、現場へ向かいました。

瓦チップを看板の周りに敷き、あっという間に作業は完了しました。


何だかんだで看板が完了するまで長い時間が掛かっちゃいました。

でもまぁ、これで、このアパートの本当のスタートという気分です。

空室が一つあるので、早く成約しますように☆



◆ヤンマーミュージアム

話しはガラッと変わりますが、
16・17日に、長浜市の琵琶湖の傍にあるヤンマーミュージアムへ行ってきました。

ヤンマーの農機具や船舶用エンジンなどのヤンマー製品や、
ヤンマーの歴史に関する資料などが展示されていました。


このミュージアムには、DIY好きな男子を喜ばせる玩具がありました^^

コレだよ。

ショベルカーの操作を体験できるシミュレータです。

コックピットの前方に設置された大型スクリーンに表示される工事現場で、
掘削作業を模擬体験できるんです。

しかも、操作に合わせてコックピットも振動したり傾いたりするなど、
なかなかの臨場感を味わえました♪

僅かな時間(5分か10分くらい?)でしたが、
以前から重機を運転してみたかったので、本当に楽しかったです。


それから、このミュージアムのエントランスの壁が気になったので、
写真を撮ってきました。

これ

打ちっ放しのコンクリートの表面が木目柄になっていました。

パッと見では、灰色に塗装した木材なの?って感じでしたが、
触ってみると、やっぱり、コンクリートです。

これは、おそらく、杉板本実型枠(すぎいたほんざねかたわく)という、
杉板を組み合わせて作る型枠を使ったんじゃないかと思うのですが、
仕上がりが本当に綺麗でした。

よくある木目柄のコンクリート打ちっ放しの表面には、
杉板同士の継ぎ目がくっきりと見えるのですが、
このミュージアムの壁には、継ぎ目が見えませんでした。

施工方法が異なるのか、職人の腕が凄いのか、どっちなんでしょう。


まぁなんにせよ、ショベルカーを体験できて良かった☆

そして数年後には土木工事もDIYしてるような気がします^^;


ヤンマーミュージアムは、
ショベルカー体験だけでも面白いので、ぜひ行ってみてください。

ヤンマーミュージアムのHP
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
 https://www.yanmar.com/jp/museum/

そうそう、本物のショベルカーを使い、ボールを救う体験もできるので、
子供も大喜びですよ♪


これ↓をクリック(タップ)してね。

不動産投資 ブログランキングへ

2016年8月8日月曜日

看板作成♪

某物件にて、建物前に看板を作成しました。


先ず、左官屋さんにコンクリートの壁を作ってもらい、
塗装屋さんに、外壁と同じ色合いに塗装してもらいました。


このコンクリート壁の前後両面に、
建物名(アクリル製の切り文字)を貼り付けます。

今回は、こちらのサイトで注文してみました。

●看板工房

http://www.sign39.co.jp/akuriru.html



切り文字は、文字ごとにバラバラの状態で届きます。

従って、切り文字を適切な位置に貼り付けるため、
コンクリート壁に、マーキングしておきます。


デザインが印刷された白い紙が、切り文字と一緒に届いたので、
紙に印刷された文字ごとに、二箇所ほど小さく切り抜いておきます。

そして、その白い紙をコンクリート壁に貼り付け、
切り抜いた箇所にペンで記しを付けます。


下の写真に赤丸内に示す、黒色油性ペンによるマーキングが見えますかね。

こんな感じで文字ごとにマーキングしてから白い紙を剥がし、
切り文字を貼り付けていきます。


今回は、切り文字の裏面に協力両面テープを貼っておいてもらったので、
剥離紙を剥がし、そのまま貼れたので、楽ちんでした。


最後に、表面の保護紙を剥がし、完成です☆



そういえば、やらなアカンのにやってないことが。。。
・アパート(二棟)の塗装プランを考える
・築40万年アパートの改装プランを考える
・ソシアルビルの空室の改装プランを考える

今からオリンピックのサッカーを観たいのに、考えなアカンことばっかじゃん。。。
あー、朝から暑いよぉ。



わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年8月5日金曜日

高いよ、コワいよ、エアコン設置。

昨日、某物件にてエアコンを設置してきました。

しかも、二階の部屋に設置するエアコンなので、
二連梯子を用いた高所作業を伴います^^;
二連梯子って、揺れるし、やっぱコワいです。



ところで、この日の作業では、
友人のKZKさんから拝借した特殊工具を使用しました。

エアコン配管の先端をフレア状に加工するための工具です。


ちなみに、エアコン配管は、下の写真のように、
フレア状に加工されたものと、
そのフレアに接するように山上に加工されたものとを接続します。

配管のフレア加工は、配管を必要な長さに切断した後、
現場で行わなければなりません。

これまで私が使用していたフレア工具は、
下の左側の写真のような工具で、
KZKさんから拝借したのは、右側の写真のような工具です。
 

配管のフレア加工は、エアコン設置工事で最も重要な作業のため、
安い工具を用いると、加工途中でフレアが割れるなど、
不具合が発生することがあります。

先日も、私のヘタな工事のせいで、ガス漏れが発生してしまい、
KZKさんに修理してもらったという経緯があります^^;

というわけで、KZKさんから専用工具の使用を勧められ、
先ずは貸してもらったというわけです。

ちなみに、拝借した工具の価格は、
私の持っている工具と比較すると、ゼロが一つ異なるほど高額です。


価格の相違は、その構造にあります。

私の持っている安い工具は、
円錐状のヘッドがその中心を軸として回転しながら直線移動し、
配管先端を軸方向に真っ直ぐに押し広げる(押し潰す)ことで、
配管先端をフレア状に変形させます。

一方、拝借した高い工具は、
円錐状のヘッドが偏芯回転しながら直線移動し、
配管先端をその周縁に沿って押し広げることで、
配管先端をフレア状に変形させます。

金属管先端の周縁全体に、均一に圧力が掛かるより、
周縁の一部に圧力が掛かるほうが、
配管先端が損傷しづらいのは当然ですね。

高い工具は、高い工具なりの思想が具現化されていることがわかりました。

とはいえ、エアコン工事自体は、年間数件しかありませんし、
なにより高額なので、買うかどうか、とても悩ましいです。

さて、どうしたものか。。。



そうこうしているうちに、お天道様が本気モードになり、
午前10時には、作業現場は外気温35度の灼熱地獄と化してきました。

左の写真は、午前8時半頃のもので、
右の写真は、午前10時頃のものですが、
日光の当り具合の違いがわかりますかね。
 

梯子に登って作業をしてると、
後頭部に日光が直射し始め、フラフラになってきました。

室内機・室外機の設置を終え、試運転も無事に完了しました。

気付くと、汗の量がスゴイことになっていました。

腕は、こんな感じです。



この日は、午前中のエアコン設置作業でフラフラになりましたが、
夕方、まだまだ暑いなか、嫁からの指令が入りました。

自宅下の空きテナントの看板が、
かつてのフィリピンパブの看板のままなので、
白くしろ!
とのことでした。

こんなもん、どうでもいいやろ。。。と考えるのは、私が男だからでしょうか。

本当に面倒臭かったのですが、
テキトーに養生し、ラッカーで白く塗ってやりました。

あ。暑さのため、ぼーっとしていて、作業後の写真を撮り忘れました。



わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年8月3日水曜日

共用電灯の電球交換&LAN配線工事

◆共用電灯の電球交換

海の近くにあるアパートへ出向き、
外階段の踊り場の天井にある電灯の電球を交換してきました。

管理会社さんから球切れの連絡を受け、先日、
一度、現地へ出向いたのですが、思いのほか天井が高く、
持参した梯子では届きませんでした。

そこで、今回は二連梯子を持ち込み、電球を交換してきました^^


◆LAN配線工事

電球交換した物件と同じ物件にて、空室が一つ発生したので、
その部屋へLAN配線を行いました。

まず、このアパートでのLAN配線工事の実施状況ですが、
共用部へのBOX・ルータ・ハブの設置と、
一室へのLAN配線を済ませてあるという状況です。

図で示すと、こんな感じです。
ここまでの工事の詳細は、こちらに記しています。


今回の工事では、下図のなかで、赤線・赤枠で示した部分の工事を行います。


まずは、空室側から共用部のBOXへ向けてケーブルガイドを通し、
ケーブルガイドの先端にLANケーブルをテープで留めます。

そして、室内へケーブルガイドを引き戻し、LANケーブルを通線します。

通線したLANケーブルは、LANモジュラージャックに接続し、
電話のモジュラージャックとともに、コンセントプレートに納めます。

今回の工事では、既存の電話のモジュラージャックと、
新設するLANのモジュラージャックとを、
一つのコンセントプレートに上下に並べて設置する予定でした。

従って、コンセントプレートを、
既存の一口のものから、二口のものに交換する必要がありました。

ところが、現場で気付いたのですが、
在庫があると思っていた二口プレートが無かったんです^^;

仕方がないので、在庫のあった三口プレートを使用し、
モジュラージャック間の隙間には、
丸穴のテレホンチップを嵌め込んで、誤魔化しておきました。

ブランクチップが有ればもっとマシな納め方にできたと思いますが、
応急処置ということで、とりあえずはこれでヨシとしました。

次に物件へ出向く際に、三口プレートを持参し、交換しようと思います^^


そして、この日の作業の最後は、共用部のBOX内での、
LANケーブルへのモジュラー端子の取り付けと、
LANケーブルのハブへの接続です。

LAN配線工事も随分慣れてきました。

福井のアパートでも実施しちゃおうかな。。。



わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ

2016年8月2日火曜日

税務調査が入ります

先日、顧問税理士の先生から着信がありました。

普段は、経理処理について私のほうから質問することはあっても、
訪問日の日程調整以外の理由で、税理士先生のほうから連絡があることは、
ほとんどありません。

しかも、日程調整の連絡は、基本的にはメールでのやり取りなので、
電話?どうしたんだろ。。。
と思いつつ、電話に出ました。

すると、
『こんにちは。あまり嬉しくないお知らせです。』
とのこと。

勿体ぶらずに、教えてちょ。と言うと、
『税務署の調査が入ります。』
だそうです。

どうやら、一昨年の物件売却に関して探りを入れたいらしい、
というのが、顧問税理士の見解でした。


実は、今年の4月に物件を売却し、
譲渡益の額がそこそこ大きくなるため、
来年辺り、税務調査があるだろうな。。。と思っていました。

ところが、このタイミングで調査が入るということになり、
『はぁ?そうなの?税務署も暇だねぇ。。。』
というのが、正直な感想です。

というのも、二年前の物件売却は、売買価格が大きかったため、
購入時と売却時の仲介手数料が合計で700万円を超えたので、
正直なところ、本当に面白くない処分でした。

まぁ、約半年の保有で1,500万円を上乗せした価格で売却できたのですが、
上記の通り、手数料だけで700万円ですし、
購入時には抵当権の設定代として約300万円を支出しています。

というわけで、売買価格の大きさの割に、
手元にはお金があまり残りませんでした^^;

なので、まさかこの物件売却に目を付けてくるとは、
全く考えていなかったわけです。


何にせよ初めての体験なので、
ボイスレコーダーで会話を録音してみようと思っています。
※当日、録音し忘れなければ、ですが。。。



わたしの記事が楽しみなんだよ、という場合は、
下のダーツの的の真ん中をクリックしてください。


不動産投資 ブログランキングへ