◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

◆2物件目(1)
◆2物件目(2)
◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

◆3物件目(1)
◆3物件目(2)
◆3物件目(3)
◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

◆5物件目(1)
◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2017年6月23日金曜日

DIYなんて、やめたら?

朝晩の温度差が大きいためか、朝目覚めたら、喉が痛かったですT_T

しかも、身体がダルかったので、風邪薬と栄養ドリンクを投与し、
GOHTEIへ向かいました。


車を走らせながら、思うことがありました。

さいきん、こちらのメルマガが毎朝届くのですが。。。
http://www.kosoku-toshi.com/

その中で、DIYはするな、と言うんですよ。

時間は限られているんだから、投資家は、
DIYじゃなくて、
時給1万円の仕事をしなければならない、と。


でもさぁ、やめらんないんだよね~~。
DIYは趣味だから^^;


でもね、でもね、言い訳すると、
今回のDIYは時給1万円以上の仕事だぞ、きっと。

業務用エアコン7台と、家庭用エアコン2台の撤去・設置だからね。
大変なんだよ^^;


金額に換算すると、
・DIYなら、所要時間42時間(7h*6日)で、仕入れのみで200万円掛かる
・外注なら、所要時間42時間(7h*6日)で、仕入れ・工賃で500万円掛かる
ので、DIYによる私の工賃は、差額300万円の価値がありそう。

これ(300万円)を42時間で割ると、
300÷42≒7.14万円/時間(時給7.14万円)
となる。

敢えて時給1万円で作業しようと思うと、
300時間÷7時間≒42.8日(約42日)
掛けることになる。

要するに、今回やろうとしている作業のみに関して言えば、
300時間(42日間位)以内に終わらせられれば、御の字ってことかしら。

思うんだけど、確かに、私も、物件数が増えてきたので、
DIYはそろそろ面倒臭い。

趣味(楽しみ)としてのDIYというよりも、
必要(リフォームの必要性)に迫られてのDIYという感じになりつつあるので^^;

しかし、DIYが悪いってことではない、と思うんです。

規模が大きくなってくると、多種多様な作業が発生し、
その金額も、大小様々になるわけです。

なので、結局のところ、DIYをする/しないのどちらかで言えば、
どちらも、金額的には対して変わらないんじゃないかと思うんです。

良くないのは、
安価な仕事ばかりをDIYし、
高価な仕事は外注しちゃう、
というやり方だと思います。

DIYするんなら、えっ!?それも自分ですんの?
ってことまでやり始めると、
『趣味が仕事になった』と言えるのかな~って思うんです。

でも、こんなことを言うと、
『だから、そうじゃなくて、その労働している間に、別の物件を買えるんじゃないの?』
って言われそうですが^^;

まぁ、DIYの是非については、この辺にしときます。



なぁんてことを車の運転中に考えながら、GOHTEIへ向かったのですが、
その途中、建設機械のリース屋に立ち寄り、
エアコンリフターを拝借してきました。

こういうのです↓

『エアコンリフター=エアコンをリフトするやつ』ってことで、
天吊り式のエアコン室内機を昇降するための機械です。

ちなみに、レンタル料金は、一日当り4,100円です。安っ!

GOHTEIでは、計7台の天吊り式のエアコンがあるのですが、
あろうことか、全滅!?だったので、
7台のエアコンを取り外すことにしたんです^^;

4,100円のリフターが、大活躍ですよ。

なお、今回借りたリフターの動力源は、エアーなので、
一緒に動いてくれている設備屋KMさんに、
コンプレッサーを用意しておいてもらいました。


早速、現場へ持ち込み、KMさんと共に、エアコン撤去の開始です。

まず、一台目。

配管・電線を取り外してから、リフターをセッティングし、
吊り金具の固定ボルトを緩めます。


一台目は、何かと手こずりましたが、どうにか撤去できました^^


エアコンをリフターで降ろす際、
『ヤバイ、倒れる!』
『服、引っ掛かった!ちょっと待って、死ぬ!』
などと、テンヤワンヤだったため、降ろし終える途中の写真を撮り忘れました(涙)


そして、撤去しまくること3時間。。。

計7台の室内機の撤去が完了しました。

この写真には6台しか写っていませんが、
なんと、3階から一台をエレベータで降ろそうとしたところ、
エレベータが止まってしまい、
ドアが閉まったまま、エアコンがエレベータに閉じ込められてしまいました・・・ヲイ。アブネーヨ。

ちょうどその頃、私の喉の痛みとダルさが最高潮に^^;

一台をエレベータ(3階)に残したまま、
『もう無理っす・・・』と言い残し、
私は、現場を後にしました。

つーわけで、室外機の撤去は後日ということになりました。


その後、ニンニク注射と抗生剤を点滴してもらい、
一気に元気になったのですが、
週末の修学旅行のため、大事を取って、早目に就寝しました。


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※途中から、いま話題のアノ人風味にしてみました^^

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今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年6月20日火曜日

週末は沖縄でござんす^^

新築アパートの打合せで、ハウスメーカーを訪問してきました。

今日の打合せでは、
外観デザインや内装デザインを概ね決めたのですが、
ショックなこともありました。

何せ、初めての新築案件なので、
どのタイミングで何を確認すべきなのかがわからないんです。

そのため、まさか、それがそんな風になってるなんてシンジラレナイ^^;
ってことになってました。

例えば、お風呂。

水洗金具が、ツーハンドルってことになってました^^;

例えば、こんな感じ。

※参考写真です。
実際には、壁パネルの一部を変更できるので、もうちょいお洒落です・・・

でも、雰囲気は、なんというか、
如何にも『アパートの風呂だよね~』って感じなんです。

希望としては、大きさはともかくとして、
こんな感じであって欲しかった・・・


戸建て住宅の風呂みたいな感じです。

アパートだから、まぁこんなもんだよね・・・
という印象をできるだけ排除したかったのですが、
それって、やっぱ、最初から言わなきゃダメなんですね。

なんというか、2017年の現在では、
サーモスタット付きってのは当たり前だろ・・・と思っていたので、
『ツーハンドルの水栓金具って、未だに、新築でも使うんだね^^;』
と、大きなショックを受けましたよ。

昭和築か、と。

でもまぁ、そういう仕様だったみたいなんで、
結局、オプションで、
サーモスタット付きの水栓金具にすることになりそうです。

それから、洗面台のパネルの色も『白しか無い』みたいです。
木目にするなら、オプションなのかな?
余りのショックで、聞くの忘れたヨ・・・

ホント、新築って大変だなぁ・・・と思いますが、
これも仕入れの一つだと考え、もうしばらく頑張ります。


そして、表題のとおり、
土・日・月の日程で沖縄へ研修旅行へ行ってきます♪

先日、頑張り屋大家さんとしてテレビ(NHK)に出演した、
よしゆきさんにお声掛けいただき、
全国の大家さん等と共に、アレを見たり、コレを見たり、してきます♪

よしゆきさんを知らない人は、こちらをどうぞ。
https://www.kenbiya.com/column/yoshiyuki/
※よしゆきさんは、大家界のアイドルだぞ。知らないなんて、モグリだよ!

にしても、普段、あまり人と接触しないワタシ、
現時点で既に、かなりの不安に駆られております。

初対面だけど、スーツは違うよね・・・とか、
沖縄は暑いけど、さすがにサンダルは失礼かな・・・とかさ、
もう、何をどうすれば良いのかわからないYO(>_<)

もう、週末まで時間がないし、でーじょぶかな。。。
あぅぅ、心配だ。


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※新築予定物件の外観パースです^^

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ばいしゅー^^

2017年6月16日金曜日

新築アパートの外観デザイン

今日は、あちこちへ行かなきゃいけないので、
慌ただしい日になりそうです。

午前中は、物件売却の打合せ。
銀行さんからゴニョゴニョ言われたので、現金化することに^^;
ということにしておきましょう。

午後からは、富山のGOHTEIにて、
不動産屋さんと顔合わせ☆

富山の投資家ツナさんにご紹介いただいた業者さんで、
独立開業したばかりの方だそうで、
どんな風に話しが進むか、いまからドキバクでござんす。

そして、夕方からは、トランクルームの案内・契約です。
この任務は、開店当初から自分でやってますが、
仕事を一通り経験したので、そろそろ誰かに任せようかなーって感じです。

何にせよ、一日、がんばります^^



◆新築案件

そりゃそうと、
GOHTEIの次のプロジェクトとして、
アパートの新築を進めています。

GOHTEIでの作業や方向性を年内に決着させ、
それが終わる頃、新築アパートの引き渡しを受ける・・・
という感じで考えています。

といっても、新築アパートは、
完成前から賃貸募集を掛けちゃうし、
DIYするところもほとんど無いし、
やること、あんま無いんですケドね。

状況としては、既に土地の売買契約や、
工務店との工事請負契約を済ませちゃったので、
検討段階を過ぎ、詳細決定段階へと進んでいます。

新築案件は初めての試みなのですが、
確認申請の前に、省エネ法のなんちゃらっていう申請が必要で、
その申請のために、
間取図や住宅設備・建具の寸法を決めなきゃいけないとのことで、
打ち合わせを何度も行うなど、色々と大変です。

そんななか、外観デザインは考えていますか?
と問われ、全く考えていないことに気付きました^^;

中古物件では、既に存在するものを購入するので、
外観デザインをどうこうするってのは、塗装し直す場合位なもんです。

でも、新築の場合は、最初の外観デザインを自分で決めることになるので、
これまた、楽しいけど、大変・・・という状況です。
だって、普段、昼間は外で作業したり、打合せしたりで、
なかなかパソコンに向かえないんだもの。

それでも何とかパソコンに張り付き、
外観デザインを考えてみました。

第一段の案として、こんな感じのものを考えてみました。




まぁ、難しいっす。

使える色については、二色までは無料で配色可能と言われましたが、
コーナーにブロックを配置したり、ラインを入れたり、窓周りに縁取りを入れるなど、
あれこれと考えて行くと、追加料金だらけになります。

とにかく、雰囲気はこういう感じになったので、
後は、これを見たインテリアコーディネーターの方が、
どういう風に広げてくれるか、ですね。


あ。ヤベ。そろそろ時間だ。行かなきゃ。


では、今日も一日、頑張りましょーー^^


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※最初に買ったアパートの敷地内に、ジャングルがありました・・・


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2017年6月15日木曜日

【GOHTEI】リフォーム2日目

あ、そうそう。

例の件ですが・・・

詳しく書けないのですが・・・

わかる人には、わかるっつーか・・・

相手(具体的には、相手の○○先)に対し、
弾道ミサイルを発射しちゃいました^^

あまりにもオカシな態度なので、
もう、容赦しねーぞーー、ってな感じです。

動きがあれば、また、可能な範囲で、こんな感じでお伝えしますね。



さて、廃墟GOHTEI改め、
GOHTEIのリフォームへ行ってきました。


◆植栽の改造

元々、こんな具合に、草木ボーボーな感じだったのですが・・・


前回、きれいに伐採し、除草剤をまき散らし・・・

とうとう、砂利を敷いてやったー!
これ、手前側の植栽~

YATTA--☆
これは、奥の植栽~~。

電柱に絡みついていた蔦を、根元で分断しておいたら、
見事に枯れてましたー^^


◆外灯用電源の確保

植栽を砂利敷きにしてスッキリさせたので、
外灯を設置したくなりました。

そこで、外灯用電源を確保することに・・・

都合よく、購入当初は、電動シャッターが設置されていました。

この電動シャッターは撤去しちゃったのですが、
電源線を生かしてありましたので、これを使用することにしました。


まずは、入口の両サイドにある壁の足元まで、
配管を埋設するための溝を掘ります。

斫り機を使いましたが、
アスファルトは柔らかいので、簡単に溝を掘れました^^

そして、VVFケーブルを通したPF管を配置します。


全体図は、こんな感じ。

お次は、コンクリートを用意します。


1時間ほど掛けて、コンクリートを打ち終えました。


腰がイタイ^^;


片方の壁には、ボックスを設置しました。
今度、タイマーを設置しようと思います。

最後に、壁の植栽側の面には露出コンセントを設置し、
外灯を設置した際には、コンセントを挿すだけで使えるようにしておきました。

と、ここまでやり終えた頃、
金沢から、KZKさんが遠路はるばる応援に来てくれました☆


◆エアコンの動作確認

実は、GOHTEIに設置されている9台の業務用エアコンが、
どれも動かないので、
どういうことなのか見に来て貰ったんです。

ちなみに、どんなエアコンがあるのかというと、
・業務用エアコン(動力):6台
・家庭用エアコン(単相200V):3台
というラインナップです。
多過ぎ~~♪

北陸電力との動力の契約は生きているので、
ブレーカーをONにすれば電源が入ると思っていたのですが、
そう簡単には行かなかったんですよねぇ^^;

そもそも、リモコンの液晶画面に何も表示されないんです。

でも、この期に及んで、
流石に、全てのエアコンが壊れているなんて無いやろ~、
と踏んでいたのです。


そして、KZKさんに見てもらったところ、
電源線が室外機から外されていることが判明しました。

早速、電源線を接続し直したところ、
各エアコンのリモコンの液晶画面に文字が表示されました!

をっ!動くのか?


と思いきや、全てのエアコンでエラー表示が・・・
しかも、エラーコードが幾つも表示されてます。ガーーーン

26年前のエアコンとなると、
交換用基板も無いよ・・・とのことで、
GOHTEIのエアコンは全滅ということになりました。

しかも、
四階に2台、茶室に1台を追加で設置する予定なので、
エアコンを合計12台も設置せなアカンや~ん。

うーーん、頭イタイよ。


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※GOTEIの植栽ジャングルが、こんなんなりました^^

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ばいしゅー^^

2017年6月13日火曜日

【コインランドリー】◆第4章◆仕入れた機器と価格

先日、経理作業のため、
クレジットカードの明細を確認してたんです。

毎月、ほぼ同一の相手(電力会社や携帯会社など)からの請求ばかりなのですが、
フと、違和感に気付きました。


ん?


HONG KONG


なんだコレ??って感じです。

明細が、こちら。

完全に、身に覚えがありません^^;

考えても思い出せそうにないので、
ネットで『ESERVICES HONG KONG 0570』と検索してみました。

検索結果 → https://goo.gl/acghdB


はい。ヤラレましたT_T
カード情報の不正使用です!


私のカードが使用されたのは、今年の4月21日とあります。

ついでに、『カード情報 漏えい』で検索してみると、
今年の3月、4月辺りで、
カード情報の大量漏えい事故が幾つか発生していたようです。

漏えい事故と不正使用の発生日が近いのと、
同様の被害に遭っている方々も、私と同時期に被害に遭っているようなので、
おそらく、3月、4月の漏えい事故のどれかが原因なのでしょう。。。


詐欺師軍団にカード番号・氏名・セキュリティコードが漏れているみたいなので、
もはや、カードを使用停止にし、新しいカードを作り直さなきゃいけません。

すぐにカード会社へTELすると、
・カード使用をすぐに停止すべき
・新しいカード番号を付与しますが、10日ほど掛かる
・支払った額は、おそらく、カード会社が補償できると思われる
と言われました。

ちなみに、今回の請求相手『ESERVICES HONG KONG 0570』からの
請求のみを停止すれば良いのでは?と思われるかもしれませんが、
カード情報を転売されるおそれがあるので、カード使用を停止しなきゃ危ないです。

また、カード不正使用を行う輩は、
キャッシュインするまでの1~2ヶ月の間、
不正に気付かれないように、少額の使用に留めているようです。

私の場合は、日本円に換算して1,087円でしたが、
相手には、キャッシュインしちゃった後だったようです^^;

というわけで、普段、カード明細を細かくチェックしていない場合は、
一度、明細(特に4月利用分)に目を通すことをオススメします。


それにしても、諸々の支払方法を変更するのがタイヘンです・・・




 あまり人気の無いコインランドリーシリーズです 

投稿予定の記事一覧(見出し)は、こちら。

*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*
◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
(1)初期投資
(2)ランニングコスト
(3)閉店コスト(オマケ)
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
(1)新品て、どうなんかなぁ
(2)中古機器はどうなの?
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格 ←今ココ
◆第5章◆ 機器のメンテナンス
◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
◆第7章◆ 売上アップのアイデア
◆第8章◆ コストダウンのアイデア
◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え
*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*


今日は、第4章を綴ります。


◆第4章◆ 仕入れた機器と価格

新品機器の販売業者から、高額な見積りを口頭で伝えられ、
神戸のランドリーマスターの方針には馴染むことができなかった私は、
中古機器での開店を決意しました。

そして、第2章でお伝えした初期投資の内訳(下記参照)を参考にしつつ、
近所のランドリーの広さや設置機器の種類をチェックし、
自分のお店の広さだったら、こんな機器が○台は必要かな・・・
などと思案しました。


【コインランドリーの初期投資の内訳】
場所代(土地・建物の前賃料等、土地・建物の購入費用、建設費用等の代金)
機器代(洗濯機、乾燥機、両替機、給湯機器、貯水槽、ポンプ、洗剤投入機、空調設備、照明器具、防犯カメラ等の機器の代金)
機器設置代(機器の設置工事や配管工事の代金)
内装工事代
備品代(椅子、テーブル、洗濯物カゴ、洗剤、柔軟剤、掃除用具、書棚、来客用雑誌類等の備品の代金)
販促費(チラシ作成、チラシ配布、看板設置等の代金)
という感じになると思います。


そして、先般ご紹介した『せんたくウサギ』さんとコンタクトを取り、
現地へも再び出向いて、用意する機器を決めました。

具体的には、
・13k乾燥機(小型、シセル社、1993年式):3台
・23k乾燥機(中~大型、エレクト社、1997年式):1台
・16k洗濯機(小型、エレクト社、1993年式):1台
・23k洗濯機(中型、エレクト社、1993年式):1台
の、計6台を仕入れることにしました。

そして、実際に設置した機器類がこちら↓


買ったばかりの状態は、
シールだらけ、塗装もイマイチ・・・という感じでしたが、
シールを剥がし、塗装したところ、こうなりました↓


案外、古い機械でも、どうにでもなるモンですね^^

ちなみに、うちの店舗は超小型店ですが、
これを参考にして、中規模店舗を作る場合には、
うちの品揃えの2~2.5倍位の機器台数を見繕えばよいかと思います。


肝心のアレ

さて、そろそろ、シビれを切らしつつある方もいらっしゃるでしょう。

そう。
アレ。

アレですよ。

早く言え、って?

そう、機器の価格ですよね!

出しますよ。


う~~~~~~~ん。


コレだ↓


乾燥機、洗濯機、洗剤自動投入機で100万円ピッタリでした^^

機器の運搬は、友人のKZKさんに、運送業者を紹介してもらい、
上記の見積りと同額(5万円)で運搬してもらいました。

設置については、上記見積りでは、
せんたくウサギさんにお願いすると15万円掛かるところ、
ガス会社へ頭を下げ、タダでやってもらいました^^;

というわけで、大きな機器の費用は、
運搬費5万円込みで、105万円だったということです。


その他の機器

冒頭でお伝えしたとおり、
コインランドリーの初期投資の内容は、乾燥機と洗濯機だけではありません。

必要な機器だけでも、
洗濯機、乾燥機、洗剤投入機のほかに、
両替機、給湯機器、貯水槽、ポンプ、空調設備、照明器具、防犯カメラ等の機器が必要になります。

私のお店では、どうしたのかと言いますと、
両替機→→→ヤフオクで、中古を1.5万円でGET
給湯機器→→→ヤフオクで、中古のエコキュートを6万円でGET
貯水槽、ポンプ→→→アパートに設置済みだから不要
空調設備→→→既設エアコンは使用せず、4千円の扇風機を壁に設置
照明器具→→→既存の蛍光灯をLED蛍光管に変更し、品代で1万円程度
防犯カメラ→→→無し!
という感じで、約10万円でその他機器類を用意しました。

というわけで、機器代は、諸々を合計すると、115万円でした。


参考までに、その他諸々の初期投資額についても触れておきます。


場所代

私の店舗は、所有しているアパートの空きスペースを利用したので、
賃料は発生しないため、場所代はタダです^^;


機器設置代

ガス会社さんに、タダでやってもらいました☆


内装工事代

乾燥機や洗濯機を囲う壁や、隣りの部屋との境にある引き戸を隠す壁など、
大工仕事でできるものについては、DIYしましたので、
材料代として3万円程掛かっていると思います。

壁クロス・床CF工事については、面倒臭かったので業者さんにお願いしました。
正確には覚えていませんが、狭い場所なので、5万円程度だったように思います。

というわけで、内装工事代は、8万円でした。


備品代

備品代などの細かい金額についても触れておきます。

私のお店での例では、
椅子→→→2脚を、中古事務機器店で2千円でGET
テーブル→→→リサイクルショップで5千円程でGET
洗濯物カゴ→→→同県内で廃業したランドリーの店主からタダでGET
洗剤、柔軟剤→→→ホームセンターで、1年分を5千円程でまとめ買い
掃除用具→→→ホームセンターで、モップを2千円程でGET
書棚→→→リサイクルショップで3千円程でGET
来客用雑誌類→→→古本屋で、料理本や週刊誌を2万円分ほどまとめ買い
という感じで、必要な備品を用意しました。

というわけで、備品代は、約4万円でした。


販促費

販促費についても触れておきます。

私のお店では、
チラシ作成→→→原稿をDIYし、印刷のみ、ネットショップへ依頼
  印刷代は、枚数・出荷までの日数・品質によって異なりますが、
  片面カラー・3000枚・10日後出荷なら、5千円しないようです。
  初回(5年前)の印刷代が幾らだったかは覚えていないです^^;
  ●ラクスル ⇒ https://raksul.com/flyer/a4/
チラシ配布→→→地元紙への折込みを、3.2円/一枚でお願いしています。
  毎回、3,000枚×3.2円で、約1万円掛かっています。
看板設置→→→看板作成・設置をDIYしたので、材料代で5千円程度掛かった

というわけで、販促費は、2万円でした。


ぜんぶで幾ら?

最後に、結局、初期投資額として全部で幾ら掛かったのか、
合計金額を出してみます。

ここまで説明してきた初期投資の内訳は、以下のとおりです。
・機器代:115万円
場所代:タダ
・機器設置代:タダ
内装工事代:8万円
備品代:約4万円
販促費:2万円

これを合計すると、約129万円ということになりました。


これを見ると、あの新品機器の業者が言っていた、
1700万円~って、いったい何だったんだろう・・・と思いますねぇ。

というわけで、
コインランドリーは、中古機器を買って始めれば、
初期投資額を格段に低く抑えることができる☆
ってことがお分かりいただけましたでしょーか。


以上で、第4章はおしまいです。


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※手直しし始めたんだけど、壊したくなってきた物件です^^;

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今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅー^^

2017年6月9日金曜日

廃墟GOHTEIリフォーム開始☆

どうも、こんにちは。

しろいおうあsdl;sdkfmf;ぇrです。

はい。
えーっとですね。

みんな大好き♪水戸さんトラブルネタを封印した途端、
応援クリック数が激減しちゃいました^^;

こうやって、一発屋の私は、
また表舞台から静かに去り、水面下へ潜ることとなりそうです。

うわぁぁぁぁん、これまで応援ありがとうございました。

狼さん:狼旅団の地下に潜った不動産ブログ
スワさん:埼玉swallows地方と首都圏への投資
ヒロさん:不動産投資 問わず語り
ご紹介、ありがとうございました☆


皆さん、ごきげんよ~~~ぅ。


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※先月末に購入した物件のリフォームを開始しました^^


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さて。

皆さんからの視線が逸れ始めたので、
少し落ち着いて作業を進められます。

今回は、先月末に購入した廃墟GOHTEIについて。

そちらのリフォーム作業を開始したので、ちょいとレポします。


今回の作業では、
ほぼ専属のような状態になりつつある設備屋さんに同行してもらい、
結構、大掛かりなこともやっちゃおうと思っています。

トイレのない場所に、トイレを作る、とかね。


◆植栽の撤去

まぁ、そんな重たい仕事は後回しでして、
まずは、道路脇の植栽がボーボーだったので、撤去することに。

当初は、こんな具合でした。


植栽を刈り取り、除草剤を散布したところ・・・


こんなんなりました^^

ついでに、アルミ製の門扉とアーケードも撤去したんですが、わかりますでしょうか。
草木の撤去より、アルミの撤去のほうが実は大変でした^^;


植栽のほうには、
畑や植栽での使用が法律で禁止されている超強力な除草剤を使い、
『雑草よ、二度と生えて来るな!』と、恫喝しておきました。

ちなみに、今回使った除草剤のせいで、
この植栽は、2~3年は植栽として使用してはいけないそうです。

ホームセンターにて、
『土が、土じゃなくなる』
などという、意味不明な説明を受けましたwww

この後、植栽に防草シートを敷き、砂利で仕上げる予定です。

それから、当初は電柱にビッシリと巻き付いていた蔦も、
茎を切っておいたら、2~3日で枯れ始め、
葉っぱも自然に散り始めましたよ。


◆ゴミの処分

植栽の撤去に伴い、大量のゴミが発生したので、
ゴミの回収を産廃業者に依頼しました。

溜まったゴミが、こちら↓


実は、この刈り取った草木を2~3日放置したのですが、
当然ですが自然に枯れ始め、葉っぱが風で飛び始めました。

近所の方から、注意されちゃうんじゃないか・・・とヒヤヒヤしていると、
ちょうどこの日、産廃業者の収集車が来てくれました^^


手際よく収集し、アッという間に綺麗になりました。


産廃業者のスタッフさんが収集後に掃除してくれたので、
当初よりも綺麗になってしまったように感じます^^;


◆粗大ゴミの保管

そして、リフォームを行うと必ず発生するのが、粗大ゴミ!

随時発生する粗大ゴミを溜めておくため、
先ほどの産廃業者に、バケットを二つ、置いてもらいました。

既に、これだけのゴミが出ましたよ。

ちなみに、このバケットは、2㎥サイズのもので、
料金は、2.5万円/3ヶ月だそうです。
なお、3ヶ月を過ぎると、1ヶ月当り3千円の追加料金が発生するみたい。

今回は、これを2個用意してもらいました。

おそらく、あっという間に2個は満杯になると思うので、
今年一杯で、4個は使うだろうな~。


◆外灯用電源工事

以前設置されていた電動式の門扉を破壊すると、
当然ですが、電源を確保できました。

なので、この電源を入口の両サイドの壁へ延ばし、
外灯用の電源として流用することにしました。


まずは、壁の開口の真ん中辺りの地中に仕込まれた電源を、
両側へ延伸するため、アスファルトを斫って5cm幅の溝を作ります。

この溝に、CD管を埋め込み、電源ケーブルを通す予定です。

壁には、ボックスを設置し、コンセントとタイマーを入れておこうかなと。


今日・明日は、設備屋KMさんが私の代わりに一人で行ってくれるので、
とても助かっています。

こうやって、助けてくれる仲間が増えるのは嬉しいですね^^


それから、今日は、午後4時頃から新築案件の打合せです。
さて、どこまで話しが進むのでしょうか。



今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅー^^

2017年6月8日木曜日

【コインランドリー】◆第3章◆二通りの方法を検討

先日、下水漏出大参事勃発事件について触れましたが、
コイツ、まだくすぶっていやがりました。。。


先日、一階テナント(美容院)さんから着信があり、
『小バエが大量発生して、営業になりません(>_<)
業者に来て調べたもらったところ、
トランクルーム後ろの機械室のドアから大量のハエが飛び出しているのがわかり、
中が大変なことになってるんじゃないか!と言われましたよ!!』
とのSOSを受けました。


先日勃発した事件は、こちら。

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!


そして、ドラッグストアで、キンチョールと、
ハエに効く据え置きタイプの殺虫剤を購入し、
大至急、現場へ向かいました。

恐る恐る機械室のドアを開けると、
・・・
何も飛んでいません。

ん?
床になにやらうごめいています。

ギャーーーーー。

あ?
ハエなのか?

羽根アリ?

ちがうな。

えーい。とにかく、キンチョールだ。

ということで、余りの気持ち悪さに、写真撮影するのを忘れ、
狭い機械室で、キンチョール一本を使い切ってやりました。

そして、床一面にうごめく小さい奴らの動きが止まったことを確認し、
殺虫剤を置いてきました。

でも、なんか、心配。。。

後日、また確認して来ようと思います^^;



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さて、例のネタをしばらくUPしないことにしたので、
コインランドリーシリーズを再開します。


投稿予定の記事一覧(見出し)は、こちら。


*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*
◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
(1)初期投資
(2)ランニングコスト
(3)閉店コスト(オマケ)
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
(1)新品て、どうなんかなぁ
(2)中古機器はどうなの?
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
◆第5章◆ 機器のメンテナンス
◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
◆第7章◆ 売上アップのアイデア
◆第8章◆ コストダウンのアイデア
◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え
*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*


今日は、第3章を綴ります。


◆第3章◆ 二通りの方法を検討

私は、コインランドリー事業を開始するに当たり、
二通りの方法を検討しました。

一つは、機器販売業者から新品の機器を買い、設置してもらう方法で、
もう一つは、中古機器をブローカーから買い、自分で設置するという方法です。


(1)新品て、どうなんかなぁ

まず、ネットで何とか探し当てた機器販売業者に現場を見てもらい、
見積りをお願いしました。
※5年以上も前の話しなので、業者の名前を忘れちゃいました^^;

すると、
導入する機器は、
最新の洗乾機(洗濯と乾燥を行える機械)を2~3台、
乾燥機を3~4台、という内容で、
内装工事・設置費用を含めて1700~2000万円!
と、その場で言われました。

しかも、場所が場所(田舎)だけに、
『月の売上は、10万円前後がイイところだと思いますよ^^』
ですって。

売上を高く見積もって、契約を推し進めようとするよりはマシですが、
表面利回り5%以下ですやん。

経費の出費もあるだろうし、
もう、その場で『無いやろ』と思いましたよ。

ちなみに、2017年の時点では、
下のような店舗を作るに当たり、
業者への丸投げ工事で、1,700~2,000万円位掛かるんじゃなかろうかと。

※乾燥機(黄色)が7台、洗乾機(赤・青)が4台、両替機(白)が1台。
よく見る中規模の店舗ですね。

これに対し、私のお店は、これの約半分の規模ですから^^;

当時、どこの業者(新品を扱う業者)へ相談してイイのやらわからず、
闇雲に手を延ばしたのですが、本当に恐ろしい業界だと思いましたよ。

それと、有料で、機器トラブル発生時のサポートも可能と言われましたが、
そのときは、金額を聞かずに商談を終えました。


(2)中古機器はどうなの?

実は、上で述べた業者に見積もっていただく前に、
第1章で触れた福井のランドリー運営者さんと話しをしていました。

とはいえ、新品の相場観の無いまま、
ただ安いから、という理由だけで中古機械を使用する・・・
のは如何なものか、という思いがありました。

でも、やっぱり、当時の新品業者(特に私の出会った業者)は、ダメでしたね。

そんなこんなで、結局、
中古機器を買うという方針を再確認したわけですが、
私が取引したのは、こちらの会社です。

せんたくウサギ
http://www.sentakuusagi.com/

若い社長さん(45歳くらい?)のやっている会社で、
元、某ランドリー機器メーカーに勤めていたとのことで、
ランドリー運営や機械に詳しく、親切に色々と教えてくれますので、オススメです。

あと、他にもチェックした業者もあります。
こちら↓
http://www.cleaning.ne.jp/chuko/chuko.cgi?part=19
https://so-gen.com/contents/used.php

なお、中古機器を買う場合、
こちらで大型トラックを手配し、現地へ引取りに行ってもらい、
こちらの現場前で荷降ろしをしてもらう必要があります。

現場で降ろしてもらった機械を、店内へ搬入する方法については、
せんたくウサギの社長が教えてくれますし、
LPガスを使用するなら、ガス会社にも協力してもらえますので、心配無用です。

●凡その価格
中古機器は、年式に応じて価格も変動しますが、
さきほどの中規模店舗を作るのでしたら、
○新しい洗乾機2~3
○そこそこの年式の洗濯機1~2台
○乾燥機7~10台
○両替機1台
○エコキュート1台
○貯水槽・ポンプ1セット
というラインナップで、700~1,000万円というのが無難な相場観でしょうか。

また、ヤフオクで店舗内機器一式という内容で、
100~300万円で放出されることもありますので、
根気よく探せば、激安で仕入れることも可能です。

まぁ、一式で出品される機器には新しいものが含まれていない場合が多いので、
その場合は、洗乾機を別途仕入れる必要があります。

或いは、古い店舗へ出向き、
『買い取らせて欲しい』と書いたDMを置いてくる手もあるかと。

何にせよ、機器を安く仕入れたいと思ったら、中古機械を探すべきです。


●設置、できないよ

そんなこと言ったって、やったこともないのに、自分で機械を設置できるわけないやん!
とお感じになる方もいらっしゃるでしょう。

でも、大丈夫。

先ほども触れましたが、契約予定のガス会社さんと相談しましょう。

ガス供給契約の見返りとして、謝礼金を貰うのではなく、
機器の設置や配管工事をお願いしてみましょう。

というか、それらをやってくれることを前提で、
ガス会社さんを選びましょう。
なお、こちら側からも、1~2名の補助員を出すという譲歩は必要です。

話しがまとまれば、ガス会社さんは、
社員か設備屋(外注)を1~2名アテンドしてくれると思います。

ぶっちゃけ、機器搬入・設置は、一日で終わります。
ランドリー業者へ高い設置費用を出してはいけません^^b


●壊れたら、どーすんの?

中古機器の場合、メーカーのサポートが無いと思いましょう。

従って、中古機器の修理が必要な場合は、
(1)自分で直す
(2)買い替える
(3)直してもらう
という、選択肢があることを覚えておきましょう。

(1)と(2)は、心理的ハードルがそこそこ高いですね。

でも、とりあえず少しだけ触れます。


(1)自分で直す

・教えてもらう
機器の直し方は、そもそも直る場合であれば、
直し方のわかる人に教えてもらいましょう。

例えば、中古機器の仕入先であれば、修理方法についてアドバイスしてもらえます。

多くの場合、交換部品が必要になるので、それも譲ってもらえるはずです。

また、ランドリー仲間が増えてきたら、
修理方法をお互いにシェアし合えるようになりますので、
自ずと、知識・スキルは向上するものです。

・トラブルシューティング
私のブログでも、簡単なトラブルシューティングを書いていますので、
参考にしていただければと思います。

・部品を探す
本当に根気強く自分で調べ・直す!という気概のある変態さんは、
ネットで直す方法を探したり、
e-bayなどの海外サイトから、部品を取り寄せてみてください。

ヤフオクでも少しは流通していますが、
日本国内より、海外のほうが、交換用部品が多数流通しています。

・部品取り機器を用意する
中古機器が壊れた場合、交換用部品がすぐに手に入ればイイのですが、
なかなかそういう訳にもいきません。

しかも、修理に慣れてくると、
『また、ここが壊れやがった。この部品さえあれば、すぐに復旧できるのに!』
と思えるようになります。

そういうところまで来たら、
部品取り用の同種の機械を用意することを検討しましょう。

私も、部品取り用の乾燥機を一台仕入れ、
ストックしたい部品を引っぺがしたうえで、
残りの鉄を、買い取り業者に買い取ってもらったことがあります。

参考までに、うちでストックしている部品です。
 

(2)買い替える

中古機器の最大の利点は、その価格の安さです。

まぁ、年式の新しいものは、それなりの値段がしますが、
そこそこ古い機械でしたら、一桁万円で買えます。

そうなってくると、
直すのが面倒なので、買い替えちゃえ!なんていう、
大胆な発想も可能になってきます。

まぁ、そもそも修理不可能な場合もあろうかと思いますので、
そういう場合でも、
新品を買い替えるのに比べたら、心理的負担は小さいでしょう。


(3)直してもらう

(1)と(2)で説明した内容は、
心理的負担が、そこそこ大きかったと思います。

もしかして、やっぱ、ランドリー、無理やわ。。。と思った方も多いかと。

でも、ランドリー機器専門の修理業者さんに直してもらう、
という方法であれば、大丈夫そうでしょ?


実は、世の中には、ランドリー機器専門の修理業者さんが、
ひっそり・こっそりと暗躍活躍しています^^

というのも、よくご存じかと思いますが、
昔から、クリーニング屋さんてあるじゃないですか?

そこにある洗濯機・乾燥機って、その修理業者さんがいぢってんですよ。

なので、根気よく探せば、修理業者は必ず見つかります。

もしかしたら、ランドリー業者やランドリーコンサル業者も、
こういった修理業者へ丸投げしておいて、
マージンを乗せて請求しているだけかもしれません。

なんせ、ランドリー機器の修理業者なんて、数が知れてますからね。


そして、肝心の、修理業者の見つけ方としては、
大抵の場合、倉庫のような修理工場を持ち、
駐車場や敷地の片隅に、洗濯機・乾燥機を何台か置いている
という点をヒントに、車での移動の際に目を光らせることです。

或いは、クリーニング屋さんにワイシャツを持ち込んだ際に、
親のやってるコインランドリーの機械が壊れたんだけど、
修理できる業者さんを紹介してもらないでしょうか?
などと、うまいこと言ってお願いしてみましょう。

なお、この際、コインランドリーの併設されたクリーニング店には、
間違っても駆け込まないよう、お気を付けください。


あとは、電話帳ですかね。
私は、電話帳で探したことはありませんが、うちの近所の業者は、
『●●機工』という名前です。
業種は、どういうものに該当するのか、わからないです^^;


ではでは、第3章は、ここまで。


今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅ~^^

2017年6月7日水曜日

アリガトウ、サヨウナラ。。。

悲しいお知らせがあります。

ここまで綴っていた、
みんな大好き♪水戸大家さんトラブルネタについてですが、
弁護士から、『うーーん、非公開にすべき、かも、なぁ・・・』との、
鋭いご指摘を受け、
非公開とさせていただきました( ̄□ ̄;)!!

既に読んじゃったよ、という方や、
画像やテキストをコピーしちゃったよ・・・という方におかれましては、
間違っても、ネット上で晒すことのないよう、お気をつけください。

本件に関しては、私か買主以外の人間が情報を公開すると、
係争勃発の火種となりますヨ。

せいぜい、酒の肴にする程度にしておいていただければと思います。


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※陣取り合戦の様子です^^


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それから、多数頂戴しているコメントのなかで、
わかってないようだけど、アンタ(私)も、買主・仲介業者と共謀して銀行を騙してるだろ?
という趣旨のものがチラホラと見受けられます。

ええ、これに関しては、銀行には既に話してあります。

また、これは、本件の論点ではないので、
ブログのなかではあまり重きを置いていません。


まぁ、そっち方面での動きがあった場合にも状況を綴りますので、
フカしたらどうなっちゃうの?というケーススタディ教材として、
参考にしていただければと思います。



最後に、
昨日、狼さんのご配慮を得て、
ランキング1位の高みに数時間だけ登らせていただき、
そこからの景色を堪能させていただきました。

ランキング高位を維持するのって、
全力疾走し続けているような感じがしますので、
そりゃもう、高位常連者のパワーは測り知れないです^^


私は、これからも、一発屋として、
ダラダラと綴って参りますが、
しばらくは、水戸さんネタを掲載しませんので、
ランキングがいつもどおり30~70位辺りを行ったり来たり・・・
になるだろうと思われます。

というわけで、面白ネタをまたブッ放せるよう、
日々、アンテナを伸ばしてガンバろうと思います!



今日も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年6月2日金曜日

【コインランドリー】◆第2章◆運営に必要なコスト

先日、スマホカメラ用のコンバージョンレンズを、
Amazonで衝動買いしました。

が!?

100円均一にも、同種の商品がある!?ことが判明。

急いで、自宅から近い100円均一(セリア)へ行くと。



あった。。。



そして、買って、使ってみたら。



ギャーーーーーーー。


完璧やーーーん。

1,000円程したAmazonの商品より、ピントが合うし^^;


もはや、室内撮影のために一眼レフカメラを用意する必要は、ナッシングです。

不動産関係者であれば、取り敢えず、
広角レンズのみ持っていればよいと思いますので、
大家さん、不動産屋さん、いますぐ百均へGoです。

セリアとキャンドゥには、あるらしいです。
ダイソーは不明です。

しかも、キャンドゥのレンズは、
まさかの広角レンズとマクロ(接写)レンズのセットのようです。マヂか!

やっぱ、中国ってスゲーね。
部屋の使い方が汚ねーとか、文句ばっかし言ってても、どうにもなんねーな、こりゃ。


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さて、コインランドリーシリーズの続きです。

投稿予定の記事一覧(見出し)は、こちら。
※以前書いたものからの微修正アリ

*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*
◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
(1)初期投資
(2)ランニングコスト
(3)閉店コスト(オマケ)
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
(1)新品て、どうなんかなぁ
(2)中古機器はどうなの?
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
◆第5章◆ 機器のメンテナンス
◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
◆第7章◆ 売上アップのアイデア
◆第8章◆ コストダウンのアイデア
◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え
*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*


今回は、第1章(後半)と第2章を綴ります。


◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口

●第1章(前半) ⇒ http://shiroiyama.blogspot.jp/2017/05/blog-post_29.html



●第1章(後半)

私は、ネット検索を繰り返し、
あるコインランドリー業者(中古機器のブローカー)に辿り着きました。

そして、その業者さんの会社(大阪)へ出向き、
コインランドリーの店舗開業について、教えを乞いました。

その業者さんの社長との話しのなかで、
うちの隣県(福井県)でコインランドリーを運営している方を紹介いただき、
電話で話しをする機会を得ました。

そして、その福井県の方から、
新品を買うべきか、中古機器を買うべきか、
どういう場所で出店すべきか、
トラブルの種類や対応法など、
色々と教えていただくことができました。

そして、私は、この方から教わった方法を参考にして、
コインランドリーを出店することに決めたのです。



◆第2章◆ 運営に必要なコスト

コインランドリーの運営に必要なコストは、
ざっくりと見て、
・初期投資
・ランニングコスト
・閉店コスト(オマケ)
があります。

では、順番に。

(1)初期投資

コインランドリーの初期投資の内訳は、
場所代(土地・建物の前賃料等、土地・建物の購入費用、建設費用等の代金)
機器代(洗濯機、乾燥機、両替機、給湯機器、貯水槽、ポンプ、洗剤投入機、空調設備、照明器具、防犯カメラ等の機器の代金)
機器設置代(機器の設置工事や配管工事の代金)
内装工事代
備品代(椅子、テーブル、洗濯物カゴ、洗剤、柔軟剤、掃除用具、書棚、来客用雑誌類等の備品の代金)
販促費(チラシ作成、チラシ配布、看板設置等の代金)
という感じになると思います。

これを見ただけで、
コインランドリーの開店って、けっこう大変そうに感じませんか?

金額の問題だけじゃなくて、
やんなきゃいけないことが多いんですよね。

不動産賃貸業とは異なり、
買うだけでスタートできるものではないんです。

生みの苦しみや、運営の苦労もある、事業なんですよね。

まぁ、既存店を買ったり、
販売店による開店フルサポートを受ける方法もあると思いますが、
コインランドリーに関して言うと、
出店時の努力を省略すると、毎月の手残りが減る
と思います。
※身体を使え、ってことだけではナイですヨ。

私は、根っからのケチで、DIYが趣味みたいなところがあるので、
開店時には、こんな感じでタスクリストを作り、
一つずつ乗り越え、開店に至りました。

でも、いま改めて考えてみても、やっぱ面倒臭いです。

それでも、初期投資の内訳を見て、
『コレとコレは、うまくやれば金額を抑えられるな~』とか、
『コレは自分でやればタダか?』などと、
想像してしまう変態さんもいらっしゃる、かな?

そういう人って、そこそこなんでも上手くこなしちゃう人だと思うのですが、
コインランドリーをやっても大丈夫な人って、
そういう人なんじゃないだろうか・・・と思ってます^^;

よく言えば、なんでもやっちゃう人、
悪くいえば、器用貧乏な人です。ワタシのような。。。


(2)ランニングコスト

コインランドリーのランニングコストの内訳は、
場所代(家賃や土地・建物に関するローン返済)


ローン返済(その他の融資がある場合は、その返済)
水道光熱費(電気、水道、ガス等の費用)
備品代(来客用図書、店舗飾り等の費用)
販促費(チラシ作成・配布の費用)
清掃費(清掃のバイト代や清掃用具代等の費用)
機器メンテ費(機器修理代、部品代、部品取り用機器の購入費等の費用)
という感じになると思います。

色々と書きましたが、
定期的に発生する重い出費は、
場所代、ローン返済、水道光熱費なんじゃないかと思います。

これらの金額を低く抑えらえると、運営は安定すると思います。

清掃費も定期的に発生しますが、改善の余地はあるかと思います。

また、機器メンテ費は、稀に発生しますが、
機器が頻繁に壊れるわけではないので、
それほど気にしなくても良いかと思います。

気にすべきは、機器の修理代ではなく、
不具合発生時に対応可能な体制を整えているかどうか、
ってことです。

使用不可能な機器があると、その機器からの売上が落ちるだけじゃなく、
『稼働台数が少ない=いつ行っても、使える機械がない=他の店に行こう』
というお客さんの認識が広まるため、
売上がどんどん落ちるという悪循環に陥りますので、注意が必要です。

また、ランニングコストに関しても、
『コレとコレは、うまくやれば金額を抑えられるな~』とか、
『コレは自分でやればタダか?』などと、
別にコインランドリーをやりたい訳でもないのに想像してしまう変態さん、
いますよね?

結局、コインランドリーをやっても大丈夫な人って、
そういう人なんじゃ・・・クドいっすね。


(3)閉店コスト(オマケ)

コイランドリーの閉店コストってのも、知っておいて損はないかと思います。

例えば、こんな費用が発生します。
機器処分費(積極的に売るのか、買い取ってもらうのかで、大きく異なります)
ローン返済(残債があれば、返済し続ける必要があります)
現状回復費(場所を賃貸していた場合は、現状回復が必要かもしれません)
その他費用

機器処分費ってのを書きましたが、
実は、ランドリー機器って、自ら積極的に売り攻勢を掛けるのか、
とにかく営業を止めるから、買い取ってくれ~とお願いするのか、
によって、金額に大きな差が出ます。

自ら売る方法としては、
実は、コインランドリー業界では、
ヤフオクで機器一式というカタチで売る方法が知られています。

一方、中古機器のブローカーや、開店時に取引した販売店へ買取を依頼した場合、
撤去費用や運搬費が大きいなど、なんやかと言われ、
二束三文で買い取られることになります。

一昔前、『しゃぼん』というチェーン店が多くありましたが、
チェーン本部がHP上で全店舗の住所・電話番号を掲載しちゃってたため、
ブローカーは、それらの店舗へ買取のDMを送りまくったそうです。

その結果、中古機器のブローカーは、
苦しい運営を強いられてきた多くのランドリー経営者から、
二束三文で機器一式を仕入れてきた、という暗い歴史があります。

とはいえ、ローンの残債がある場合、
なかなか運営を止めるわけにもいかないのが、
コインランドリーのつらいところでもあります。

コインランドリーをやりたい!という場合、
アパート経営と同じで、売上予測から返済比率を算出し、
安定経営を目指しましょう。


あ。その他費用、ってのは、
店舗をある日突然畳む、ってのは難しいと思うので、
事前に閉店を告知するのに、若干の費用が掛かるかな、という感じです。
まぁ、数枚の貼り紙の印刷と添付の掛かる費用、ってとこですかね。




今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!
ばいしゅ~^^

2017年6月1日木曜日

スッタモンダの末、大豪邸を買いました

【感謝とお詫び】
●狼さん ⇒ https://goo.gl/LjelU6
●スワさん ⇒ https://goo.gl/YpquEu
に当ブログをご紹介いただき、ランキングがアツアツになっております。
この場を借りて、感謝の意を表明させていただきます。

ご紹介くださり、誠にありがとうございます!

※オレも紹介したんダゾ、という場合は、ヤケド覚悟でコメントをお願いします。



でも、ごめんなさい。
今日の記事は、ランドリーネタでもなく、水戸さんネタでもありません(>_<)

いずれも、少しずつ書き溜めておりますので、
掲載までもう少しお待ちいただければ幸いです。




さてさて、そんなわけで、本日のお話しは。。。


先月30日に、決済(購入)がありました。

購入資金を公庫で調達しようと動いていたのですが、
融資実行が決済に間に合いませんでした。ザンネ~ンT_T

根っからのケチなので、
手持ち現金での物件購入を極力避けたいんです^^;

仕方がないので、現金で取り敢えず決済し、
後日、融資を実行してもらうことにしました。


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※今回購入した物件です^^

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この建物については、
3年ほど前から売り物として晒され続けてきたので、
北陸地方の投資家さんであれば、知っている人は多いかも。

でも、中の様子を知ってる人は、たぶん少ないはず。
不動産屋さんが、見に来た人がほとんどいない。。。と言っていたので。

実は、この建物、ビルでもなく、マンションでもないんです。

大豪邸って感じの建物なのです^^;

えぇ。物件資料には、『一戸建て』って書いてありましたよ。

前々所有者さん(亡くなったので、売主は前所有者さん[相続人]だった)は、
晩年、この物件にお一人で住んでいたとのことです。
※相続人は、石川県在住で、この物件は放ったらかしだったようです。

でも、だだっ広いアトリエ、ゲストルームのある住居、茶室、展示室、倉庫など、
放っておくにはあまりにも勿体無い造りになっています。

でもでも、一戸建てなので、賃貸仕様にはなっておらず、
電気・水道のメータも、建物全体の使用料を検知するものだけしか無く、
現状では、各階での使用料を個別に把握することができません^^;

これを、これからどうするのか?どうできるのか?
悩ましいですが、地道に手を入れていきます。

さてさて、借り手は着くのでしょうか。

しばらくは、手直ししながら、考えて行こうと思います。
ここへの通勤が大変ですが^^;



ところで、この物件の決済でスッタモンダがありました。

まず、売主側の仲介業者さんが、決済時間を間違えてました。。。

11時の予定で集合した、こちら側の仲介業者・司法書士・私の三人の前で、
午後1時ですよね?と。ヲイヲイヲイ。

売主さんにも連絡が取れず、午後1時じゃないと無理っぽい、
と言われてしまい、
仕方がないので、午後1時に決済となりました。

そして、もう一つ。

建物は全空なのですが、駐車場の賃借人がいるとのことで、
『決済までに賃貸借契約書を用意しておいてね』と、
事前に(一ヶ月前から)お願いしてありました。
どうやら、口約束で賃貸していた模様。

ところが、午後1時に決済場所へ行ったところ、
売主側の仲介業者の社長が、
『すみませんねぇ。駐車場の借主さんが、まだ契約書を送ってこないんですよ。
でも、電話で聞くところでは、借主さんは、
●●●●●の●●(←いわゆる社長。でも、言い回しは異なる。ワカルカナ?)なんですよ。
だから、大丈夫です。
昨日、郵便で送ったと言ってましたから、私を信用してください。』
と。

ヲイヲイヲイ。

突っ込みどころ満載じゃん。
決済では、駐車料の清算も行うのに。。。
根拠となる賃料が不明なままでドウスンダヨ。


要するに、決済の時点で、
・まだ口約束のまま
・仲介業者は、借主の素性を知らない(←電話で役職を聞いただけ)
・借主が契約書を発送したかすらわからないのに、『自分を信じろ』と言っちゃう社長の、どの辺りを信じろと?

ここで、冷静にブチ切れたので、一筆、したためました。

駐車場の契約書を一ヶ月以内に寄越さない場合は、
売買価格と同額の迷惑料を払え、と。。。

こういう内容の念書を仲介業者の社長へ手渡すと、
『いやいや。うちのリスクが大きすぎませんか。
せめて、10万円にしてもらえませんか?』ときました。

10万円て、売主からもらう仲介料より安いやん^^;

なんというか、状況をあまり理解していない仲介業者に腹が立ってしまい、
つぅか、金額の問題じゃなくて、こんなこと、当たり前やん。
私が、現金を必ず明日用意するので、今日、物件を引き渡してください。
私を信用してください。って、言ってるのと同じですよ!
って、言ってしまいました^^;

もし、
借主がその筋の人間だったら。。。
『タダで借りとるんや、家賃なんか払えるか!』などと面倒なことを言ってきたら。。。
と、
ネガティブな想像が膨らみます。
想像って楽しいネ。

が、仲介業者をイジメるのは、この辺にしておきました。

変な輩が駐車場を使っていたら、バリケードでもして封鎖しちゃえばイイか・・・と。

というわけで、10万円♪の迷惑料ということで念書に署名・捺印をもらい、
決済を実行しちゃいました。


まぁ、その日の夕方、
駐車場の契約書が無事に郵送されてきたようで、
前所有者さんの署名・捺印ももらい、無事に引渡しが完了しました。

なんだかなぁ。。。
当たり前のことを当たり前のように処理する人とだけ、
お付き合いしたいです。


今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

2017年5月29日月曜日

【コインランドリー】◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口

ここ一ヶ月ほど、
埼玉スワローズさん(http://saitamaswallows.seesaa.net/)が大ブレイクし、
脚光を浴びているコイランドリーについて。

私は、5~6年ほど前に、小さいお店を一つ始めました。

周囲を田んぼに囲まれたド田舎のなかでも、
とりわけ人口の少ない場所で、です。

地図で示すと、こんな感じ^^;


これまで、コインランドリーについては、
トラブル対応については何度か触れましたが、
実態については、あまり書いたことがありませんでした。

スワさんの件で、不動産投資家のなかにも、
コインランドリーに興味のある方がたくさんいらっしゃることがわかったので、
私の手法や感想について、綴ってみようと思います。


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長い話しになりそうなので、
取り留めのない文章になるのを避けるため、
まずは見出しを考えてみました。

*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*
◆コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆運営に必要なコスト
(1)初期コスト
(2)ランニングコスト
◆二通りの方法を検討
(1)新品て、どうなんかなぁ
(2)中古機器はどうなの?
◆仕入れた機器と価格
◆機器のメンテナンス
◆売上予測と売上推移の傾向
◆売上アップのアイデア
◆コストダウンのアイデア
◆あぁ~~、完全にアウトだね
◆コイランドリーに対する私の考え
*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*


それで、今後、一章ずつ綴っていこうと思います。

まずは、第1章。


コインランドリーを選んだ理由と、その入り口

(1)選んだ理由

私は、不動産投資・不動産賃貸業を主軸とした事業運営を行うなかで、
物件を購入できないなど、事業の拡大を思うように図れない場合の
収益の補完システムの一つとして、
コインランドリー事業の可能性に着目しました。

しかし、いざコインランドリーをやってみようかな。。。
と思っても、コインランドリーを実際にやっている知り合いが、
当時の私の周りにはいませんでした。

皆さんも、そうじゃないですか?

5~6年前に、コインランドリーをやってる人って、周りにいました?

いなかったでしょ?

しかも、当時のコインランドリーって、コンビニとは異なり、
『やってみたいな』と思った場合でも、
問い合わせ先を容易に知ることができなかったんです。

なんとなく、知る人ぞ知る、ブラックボックスのような、
怪しい雰囲気のする業界に見えました^^;

それこそ、その筋の方々が、暗躍してる業界なんじゃなかろうか・・・
と思っちゃうような雰囲気を、勝手に感じていました。

今でこそ、Google様で『コインランドリー』と検索すれば、
色々な業者がヒットしますが、
当時は、そんなことはなかったですからね。


(2)コインランドリー業界の入り口

それでも、当時の私は、知人からリアルな話しを聞く機会がなかったので、
Google様で『コインランドリー』と検索してみたんです。

すると、コインランドリーを長く続けている方のブログに辿り着き、
その人の会社へ出向き、現場の雰囲気を見せてもらうことができました。

この人です
https://plaza.rakuten.co.jp/kobegiken/

まぁ、当時は、コインランドリー業者のサイトに辿り着くこと
のほうが難しかったんじゃないかなぁ。。。

それで、そのブログ主の方のお店を幾つか見せてもらったのですが、
この方は、自らのお店を運営しつつ、
そこで培ったノウハウを用いて、他者のお店の開店サポートを行っていました。

そんなことで、その人が抱えている中古機器の在庫を買って、
工事もしてもらう、というような感じで話しが進みそうになりました。

でも、この人と取引するのはやめました。

話しをするたびに金額が変わるし、
なんというか、見せてもらった全てのお店が、
お世辞にも、あまりキレイとは言えなかったんですよね^^;

ただ、その人は、ご自身で機械を改造しちゃう位にメカに詳しく、
ランドリー運営の経験も豊富なスゴい方なんです。
本当は、うまくお付き合いできれば良かったのですが。。。

自分のお店はキレイに仕上げたい・・・と思っていたので、
これはちょっと、お任せできないな、と。
苦渋の決断をしました。

ということで、別の方法で開店することにし、
さらに、Google様にお世話になったところ、
幾つかの業者さんに辿り着きました。

そして、どのような方法で一号店をオープンするのかを決める、
大きな出会いがありました。

そんなこんなで、
ウェルカムな看板を掲げていない人へコンタクトを取り、教えを乞う、
なんていうもの凄く高いハードルを乗り越え、
なんとなくコインランドリー業界に足を踏み入れました。

このように、当時のコインランドリー業界って、
入口がもの凄く小さく、見えづらいところにあるような気がしました。


つづく。




今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

2017年5月25日木曜日

移転のお祝い&駐車場ライン引き

入居者さんから、『ゴキブリが出た』と、ショートメールがありました。

コレは、無視。。。でイイですよね。


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※築41年ビルのエントランスです^^
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石川県で物件の売却をお願いしている不動産屋さんが、
事務所を移転したとのことで、お祝いしに行ってきました。

通路が植物園状態になっていました^^;

まぁ、こうなっているだろう・・・と予想し、
私はお茶菓子を持参しました。


そして、福井物件へ出向き、
駐車場のライン引きをしてきました。


今回は手作業です。

5,000円ほどする塗料を、この作業で使い切りましたが、
業者さんに依頼すると、3~4万円は掛かる作業なので、
まぁ、良しとしましょう。

今回は、ちょっと軽めに、ここまでとします。


今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^