2017年4月20日木曜日

ドアスコープ設置

40億年ビルでの作業を早く終わらせたい、白い山の大家です。

でも、ありがたいことに、
あっちこっちで入居開始が間近に迫った部屋があり、
対応に追われています。。。


そりゃそうと、
水戸大家さんによる仲介によって始まったトラブルの件について、
仲裁の第二回目の期日が4月19日の予定だったのですが、
相手方から、『資料が揃っていないので、延期させて。』との連絡がありました。

解体や新築の工事費の見積りが揃っていないんですって。

やっぱ、予想通り、後出しジャンケンですね。

ぎゃーぎゃー喚き立てておきながら、未だに見積りを取っていないとは、流石です。

収用価格を見たうえで、
それより高い見積りを業者から貰うという必殺技を繰り出してくると思われるのですが、
どのように待ちかまえたらいいのか、初体験なのでわかりません^^;


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また、40億年ビルに来ちゃいました。。。

前回の作業で設置した玄関ドアに、
ナンバープレートとドアスコープを設置することにしたんです。

設置したドアは、これだよ。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


まず、ちょうど良さげな高さに穴を開けます。


開けた穴にドアスコープを差し込み、反対側から固定します。
ナンバープレートも取り付けました。

えぇ感じになりましたヨ。

ドアスコープを通して見える風景。。。

この絵、不要か?


そりゃそうと、昨日UPし忘れた鍵の写真がありました^^;

まず、ドアに穴を開け。。。


鍵を設置!

ホールソーと太目の木工用ドリルビットがあれば、
ドアノブや鍵の設置は簡単ですよ^^

あ。ノミと金槌も必要か。。。



大きな作業がかなり片付いてきたので、
そろそろ、新築案件を進めたいと思います。

今年は攻めたいのです。



今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

2017年4月19日水曜日

テナントのドア設置、インターネット工事

40億年ビルでのリノベ工事も最後の一室となっています。

今回は、その一室(事務所仕様)の玄関ドアを交換してきました。


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まず、ボロかった玄関ドアを交換しようと思い、
サイズの近いドアをヤフオクで予め仕入れておきました。

こちら。

幅が5mmほど広かったので、建物前でカットしました。

蝶番は、既設のものを流用することにし、とりあえず、ドアを設置してみました。


奥に見えるのが古いドアなのですが、
デカいガラスが嵌め込まれており、
ドロボ―が簡単に侵入できちゃうので、交換したんです。


こちらは、内側から見た状態です。


見てのとおり、ドアノブや鍵が無いです^^;

ということで、別途仕入れておいたドアノブと鍵も設置しました。

※鍵を設置した状態の写真を撮り忘れちゃいました^^;

この日、ここまでを昼頃までに済ませ、
午後からは、退去立会いの済んだ別物件の空室へ向かいました。

補修箇所の確認とLAN配線のためです。

タイミングよく、内装屋さんも駆け付けてくれたので、
その場で、補修箇所を見繕うことができました。


まずは、LAN配線から開始しました。

ダイニングの壁に、光コンセントが設置されていたので、
それを外し、ケーブルガイドを突っ込みます。


共用部にあるボックス内に、簡単に通りました^^


そして、ケーブルガイドにLANケーブルを固定し、室内側へ引っ張ります。

こちらも、簡単に通ってくれました☆


光コンセントにLANモジュラージャックを追加しておきました。


共用部のボックス内では、LANケーブルの先端にモジュラー端子を接続します。


最後に、LANケーブルの導通を確認します。


LANの導通は、パソコンでネット接続を試みても良いのですが、
パソコンを持って行かなかったので、テスターを使用しました。

テスターなら、一目で導通を確認できるので、楽チンです。

こんな感じです。
↓↓↓↓↓↓↓



この空室では、幾つかの補修箇所があるのですが、
そういえば、過去にリフォームした空室でも見つけていた、
施工不良が、この空室でも同様に行われていました^^;

洗面台用の給水・給湯用の止水栓がグラグラなんです。

あろうことか、壁内での固定がいい加減なため、
止水栓を外したくても、回す(止水栓のネジを緩める)ことができないんです。

ちょうど、ボロい洗面台を交換することにしたので、
洗面台の後ろに隠れる壁を破ってやりました。


この止水栓は、四本のビスで固定する構造になっていますが、
なんと、ビス一本で留めてありました^^;

見てのとおり、止水栓の右側にはLGS(軽鉄)があるので、
ビスも工具も入らず、ビス留めを諦めたのでしょう。。。

職人なんだから諦めんなよ。。。と思いつつ、
止水栓を少し左にずらして固定し直しました。


最後に、備忘録として、
このお部屋でやんなきゃいけない作業を箇条書きにしておこうっと。

・障子張替え
・洗面台交換
・キッチン周りのコーキング打ち直し
・キッチン給水栓のパッキン交換
・浴室の鏡交換
・火災報知器設置
・クロス&襖張替え→内装屋さんに依頼済み
・ルームクリーニング→管理会社さんにお任せ


今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

2017年4月17日月曜日

40億年ビル、電気工事完了☆

40億年ビルで、また、電気工事です。

でも、たぶん、今日で電気工事を終えられる予定なので、がむばります。



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まずは、トイレ。


ウォシュレット用のコンセントが無かったので、新設します。

元々、壁に設置されていた照明器具の電源線を用いることにしました。


下の写真では、クロスに隠れて電源線が見えませんが、
垂れ下がっている電球のちょうど後ろ辺りの壁内に、
電源線が眠っています。


今回の配線は、露出配管で行うのですが、
雰囲気を損なうのが嫌なので、
樹脂製配管ではなく、金属製配管を用いることにしました。

樹脂製管のグレー色やアイボリー色よりも、
金属製管の銀色のほうが、レトロ感が出るのでオススメです。


まずは、壁の電源線の取り出し位置に、丸型露出ボックスを設置します。


んでもって、ベンドと電線管で下のほうへ配線し、
コンセントを設けました^^


これで、ウォシュレットが使える☆


お次はキッチンです。

キッチンには、一口の卓上IHを設置する予定なので、
天井裏に予め仕込んでおいた電源線を壁沿いに垂らしてあります。

こちらも金属製管を用いて配管します。

あっという間に完成です。


この日、内装屋さんが床のタイル貼りを行ってくれました。


資材だらけの面倒臭い部屋ですが、
文句ひとつ言わず、手際よく作業してくるので、ありがたいです^^


今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました。

次回は、このお部屋の玄関ドアの交換とラッチ・鍵の設置を行います。


では!

2017年4月16日日曜日

40億年ビルのテナント、もうちょいで完成

40億年ビルでの改修工事もあと少しで終わりです。

今日も、最後の改修部屋へ馳せ参じ、
ダウンライトの設置と、スイッチ配線を行ってきました。



あ。その前に。
良い写真が撮れたので、ブログランキングのバナーにしてみました。
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さてさて。
壁・天のクロス施工が終わり、雰囲気がガラりと変わりました^^

 ⇒⇒⇒ 


電源線の配線は、クロス施工前に終わらせてあったので、
照明器具にVVFを差し込み、天井の穴に器具を嵌め込むだけです。

そして、ごっちゃごちゃになっていたスイッチ配線を組み直し、
無事に、点灯させることができました☆

んでもって、天井にダクトレールを二本設置し、
リーラーコンセントを2個ずつ(計4個)取り付けました。

このあと、床も濃い木目のタイルを貼るので、
ラグジュアリーな事務所になりそうです♪


お次は、トイレ。

トイレの照明器具と換気扇を設置します。


まずは、作業用に用意していた照明器具を撤去します。

この器具の電源は、換気扇用の電源を一時的に使用していましたので、
照明器具用の電源回路を別途、天井の中央付近に配線し直し、
ローゼットを設置しておきました。

そして、住居のトイレに設置したものと同じシャンデリアを設置しました^^
 


そりゃそうと、この日、天気がめっちゃ良かったんです。

なので、外に出て、足場の外れた外観を眺めながら、
写真を撮ってみました。


カフェっぽい雰囲気の看板にしたら、
前を通る人の目によく留まるみたいで、
『何が出来たんですか?』とか、『ここは何ですか?』などと、
尋ねられることがあります。

なかなかの吸着力に大満足です。


そして、またしてもトイレに戻りまして、
今度は、換気扇の設置です。

先ずは、排気ダクト接続口に排気ダクトを嵌め、アルミテープで固定します。

そして、天井の穴に換気扇本体を嵌め込み、縁をビス留めし、
カバーを取り付けたら、完成です。


この日は、電気工事が続きます。

お次は、洗面台の設置予定位置の上方に、
照明器具を設置します。

先ず、壁内に埋もれている電源線を、
クロスの切れ目から引っ張り出します。

この部屋は、コンクリート壁なので、
ドリルで下穴を開け、照明器具をビス留めしました。


そして、無事、点灯しました。



ここで夕方になったので、作業を止め、帰宅しました。

でも、電気工事を、もうちょいやんなきゃいけません(>_<)

次回は、
ウォシュレット用のコンセントをトイレ内に設置するのと、
IHヒータ用のコンセントをキッチンに設置します。


今回も、さいごまで読んでくださり、ありがとうございます。
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2017年4月15日土曜日

水戸大家さんでのトラブル ここまで言っちゃうヨ

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラぶった話しを書いています。

序章→http://shiroiyama.blogspot.jp/2017/04/blog-post_13.html
トラブル再燃→http://shiroiyama.blogspot.jp/2017/04/blog-post_14.html

前回の続きです。


いきなりですが、爆弾発言、しちゃいます。

相手方(新所有者さん)が、係争資料でも触れてきたので、
『あ、これ、公表しちゃうんだ~』って思った話しです。


もし、新所有者さんのお知り合いがいらっしゃったら、
収用案件での儲け方だけぢゃなくて、
『偽の売買契約書を銀行に提示して融資を受けたのなら、詐欺だよね。』
ってことも教えてあげて(>_<)




こういうトラブル事例については、
ブログで公表すべきか迷っています。
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実は。。。

売買契約の当日、水戸大家さんの○○○介氏と買主さんから、
『契約書を二種類用意するよう銀行の担当者から言われているので、お願いします。』
とのことで、売買価格を水増しした契約書にも署名・捺印することになっっちゃったんです。

契約当日に、ですよ、調印式のその場で言うことかよ。

これって、業界的には、フカし契約っていうらしいのですが、
『銀行の担当者から言われている』っていうくだりが省略されると、
有印私文書偽造です。

『それはマズいんじゃ?』と言ったものの、
○○○介氏が『銀行もわかっているので、大丈夫なんすよ。』と言うので、
署名・捺印しちゃったんですよね。

まぁ、文書を受け取る者(この場合、銀行)からの依頼で作成するのであれば、
偽造ではなかろうと。

でも、いま思うと、
『銀行の担当者から言われている』とか、
『銀行もわかっている』ってのは、
おそらく、銀行側は『そんな訳ないやん』って言うだろうし、
完全に、アウトなんじゃなかろうか。。。

でもね、この新所有者(買主)さんは、
係争資料のなかで、売買契約書を二種類作った、ってことを、
あろうことか、書いちゃってんですよね^^;

籠池さんか。

本当に、この資料を使って裁判(公表)するんでしょうか。。。
新所有者さんにとって、これは『墓場まで持って行かなアカン話し』なんじゃねーの?
と思いますが、どうなんでしょ。

しかも、万が一、現時点において、
フカした金額で買ったことにしているんだとしたら、
決算書って、どうしてんのかな。

もしかして、○飾決算ぎょあsづgみぱお、ゲフゲフ

まぁ、スルガ銀行から追加融資を受けないのであればバレないのかもしれませんが、
ちょいと、変な風が吹いているので、新所有者さんのことが心配になってきました。


というのも。。。

実は、先日、うちに税務調査が入ったんです。
法人ではなく、個人事業主の決算についてです。

しかも、ピンポインとで、
富山物件の売買について詳しく知りたい』!?
と言うではありませんか。

税務署は、全国の収用案件を把握しているらしく、
売買があった場合、税務署の想定している売買価格との乖離が大きい場合、
なんらかの臭いがするんだそうです。

ということで、当然、この物件が収用案件だということも把握していたらしく、
『ぶっちゃけて言うと、売買価格が安すぎるので、なんかオカシイと思っています。
その筋の人間が介入し、強引に売らされたんじゃないのかと疑っている。
と、税務調査官から面と向かって言われました。

でも、うちの場合、税務調査官をその場で黙らせる程、
経理資料を整理整頓して保管しているので、
丸二日用意されていた調査を、初日の午前中のみ!で切り上げさせました^^

でも、税務署さんが、興味津々になってますので、
新所有者さんのところで、変なことにならなきゃいいのですが。

だって、調査官が気にしてるんですよ。
買主がどんな人間なのかを^^;

『売買契約と決済の時にしか会っていないので、よく知らない』
と伝えましたが、
もう、あちら側での調査なんて、どうなっても知らね。


という訳で、収用とは異なるあちこちへ飛び火しそうな気配を感じつつ、
仲裁の第二回目の期日が、今月19日に迫っております。

どんな話になるのやら。
弁護士さんに任せたので、私は行かないケド。


それにしても、投資家仲間いないのかな。。。
それとも、投資家仲間から『争うべき』って言われてんのかな。


この件は、進捗があったら、また書ける範囲で綴ります。

2017年4月14日金曜日

水戸大家さんでのトラブル 再燃

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラぶった話しを書いています。

序章はこちら→http://shiroiyama.blogspot.jp/2017/04/blog-post_13.html


前回の続きです。

今度は、
『建て替え費用を収用代金で賄えなかったら、足りない分を賠償しろ』
と言われちゃいました。

しかも、収用価格がまだ不明なのですが、建て替え費用の額も明示しないという、ズルい戦法を繰り出してきました。

収用価格を見てから、建て替え費用を明示しようとするなんて、後出しジャンケンじゃん^^;


ちなみに、この主張は、
弁護士会の仲裁(ADR)というレアな手段を用いて発射されてきました。

『収用を知った時から3年』が経過するちょい前の主張、
というタイミング的に見て、
損害賠償の請求権が時効消滅するのを避けたかったのでしょう。




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ところで、相手方からの主張内容を読んでみると、
収用についての国との話しが進んでいるようで、
「建物の一部を壊し、滅失した部分を代替地に建て替える」
というスキームで、収用代金を貰えることになっているようでした。

なるほど、だから、建て替え費用が足りなかったら。。。なんてことを考えるのか。


でもね、スルガ銀行で高利の融資を受け、
出口(将来の売却)の見えない投資をしちゃったところへ、
幸か不幸か、その状況から抜け出せる最初で最後のチャンスが降って湧いたというのに、
この期に及んで、建て替えありきの思考をしているなんて^^;

勿体無さすぎる!

例えば、
『収用代金を用いて残債を一括返済しちゃえば、
壊して残った建物を、煮て喰おうが、焼いて喰おうが、丸儲けぢゃねーかよ。
ん、待てよ。全部壊して、土地として売却することもできるやん!』
って考えないのだろうか。

しかも、『建て替え費用が足りなかったら。。。』って、
事業なんだから、うまくやれよ。

RC造の建築費用が高くつくなら、鉄骨造や木造にすりゃイイのに。

築30年超えのRC物件が、新築に変わるんだぞ。
足りないから金払え、って理屈は、ヤクザの主張か錬金術っしょ。


それに、収用で儲かったらどうするんだろう。
収用代金の上澄み分を、こっちに回してくれるのかな。

でもやっぱ、事業なんだから、
『収用される、だから建て替えありき』ってのは、オカシイよね。

儲かるスキームを考えるのが経営者の仕事でしょう。


弁護士さんも、その辺のこと、教えてあげればいいのに。。。
なんとかして仕事をクローズさせ、報酬を手にしようとしてんのかな。


なんだかなぁ。。。

誰か、知恵を授けてあげて。


つづく。。。

2017年4月13日木曜日

水戸大家さんでのトラブル 序章

拝啓、矢○さん

たぶん、貴方も、こっそりと読んでいるでしょう。。。

敬具


以前(3年前?だったかな)、
富山の物件を、水戸大家さんの仲介によって売ってもらいました。

ところが、売却直後に、収用案件だったことが発覚し、
新所有者から契約無効を主張されちゃいました。

1億3,000万円返せ、と。


要するに、仲介業者が、物件調査で手抜きをした、ってことです。

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ところで、私は、購入時に、
収用内容について、
『国道8号線が拡幅され、前面河川&前面道路(市道)が無くなる。
敷地は、ギリギリセーフですね。』
という感じで、下の図面を見ながら説明を受けました。

これ↓
黒塗りの範囲で国道8号線が拡がるので、敷地は削られないという話しだった。。。

ところが、
実際の収用内容は、と言うと、
『国道8号線の拡幅に伴い、前面河川&前面道路(市道)が横へずれるので、
前面河川&前面道路の幅の分、敷地が収用される』
ということになっていたようです。

これ↓
前面駐車場が、根こそぎ削られちゃう!^^;


収用されないのと、収用されるのとでは、話しが全く異なります。

そりゃ、新所有者が怒るのも無理は無いよね^^;

まぁ、収用案件に慣れてる人なら、収用?ラッキーやんけ!
ってなると思うんですけどね。
この新所有者さんは、そう思えなかったようなんです。


それはそうと、
収用について、私が何故知らなかったかというと、
この物件に関わった登録済み不動産業者、具体的には、
私の購入時の仲介業者(あおばエステート、信地所)と、
私の購入時の売主(日本管理センター)と、
私の売却時の仲介業者(水戸大家さん)のいずれもが、
市役所で手に入れた図面のみを確認し、
国(国交省)が持っている図面を確認しなかったからです。

国道や河川が近くにある場合は、国交省で図面を確認しなきゃいけないそうです。

ヘボい業者は、それを知らないことが多いらしいので、
皆さんも、お気を付けあそばせ。


それから、私は、その物件の保有期間が短かった(半年程度)ため、
収用に関する住民への説明会の案内葉書が、
旧所有者(日本管理センター)宛にのみ発送されていた(国交省にて確認済み)とのことで、
売却までに、収用案件ってことを知ることができなかったんです^^;


幾つもの業者が関わっていたにもかかわらず、
ほんと、揃いも揃ってヘボすぎです。

ちなみに、水戸大家さんの担当者は、○○○介って方です。
先日、水戸大家さんを辞め、独立したようです。

といっても、当時から水戸大家さんの社員ではなかったとのことなので、
「辞めた」という表現は、適切ではないか。

本人が『社員じゃなくて、外注なんですよ。個人事業主なんすよ。』と言っていたので、
要するに、いわゆるブローカーってことになるだろうから、
本人が特定されても構わないでしょう。

単なる社員だったなら、本人が特定されるのは可愛そうですケドね。

本人をご存じの方は、
『富山の収用の件、まぢっすか?うまいこと逃げましたね。』
と尋ねてみてください。


それで、当初、新所有者さんは、
『売買契約が無効だから、金返せ』と主張していたのですが、
しばらくは、音沙汰がありませんでした。

おそらく、契約無効の主張については一旦保留にしておき、
事態(収用で儲かるか・損するか)を見極める方針にしたんじゃないかと思われます。

もしくは、訴訟に踏み切れない何らかの事情があるのかも。。。


で、私も、この件についてすっかり忘れていたのですが、再燃しちゃいました。
つい先日。。。


2017年4月12日水曜日

他人の土俵で勝手に相撲をとる輩の話し

小松市の物件へ行ったときのこと、
共用玄関を入ってすぐに、フと目にとまった貼り紙がありました。

これ。

ん?

貼ったのはオイラじゃないし、管理会社さんが貼ったんか?
と思い、管理会社へTELしたところ、
そんなもん知らんよ、とのこと。

ありゃりゃ?なんか臭う。。。と思い、
記載されているフリーダイヤルへTELしてみました。

スタッフ女性:はい、光受付センターです♪
私:アパートの家主なんですが、貼り紙を見て電話しました。
スタッフ女性:はい、ありがとうございます♪♪
私:ところで、そちらは、どこの会社さんですか?(社名を尋ねたつもり)
スタッフ女性:こちらは、福井の会社になります。
私:あ、そうじゃなくて、会社名を教えてください。
スタッフ女性:。。。
私:え?
スタッフ女性:。。。。。。
私:はぁ?名乗れないの?
スタッフ女性:すぐに担当の者に替わりますので、お待ちください。
保留音:♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪1分経過♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪2分経過♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~♪~~
    ♪~~♪~~♪3分経過♪~~♪~~♪~~
私:(ヲイヲイ、そう来るかよ。)

という感じで、担当者とやらを待たされっ放しだったので、
こちらから電話を切りました。

おそらく、スタッフには、
『社名を尋ねられたら、担当者に替わると述べ、保留にしときゃええ。』
と教育しているのでしょう。

でも、業者へ入居者さんが電話しちゃったら、
いったい、どんなサービスを受けられるのか。。。

誰か、潜入捜査して、レポートしてちょんまげ。

想像ですが、この業者は、
本来の回線業者・プロバイダと、顧客との間に入り、
顧客へ水増し請求し続ける輩なのではないかな。

詐欺というよりは、悪徳商法ですね。

でも、うまくいけば、
不労所得(数千円×引っ掛かっちゃった人)を毎月得られますね。



さて、そんな話しもありーのですが、
物件の空室を仕上げないといけません。

まずは、ボロボロの障子を張り替えました。

さいきん、うちの物件での作業に入り浸ってくれている設備屋さんが、
『障子を張り替えたことが無い。』と言うので、
教えてあげました。

これにより、同じ建物の別室の障子の張り替えを、
お任せできることになりました☆


お次は、キッチンの底板と側壁の塗装です。

シール跡や、シールと一緒に塗装が剥げた箇所が多数あったので、
白く塗ることにしました。
 

綺麗になりました~^^
 


それから、この建物の一階で進めているトランクルーム二号店計画ですが、
まずは、室内をスケルトン状態にしました。

これも、前述の設備屋さんにお願いしました。

床・壁などてんこ盛りだったのですが、
一日で、しかも一人でここまでやっつけるとは、スゴイです。

これだけの早さで解体が進んだ理由が、これです。
マキタの電動ノコギリを使ったんです。

作業を少し手伝ったのですが、こいつ、スゲーです。

木造建築物なら、
ボードのままノコギリを突っ込んで、上下左右にぶった切れば良いので、
本当に、あっという間に解体できちゃいました。

しかも、壁一枚をそのままゴミとして排出できるので、
処分作業も楽チンでした。

そして、今やこんな状態です。

これから土間コンを打って、床を綺麗にし、
電気配線などしなきゃいけません。

これからが本番です。がんばろっと。