◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

◆2物件目(1)
◆2物件目(2)
◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

◆3物件目(1)
◆3物件目(2)
◆3物件目(3)
◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

◆5物件目(1)
◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2017年6月27日火曜日

沖縄視察ツアーから帰ってきました^^

24日~26日の日程で、沖縄へ行ってきました。

全国各地の投資家10名と沖縄の投資家10数名による、
合同研修旅行&情報交換会だったのですが、
あまりに充実の内容のため、
脳ミソぱんぱん、身体はヘトヘト、汗ダラダラになりました。

日程的には、
24日:三浦さんのホテル物件など見学→国際通り→10名で懇親会
25日:バスツアー(軍用地投資のお勉強、米軍人向け住宅エリアの見学など)
26日:国際通りで最後を惜しむ
という感じでした。

三浦さんは、沖縄で賃貸経営をかなり尖った手法で行っており、
その勉強熱心な姿勢には、関心させられっ放しでした。
私も、どんどん進んで行こうと思います。

あ。三浦さんは書籍を出していらっしゃるので、
旅館業に興味のある方は、読んでみてください。


そして、三浦さんが一室お持ちのタワマン物件のエントランスがこちら。


すげーゴージャスなんですが、
沖縄といえば、観光需要ですよね。

それで、何人ものオーナーさんが民泊をやってた時期があるらしく、
居住者からのクレームにより、今は民泊NGになっちゃったそうです。

それでも、過去には、一月で●●●万円もの売上を叩き出していたそうで、
観光需要向けの物件供給の爆発力には驚かされました。


そして、二日目に訪れた米軍人向け住宅エリアの一角がこちら。


米軍人は、オーシャンビューがお好きなんだそうです。
犬を飼えて、海が近い、というのが人気物件のファクターだそうです。

そして、上の写真にズラりとならぶマンションの奥のほうに、
青く見える物件がありますよね。

その一つ手前に、こんな戸建て住宅がありました。

こちら、民泊で、月に100万円↑の物件なんだそうです。
いったい、誰の持ち物なんでしょうかねぇ。。。

この日の夕方には、こちらへも立ち寄りました。

言わずと知れた平和記念資料館です。

20万人以上もの民間人が命を落とした沖縄戦での戦没者の名が刻まれています。


こちらは、水鉢の中央が沖縄で、
沖縄から平和の波が世界中に広がる様を示しているそうです。


そして、更に、この水鉢を中心にして、戦没者の名を刻む石版が、
放射状に立てられています。
 

ここまでヤンヤヤンヤの盛り上がりを見せていた参加者も、
ここでは皆、神妙な面持ちになります。


この日は、平和記念資料館を訪れた後、
那覇市中心部のバーベキュー施設にて、
総勢25名ほどの大人数で懇親会となりました。

沖縄現地組がさらに数名参加し、
不動産談義で終始、盛り上がりました^^


そして、最終日。

この日は、お土産購入のため、再度、国際通りへ。


お昼には、沖縄そば。


そして、デザートは、ブルーシール。定番です。


こんな感じで、沖縄での最終日を惜しみつつ、
帰路に就きました。

そして、空港にて、今回の日程で最も勉強になるお話しが聞けるとは。

消費税還付の話しなんですが、
私がここであまり詳しく書くわけにはいかないのですが、
貴金属をホニャララして、3年間のウンチャラを、初年度のうちにゴニョゴニョしちゃう、
っていうスキームでした♪

知ってる人はわかるけど、
知らない人には、さっぱりなんのこっちゃわからんぞいね・・・
という話しです。

まぁ、投資は奥が深いですね。

私も、まだまだ頑張らねば!


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ばいしゅー^^

2017年6月23日金曜日

DIYなんて、やめたら?

朝晩の温度差が大きいためか、朝目覚めたら、喉が痛かったですT_T

しかも、身体がダルかったので、風邪薬と栄養ドリンクを投与し、
GOHTEIへ向かいました。


車を走らせながら、思うことがありました。

さいきん、こちらのメルマガが毎朝届くのですが。。。
http://www.kosoku-toshi.com/

その中で、DIYはするな、と言うんですよ。

時間は限られているんだから、投資家は、
DIYじゃなくて、
時給1万円の仕事をしなければならない、と。


でもさぁ、やめらんないんだよね~~。
DIYは趣味だから^^;


でもね、でもね、言い訳すると、
今回のDIYは時給1万円以上の仕事だぞ、きっと。

業務用エアコン7台と、家庭用エアコン2台の撤去・設置だからね。
大変なんだよ^^;


金額に換算すると、
・DIYなら、所要時間42時間(7h*6日)で、仕入れのみで200万円掛かる
・外注なら、所要時間42時間(7h*6日)で、仕入れ・工賃で500万円掛かる
ので、DIYによる私の工賃は、差額300万円の価値がありそう。

これ(300万円)を42時間で割ると、
300÷42≒7.14万円/時間(時給7.14万円)
となる。

敢えて時給1万円で作業しようと思うと、
300時間÷7時間≒42.8日(約42日)
掛けることになる。

要するに、今回やろうとしている作業のみに関して言えば、
300時間(42日間位)以内に終わらせられれば、御の字ってことかしら。

思うんだけど、確かに、私も、物件数が増えてきたので、
DIYはそろそろ面倒臭い。

趣味(楽しみ)としてのDIYというよりも、
必要(リフォームの必要性)に迫られてのDIYという感じになりつつあるので^^;

しかし、DIYが悪いってことではない、と思うんです。

規模が大きくなってくると、多種多様な作業が発生し、
その金額も、大小様々になるわけです。

なので、結局のところ、DIYをする/しないのどちらかで言えば、
どちらも、金額的には対して変わらないんじゃないかと思うんです。

良くないのは、
安価な仕事ばかりをDIYし、
高価な仕事は外注しちゃう、
というやり方だと思います。

DIYするんなら、えっ!?それも自分ですんの?
ってことまでやり始めると、
『趣味が仕事になった』と言えるのかな~って思うんです。

でも、こんなことを言うと、
『だから、そうじゃなくて、その労働している間に、別の物件を買えるんじゃないの?』
って言われそうですが^^;

まぁ、DIYの是非については、この辺にしときます。



なぁんてことを車の運転中に考えながら、GOHTEIへ向かったのですが、
その途中、建設機械のリース屋に立ち寄り、
エアコンリフターを拝借してきました。

こういうのです↓

『エアコンリフター=エアコンをリフトするやつ』ってことで、
天吊り式のエアコン室内機を昇降するための機械です。

ちなみに、レンタル料金は、一日当り4,100円です。安っ!

GOHTEIでは、計7台の天吊り式のエアコンがあるのですが、
あろうことか、全滅!?だったので、
7台のエアコンを取り外すことにしたんです^^;

4,100円のリフターが、大活躍ですよ。

なお、今回借りたリフターの動力源は、エアーなので、
一緒に動いてくれている設備屋KMさんに、
コンプレッサーを用意しておいてもらいました。


早速、現場へ持ち込み、KMさんと共に、エアコン撤去の開始です。

まず、一台目。

配管・電線を取り外してから、リフターをセッティングし、
吊り金具の固定ボルトを緩めます。


一台目は、何かと手こずりましたが、どうにか撤去できました^^


エアコンをリフターで降ろす際、
『ヤバイ、倒れる!』
『服、引っ掛かった!ちょっと待って、死ぬ!』
などと、テンヤワンヤだったため、降ろし終える途中の写真を撮り忘れました(涙)


そして、撤去しまくること3時間。。。

計7台の室内機の撤去が完了しました。

この写真には6台しか写っていませんが、
なんと、3階から一台をエレベータで降ろそうとしたところ、
エレベータが止まってしまい、
ドアが閉まったまま、エアコンがエレベータに閉じ込められてしまいました・・・ヲイ。アブネーヨ。

ちょうどその頃、私の喉の痛みとダルさが最高潮に^^;

一台をエレベータ(3階)に残したまま、
『もう無理っす・・・』と言い残し、
私は、現場を後にしました。

つーわけで、室外機の撤去は後日ということになりました。


その後、ニンニク注射と抗生剤を点滴してもらい、
一気に元気になったのですが、
週末の修学旅行のため、大事を取って、早目に就寝しました。


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※途中から、いま話題のアノ人風味にしてみました^^

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では!

ばいしゅー^^

2017年6月20日火曜日

週末は沖縄でござんす^^

新築アパートの打合せで、ハウスメーカーを訪問してきました。

今日の打合せでは、
外観デザインや内装デザインを概ね決めたのですが、
ショックなこともありました。

何せ、初めての新築案件なので、
どのタイミングで何を確認すべきなのかがわからないんです。

そのため、まさか、それがそんな風になってるなんてシンジラレナイ^^;
ってことになってました。

例えば、お風呂。

水洗金具が、ツーハンドルってことになってました^^;

例えば、こんな感じ。

※参考写真です。
実際には、壁パネルの一部を変更できるので、もうちょいお洒落です・・・

でも、雰囲気は、なんというか、
如何にも『アパートの風呂だよね~』って感じなんです。

希望としては、大きさはともかくとして、
こんな感じであって欲しかった・・・


戸建て住宅の風呂みたいな感じです。

アパートだから、まぁこんなもんだよね・・・
という印象をできるだけ排除したかったのですが、
それって、やっぱ、最初から言わなきゃダメなんですね。

なんというか、2017年の現在では、
サーモスタット付きってのは当たり前だろ・・・と思っていたので、
『ツーハンドルの水栓金具って、未だに、新築でも使うんだね^^;』
と、大きなショックを受けましたよ。

昭和築か、と。

でもまぁ、そういう仕様だったみたいなんで、
結局、オプションで、
サーモスタット付きの水栓金具にすることになりそうです。

それから、洗面台のパネルの色も『白しか無い』みたいです。
木目にするなら、オプションなのかな?
余りのショックで、聞くの忘れたヨ・・・

ホント、新築って大変だなぁ・・・と思いますが、
これも仕入れの一つだと考え、もうしばらく頑張ります。


そして、表題のとおり、
土・日・月の日程で沖縄へ研修旅行へ行ってきます♪

先日、頑張り屋大家さんとしてテレビ(NHK)に出演した、
よしゆきさんにお声掛けいただき、
全国の大家さん等と共に、アレを見たり、コレを見たり、してきます♪

よしゆきさんを知らない人は、こちらをどうぞ。
https://www.kenbiya.com/column/yoshiyuki/
※よしゆきさんは、大家界のアイドルだぞ。知らないなんて、モグリだよ!

にしても、普段、あまり人と接触しないワタシ、
現時点で既に、かなりの不安に駆られております。

初対面だけど、スーツは違うよね・・・とか、
沖縄は暑いけど、さすがにサンダルは失礼かな・・・とかさ、
もう、何をどうすれば良いのかわからないYO(>_<)

もう、週末まで時間がないし、でーじょぶかな。。。
あぅぅ、心配だ。


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※新築予定物件の外観パースです^^

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ばいしゅー^^

2017年6月16日金曜日

新築アパートの外観デザイン

今日は、あちこちへ行かなきゃいけないので、
慌ただしい日になりそうです。

午前中は、物件売却の打合せ。
銀行さんからゴニョゴニョ言われたので、現金化することに^^;
ということにしておきましょう。

午後からは、富山のGOHTEIにて、
不動産屋さんと顔合わせ☆

富山の投資家ツナさんにご紹介いただいた業者さんで、
独立開業したばかりの方だそうで、
どんな風に話しが進むか、いまからドキバクでござんす。

そして、夕方からは、トランクルームの案内・契約です。
この任務は、開店当初から自分でやってますが、
仕事を一通り経験したので、そろそろ誰かに任せようかなーって感じです。

何にせよ、一日、がんばります^^



◆新築案件

そりゃそうと、
GOHTEIの次のプロジェクトとして、
アパートの新築を進めています。

GOHTEIでの作業や方向性を年内に決着させ、
それが終わる頃、新築アパートの引き渡しを受ける・・・
という感じで考えています。

といっても、新築アパートは、
完成前から賃貸募集を掛けちゃうし、
DIYするところもほとんど無いし、
やること、あんま無いんですケドね。

状況としては、既に土地の売買契約や、
工務店との工事請負契約を済ませちゃったので、
検討段階を過ぎ、詳細決定段階へと進んでいます。

新築案件は初めての試みなのですが、
確認申請の前に、省エネ法のなんちゃらっていう申請が必要で、
その申請のために、
間取図や住宅設備・建具の寸法を決めなきゃいけないとのことで、
打ち合わせを何度も行うなど、色々と大変です。

そんななか、外観デザインは考えていますか?
と問われ、全く考えていないことに気付きました^^;

中古物件では、既に存在するものを購入するので、
外観デザインをどうこうするってのは、塗装し直す場合位なもんです。

でも、新築の場合は、最初の外観デザインを自分で決めることになるので、
これまた、楽しいけど、大変・・・という状況です。
だって、普段、昼間は外で作業したり、打合せしたりで、
なかなかパソコンに向かえないんだもの。

それでも何とかパソコンに張り付き、
外観デザインを考えてみました。

第一段の案として、こんな感じのものを考えてみました。




まぁ、難しいっす。

使える色については、二色までは無料で配色可能と言われましたが、
コーナーにブロックを配置したり、ラインを入れたり、窓周りに縁取りを入れるなど、
あれこれと考えて行くと、追加料金だらけになります。

とにかく、雰囲気はこういう感じになったので、
後は、これを見たインテリアコーディネーターの方が、
どういう風に広げてくれるか、ですね。


あ。ヤベ。そろそろ時間だ。行かなきゃ。


では、今日も一日、頑張りましょーー^^


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※最初に買ったアパートの敷地内に、ジャングルがありました・・・


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2017年6月15日木曜日

【GOHTEI】リフォーム2日目

あ、そうそう。

例の件ですが・・・

詳しく書けないのですが・・・

わかる人には、わかるっつーか・・・

相手(具体的には、相手の○○先)に対し、
弾道ミサイルを発射しちゃいました^^

あまりにもオカシな態度なので、
もう、容赦しねーぞーー、ってな感じです。

動きがあれば、また、可能な範囲で、こんな感じでお伝えしますね。



さて、廃墟GOHTEI改め、
GOHTEIのリフォームへ行ってきました。


◆植栽の改造

元々、こんな具合に、草木ボーボーな感じだったのですが・・・


前回、きれいに伐採し、除草剤をまき散らし・・・

とうとう、砂利を敷いてやったー!
これ、手前側の植栽~

YATTA--☆
これは、奥の植栽~~。

電柱に絡みついていた蔦を、根元で分断しておいたら、
見事に枯れてましたー^^


◆外灯用電源の確保

植栽を砂利敷きにしてスッキリさせたので、
外灯を設置したくなりました。

そこで、外灯用電源を確保することに・・・

都合よく、購入当初は、電動シャッターが設置されていました。

この電動シャッターは撤去しちゃったのですが、
電源線を生かしてありましたので、これを使用することにしました。


まずは、入口の両サイドにある壁の足元まで、
配管を埋設するための溝を掘ります。

斫り機を使いましたが、
アスファルトは柔らかいので、簡単に溝を掘れました^^

そして、VVFケーブルを通したPF管を配置します。


全体図は、こんな感じ。

お次は、コンクリートを用意します。


1時間ほど掛けて、コンクリートを打ち終えました。


腰がイタイ^^;


片方の壁には、ボックスを設置しました。
今度、タイマーを設置しようと思います。

最後に、壁の植栽側の面には露出コンセントを設置し、
外灯を設置した際には、コンセントを挿すだけで使えるようにしておきました。

と、ここまでやり終えた頃、
金沢から、KZKさんが遠路はるばる応援に来てくれました☆


◆エアコンの動作確認

実は、GOHTEIに設置されている9台の業務用エアコンが、
どれも動かないので、
どういうことなのか見に来て貰ったんです。

ちなみに、どんなエアコンがあるのかというと、
・業務用エアコン(動力):6台
・家庭用エアコン(単相200V):3台
というラインナップです。
多過ぎ~~♪

北陸電力との動力の契約は生きているので、
ブレーカーをONにすれば電源が入ると思っていたのですが、
そう簡単には行かなかったんですよねぇ^^;

そもそも、リモコンの液晶画面に何も表示されないんです。

でも、この期に及んで、
流石に、全てのエアコンが壊れているなんて無いやろ~、
と踏んでいたのです。


そして、KZKさんに見てもらったところ、
電源線が室外機から外されていることが判明しました。

早速、電源線を接続し直したところ、
各エアコンのリモコンの液晶画面に文字が表示されました!

をっ!動くのか?


と思いきや、全てのエアコンでエラー表示が・・・
しかも、エラーコードが幾つも表示されてます。ガーーーン

26年前のエアコンとなると、
交換用基板も無いよ・・・とのことで、
GOHTEIのエアコンは全滅ということになりました。

しかも、
四階に2台、茶室に1台を追加で設置する予定なので、
エアコンを合計12台も設置せなアカンや~ん。

うーーん、頭イタイよ。


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※GOTEIの植栽ジャングルが、こんなんなりました^^

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2017年6月13日火曜日

【コインランドリー】◆第4章◆仕入れた機器と価格

先日、経理作業のため、
クレジットカードの明細を確認してたんです。

毎月、ほぼ同一の相手(電力会社や携帯会社など)からの請求ばかりなのですが、
フと、違和感に気付きました。


ん?


HONG KONG


なんだコレ??って感じです。

明細が、こちら。

完全に、身に覚えがありません^^;

考えても思い出せそうにないので、
ネットで『ESERVICES HONG KONG 0570』と検索してみました。

検索結果 → https://goo.gl/acghdB


はい。ヤラレましたT_T
カード情報の不正使用です!


私のカードが使用されたのは、今年の4月21日とあります。

ついでに、『カード情報 漏えい』で検索してみると、
今年の3月、4月辺りで、
カード情報の大量漏えい事故が幾つか発生していたようです。

漏えい事故と不正使用の発生日が近いのと、
同様の被害に遭っている方々も、私と同時期に被害に遭っているようなので、
おそらく、3月、4月の漏えい事故のどれかが原因なのでしょう。。。


詐欺師軍団にカード番号・氏名・セキュリティコードが漏れているみたいなので、
もはや、カードを使用停止にし、新しいカードを作り直さなきゃいけません。

すぐにカード会社へTELすると、
・カード使用をすぐに停止すべき
・新しいカード番号を付与しますが、10日ほど掛かる
・支払った額は、おそらく、カード会社が補償できると思われる
と言われました。

ちなみに、今回の請求相手『ESERVICES HONG KONG 0570』からの
請求のみを停止すれば良いのでは?と思われるかもしれませんが、
カード情報を転売されるおそれがあるので、カード使用を停止しなきゃ危ないです。

また、カード不正使用を行う輩は、
キャッシュインするまでの1~2ヶ月の間、
不正に気付かれないように、少額の使用に留めているようです。

私の場合は、日本円に換算して1,087円でしたが、
相手には、キャッシュインしちゃった後だったようです^^;

というわけで、普段、カード明細を細かくチェックしていない場合は、
一度、明細(特に4月利用分)に目を通すことをオススメします。


それにしても、諸々の支払方法を変更するのがタイヘンです・・・




 あまり人気の無いコインランドリーシリーズです 

投稿予定の記事一覧(見出し)は、こちら。

*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*
◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
(1)初期投資
(2)ランニングコスト
(3)閉店コスト(オマケ)
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
(1)新品て、どうなんかなぁ
(2)中古機器はどうなの?
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格 ←今ココ
◆第5章◆ 機器のメンテナンス
◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
◆第7章◆ 売上アップのアイデア
◆第8章◆ コストダウンのアイデア
◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え
*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*


今日は、第4章を綴ります。


◆第4章◆ 仕入れた機器と価格

新品機器の販売業者から、高額な見積りを口頭で伝えられ、
神戸のランドリーマスターの方針には馴染むことができなかった私は、
中古機器での開店を決意しました。

そして、第2章でお伝えした初期投資の内訳(下記参照)を参考にしつつ、
近所のランドリーの広さや設置機器の種類をチェックし、
自分のお店の広さだったら、こんな機器が○台は必要かな・・・
などと思案しました。


【コインランドリーの初期投資の内訳】
場所代(土地・建物の前賃料等、土地・建物の購入費用、建設費用等の代金)
機器代(洗濯機、乾燥機、両替機、給湯機器、貯水槽、ポンプ、洗剤投入機、空調設備、照明器具、防犯カメラ等の機器の代金)
機器設置代(機器の設置工事や配管工事の代金)
内装工事代
備品代(椅子、テーブル、洗濯物カゴ、洗剤、柔軟剤、掃除用具、書棚、来客用雑誌類等の備品の代金)
販促費(チラシ作成、チラシ配布、看板設置等の代金)
という感じになると思います。


そして、先般ご紹介した『せんたくウサギ』さんとコンタクトを取り、
現地へも再び出向いて、用意する機器を決めました。

具体的には、
・13k乾燥機(小型、シセル社、1993年式):3台
・23k乾燥機(中~大型、エレクト社、1997年式):1台
・16k洗濯機(小型、エレクト社、1993年式):1台
・23k洗濯機(中型、エレクト社、1993年式):1台
の、計6台を仕入れることにしました。

そして、実際に設置した機器類がこちら↓


買ったばかりの状態は、
シールだらけ、塗装もイマイチ・・・という感じでしたが、
シールを剥がし、塗装したところ、こうなりました↓


案外、古い機械でも、どうにでもなるモンですね^^

ちなみに、うちの店舗は超小型店ですが、
これを参考にして、中規模店舗を作る場合には、
うちの品揃えの2~2.5倍位の機器台数を見繕えばよいかと思います。


肝心のアレ

さて、そろそろ、シビれを切らしつつある方もいらっしゃるでしょう。

そう。
アレ。

アレですよ。

早く言え、って?

そう、機器の価格ですよね!

出しますよ。


う~~~~~~~ん。


コレだ↓


乾燥機、洗濯機、洗剤自動投入機で100万円ピッタリでした^^

機器の運搬は、友人のKZKさんに、運送業者を紹介してもらい、
上記の見積りと同額(5万円)で運搬してもらいました。

設置については、上記見積りでは、
せんたくウサギさんにお願いすると15万円掛かるところ、
ガス会社へ頭を下げ、タダでやってもらいました^^;

というわけで、大きな機器の費用は、
運搬費5万円込みで、105万円だったということです。


その他の機器

冒頭でお伝えしたとおり、
コインランドリーの初期投資の内容は、乾燥機と洗濯機だけではありません。

必要な機器だけでも、
洗濯機、乾燥機、洗剤投入機のほかに、
両替機、給湯機器、貯水槽、ポンプ、空調設備、照明器具、防犯カメラ等の機器が必要になります。

私のお店では、どうしたのかと言いますと、
両替機→→→ヤフオクで、中古を1.5万円でGET
給湯機器→→→ヤフオクで、中古のエコキュートを6万円でGET
貯水槽、ポンプ→→→アパートに設置済みだから不要
空調設備→→→既設エアコンは使用せず、4千円の扇風機を壁に設置
照明器具→→→既存の蛍光灯をLED蛍光管に変更し、品代で1万円程度
防犯カメラ→→→無し!
という感じで、約10万円でその他機器類を用意しました。

というわけで、機器代は、諸々を合計すると、115万円でした。


参考までに、その他諸々の初期投資額についても触れておきます。


場所代

私の店舗は、所有しているアパートの空きスペースを利用したので、
賃料は発生しないため、場所代はタダです^^;


機器設置代

ガス会社さんに、タダでやってもらいました☆


内装工事代

乾燥機や洗濯機を囲う壁や、隣りの部屋との境にある引き戸を隠す壁など、
大工仕事でできるものについては、DIYしましたので、
材料代として3万円程掛かっていると思います。

壁クロス・床CF工事については、面倒臭かったので業者さんにお願いしました。
正確には覚えていませんが、狭い場所なので、5万円程度だったように思います。

というわけで、内装工事代は、8万円でした。


備品代

備品代などの細かい金額についても触れておきます。

私のお店での例では、
椅子→→→2脚を、中古事務機器店で2千円でGET
テーブル→→→リサイクルショップで5千円程でGET
洗濯物カゴ→→→同県内で廃業したランドリーの店主からタダでGET
洗剤、柔軟剤→→→ホームセンターで、1年分を5千円程でまとめ買い
掃除用具→→→ホームセンターで、モップを2千円程でGET
書棚→→→リサイクルショップで3千円程でGET
来客用雑誌類→→→古本屋で、料理本や週刊誌を2万円分ほどまとめ買い
という感じで、必要な備品を用意しました。

というわけで、備品代は、約4万円でした。


販促費

販促費についても触れておきます。

私のお店では、
チラシ作成→→→原稿をDIYし、印刷のみ、ネットショップへ依頼
  印刷代は、枚数・出荷までの日数・品質によって異なりますが、
  片面カラー・3000枚・10日後出荷なら、5千円しないようです。
  初回(5年前)の印刷代が幾らだったかは覚えていないです^^;
  ●ラクスル ⇒ https://raksul.com/flyer/a4/
チラシ配布→→→地元紙への折込みを、3.2円/一枚でお願いしています。
  毎回、3,000枚×3.2円で、約1万円掛かっています。
看板設置→→→看板作成・設置をDIYしたので、材料代で5千円程度掛かった

というわけで、販促費は、2万円でした。


ぜんぶで幾ら?

最後に、結局、初期投資額として全部で幾ら掛かったのか、
合計金額を出してみます。

ここまで説明してきた初期投資の内訳は、以下のとおりです。
・機器代:115万円
場所代:タダ
・機器設置代:タダ
内装工事代:8万円
備品代:約4万円
販促費:2万円

これを合計すると、約129万円ということになりました。


これを見ると、あの新品機器の業者が言っていた、
1700万円~って、いったい何だったんだろう・・・と思いますねぇ。

というわけで、
コインランドリーは、中古機器を買って始めれば、
初期投資額を格段に低く抑えることができる☆
ってことがお分かりいただけましたでしょーか。


以上で、第4章はおしまいです。


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※手直しし始めたんだけど、壊したくなってきた物件です^^;

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今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅー^^

2017年6月9日金曜日

廃墟GOHTEIリフォーム開始☆

どうも、こんにちは。

しろいおうあsdl;sdkfmf;ぇrです。

はい。
えーっとですね。

みんな大好き♪水戸さんトラブルネタを封印した途端、
応援クリック数が激減しちゃいました^^;

こうやって、一発屋の私は、
また表舞台から静かに去り、水面下へ潜ることとなりそうです。

うわぁぁぁぁん、これまで応援ありがとうございました。

狼さん:狼旅団の地下に潜った不動産ブログ
スワさん:埼玉swallows地方と首都圏への投資
ヒロさん:不動産投資 問わず語り
ご紹介、ありがとうございました☆


皆さん、ごきげんよ~~~ぅ。


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※先月末に購入した物件のリフォームを開始しました^^


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さて。

皆さんからの視線が逸れ始めたので、
少し落ち着いて作業を進められます。

今回は、先月末に購入した廃墟GOHTEIについて。

そちらのリフォーム作業を開始したので、ちょいとレポします。


今回の作業では、
ほぼ専属のような状態になりつつある設備屋さんに同行してもらい、
結構、大掛かりなこともやっちゃおうと思っています。

トイレのない場所に、トイレを作る、とかね。


◆植栽の撤去

まぁ、そんな重たい仕事は後回しでして、
まずは、道路脇の植栽がボーボーだったので、撤去することに。

当初は、こんな具合でした。


植栽を刈り取り、除草剤を散布したところ・・・


こんなんなりました^^

ついでに、アルミ製の門扉とアーケードも撤去したんですが、わかりますでしょうか。
草木の撤去より、アルミの撤去のほうが実は大変でした^^;


植栽のほうには、
畑や植栽での使用が法律で禁止されている超強力な除草剤を使い、
『雑草よ、二度と生えて来るな!』と、恫喝しておきました。

ちなみに、今回使った除草剤のせいで、
この植栽は、2~3年は植栽として使用してはいけないそうです。

ホームセンターにて、
『土が、土じゃなくなる』
などという、意味不明な説明を受けましたwww

この後、植栽に防草シートを敷き、砂利で仕上げる予定です。

それから、当初は電柱にビッシリと巻き付いていた蔦も、
茎を切っておいたら、2~3日で枯れ始め、
葉っぱも自然に散り始めましたよ。


◆ゴミの処分

植栽の撤去に伴い、大量のゴミが発生したので、
ゴミの回収を産廃業者に依頼しました。

溜まったゴミが、こちら↓


実は、この刈り取った草木を2~3日放置したのですが、
当然ですが自然に枯れ始め、葉っぱが風で飛び始めました。

近所の方から、注意されちゃうんじゃないか・・・とヒヤヒヤしていると、
ちょうどこの日、産廃業者の収集車が来てくれました^^


手際よく収集し、アッという間に綺麗になりました。


産廃業者のスタッフさんが収集後に掃除してくれたので、
当初よりも綺麗になってしまったように感じます^^;


◆粗大ゴミの保管

そして、リフォームを行うと必ず発生するのが、粗大ゴミ!

随時発生する粗大ゴミを溜めておくため、
先ほどの産廃業者に、バケットを二つ、置いてもらいました。

既に、これだけのゴミが出ましたよ。

ちなみに、このバケットは、2㎥サイズのもので、
料金は、2.5万円/3ヶ月だそうです。
なお、3ヶ月を過ぎると、1ヶ月当り3千円の追加料金が発生するみたい。

今回は、これを2個用意してもらいました。

おそらく、あっという間に2個は満杯になると思うので、
今年一杯で、4個は使うだろうな~。


◆外灯用電源工事

以前設置されていた電動式の門扉を破壊すると、
当然ですが、電源を確保できました。

なので、この電源を入口の両サイドの壁へ延ばし、
外灯用の電源として流用することにしました。


まずは、壁の開口の真ん中辺りの地中に仕込まれた電源を、
両側へ延伸するため、アスファルトを斫って5cm幅の溝を作ります。

この溝に、CD管を埋め込み、電源ケーブルを通す予定です。

壁には、ボックスを設置し、コンセントとタイマーを入れておこうかなと。


今日・明日は、設備屋KMさんが私の代わりに一人で行ってくれるので、
とても助かっています。

こうやって、助けてくれる仲間が増えるのは嬉しいですね^^


それから、今日は、午後4時頃から新築案件の打合せです。
さて、どこまで話しが進むのでしょうか。



今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅー^^

2017年6月8日木曜日

【コインランドリー】◆第3章◆二通りの方法を検討

先日、下水漏出大参事勃発事件について触れましたが、
コイツ、まだくすぶっていやがりました。。。


先日、一階テナント(美容院)さんから着信があり、
『小バエが大量発生して、営業になりません(>_<)
業者に来て調べたもらったところ、
トランクルーム後ろの機械室のドアから大量のハエが飛び出しているのがわかり、
中が大変なことになってるんじゃないか!と言われましたよ!!』
とのSOSを受けました。


先日勃発した事件は、こちら。

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!


そして、ドラッグストアで、キンチョールと、
ハエに効く据え置きタイプの殺虫剤を購入し、
大至急、現場へ向かいました。

恐る恐る機械室のドアを開けると、
・・・
何も飛んでいません。

ん?
床になにやらうごめいています。

ギャーーーーー。

あ?
ハエなのか?

羽根アリ?

ちがうな。

えーい。とにかく、キンチョールだ。

ということで、余りの気持ち悪さに、写真撮影するのを忘れ、
狭い機械室で、キンチョール一本を使い切ってやりました。

そして、床一面にうごめく小さい奴らの動きが止まったことを確認し、
殺虫剤を置いてきました。

でも、なんか、心配。。。

後日、また確認して来ようと思います^^;



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さて、例のネタをしばらくUPしないことにしたので、
コインランドリーシリーズを再開します。


投稿予定の記事一覧(見出し)は、こちら。


*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*
◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
(1)初期投資
(2)ランニングコスト
(3)閉店コスト(オマケ)
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
(1)新品て、どうなんかなぁ
(2)中古機器はどうなの?
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
◆第5章◆ 機器のメンテナンス
◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
◆第7章◆ 売上アップのアイデア
◆第8章◆ コストダウンのアイデア
◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え
*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*☆*★*


今日は、第3章を綴ります。


◆第3章◆ 二通りの方法を検討

私は、コインランドリー事業を開始するに当たり、
二通りの方法を検討しました。

一つは、機器販売業者から新品の機器を買い、設置してもらう方法で、
もう一つは、中古機器をブローカーから買い、自分で設置するという方法です。


(1)新品て、どうなんかなぁ

まず、ネットで何とか探し当てた機器販売業者に現場を見てもらい、
見積りをお願いしました。
※5年以上も前の話しなので、業者の名前を忘れちゃいました^^;

すると、
導入する機器は、
最新の洗乾機(洗濯と乾燥を行える機械)を2~3台、
乾燥機を3~4台、という内容で、
内装工事・設置費用を含めて1700~2000万円!
と、その場で言われました。

しかも、場所が場所(田舎)だけに、
『月の売上は、10万円前後がイイところだと思いますよ^^』
ですって。

売上を高く見積もって、契約を推し進めようとするよりはマシですが、
表面利回り5%以下ですやん。

経費の出費もあるだろうし、
もう、その場で『無いやろ』と思いましたよ。

ちなみに、2017年の時点では、
下のような店舗を作るに当たり、
業者への丸投げ工事で、1,700~2,000万円位掛かるんじゃなかろうかと。

※乾燥機(黄色)が7台、洗乾機(赤・青)が4台、両替機(白)が1台。
よく見る中規模の店舗ですね。

これに対し、私のお店は、これの約半分の規模ですから^^;

当時、どこの業者(新品を扱う業者)へ相談してイイのやらわからず、
闇雲に手を延ばしたのですが、本当に恐ろしい業界だと思いましたよ。

それと、有料で、機器トラブル発生時のサポートも可能と言われましたが、
そのときは、金額を聞かずに商談を終えました。


(2)中古機器はどうなの?

実は、上で述べた業者に見積もっていただく前に、
第1章で触れた福井のランドリー運営者さんと話しをしていました。

とはいえ、新品の相場観の無いまま、
ただ安いから、という理由だけで中古機械を使用する・・・
のは如何なものか、という思いがありました。

でも、やっぱり、当時の新品業者(特に私の出会った業者)は、ダメでしたね。

そんなこんなで、結局、
中古機器を買うという方針を再確認したわけですが、
私が取引したのは、こちらの会社です。

せんたくウサギ
http://www.sentakuusagi.com/

若い社長さん(45歳くらい?)のやっている会社で、
元、某ランドリー機器メーカーに勤めていたとのことで、
ランドリー運営や機械に詳しく、親切に色々と教えてくれますので、オススメです。

あと、他にもチェックした業者もあります。
こちら↓
http://www.cleaning.ne.jp/chuko/chuko.cgi?part=19
https://so-gen.com/contents/used.php

なお、中古機器を買う場合、
こちらで大型トラックを手配し、現地へ引取りに行ってもらい、
こちらの現場前で荷降ろしをしてもらう必要があります。

現場で降ろしてもらった機械を、店内へ搬入する方法については、
せんたくウサギの社長が教えてくれますし、
LPガスを使用するなら、ガス会社にも協力してもらえますので、心配無用です。

●凡その価格
中古機器は、年式に応じて価格も変動しますが、
さきほどの中規模店舗を作るのでしたら、
○新しい洗乾機2~3
○そこそこの年式の洗濯機1~2台
○乾燥機7~10台
○両替機1台
○エコキュート1台
○貯水槽・ポンプ1セット
というラインナップで、700~1,000万円というのが無難な相場観でしょうか。

また、ヤフオクで店舗内機器一式という内容で、
100~300万円で放出されることもありますので、
根気よく探せば、激安で仕入れることも可能です。

まぁ、一式で出品される機器には新しいものが含まれていない場合が多いので、
その場合は、洗乾機を別途仕入れる必要があります。

或いは、古い店舗へ出向き、
『買い取らせて欲しい』と書いたDMを置いてくる手もあるかと。

何にせよ、機器を安く仕入れたいと思ったら、中古機械を探すべきです。


●設置、できないよ

そんなこと言ったって、やったこともないのに、自分で機械を設置できるわけないやん!
とお感じになる方もいらっしゃるでしょう。

でも、大丈夫。

先ほども触れましたが、契約予定のガス会社さんと相談しましょう。

ガス供給契約の見返りとして、謝礼金を貰うのではなく、
機器の設置や配管工事をお願いしてみましょう。

というか、それらをやってくれることを前提で、
ガス会社さんを選びましょう。
なお、こちら側からも、1~2名の補助員を出すという譲歩は必要です。

話しがまとまれば、ガス会社さんは、
社員か設備屋(外注)を1~2名アテンドしてくれると思います。

ぶっちゃけ、機器搬入・設置は、一日で終わります。
ランドリー業者へ高い設置費用を出してはいけません^^b


●壊れたら、どーすんの?

中古機器の場合、メーカーのサポートが無いと思いましょう。

従って、中古機器の修理が必要な場合は、
(1)自分で直す
(2)買い替える
(3)直してもらう
という、選択肢があることを覚えておきましょう。

(1)と(2)は、心理的ハードルがそこそこ高いですね。

でも、とりあえず少しだけ触れます。


(1)自分で直す

・教えてもらう
機器の直し方は、そもそも直る場合であれば、
直し方のわかる人に教えてもらいましょう。

例えば、中古機器の仕入先であれば、修理方法についてアドバイスしてもらえます。

多くの場合、交換部品が必要になるので、それも譲ってもらえるはずです。

また、ランドリー仲間が増えてきたら、
修理方法をお互いにシェアし合えるようになりますので、
自ずと、知識・スキルは向上するものです。

・トラブルシューティング
私のブログでも、簡単なトラブルシューティングを書いていますので、
参考にしていただければと思います。

・部品を探す
本当に根気強く自分で調べ・直す!という気概のある変態さんは、
ネットで直す方法を探したり、
e-bayなどの海外サイトから、部品を取り寄せてみてください。

ヤフオクでも少しは流通していますが、
日本国内より、海外のほうが、交換用部品が多数流通しています。

・部品取り機器を用意する
中古機器が壊れた場合、交換用部品がすぐに手に入ればイイのですが、
なかなかそういう訳にもいきません。

しかも、修理に慣れてくると、
『また、ここが壊れやがった。この部品さえあれば、すぐに復旧できるのに!』
と思えるようになります。

そういうところまで来たら、
部品取り用の同種の機械を用意することを検討しましょう。

私も、部品取り用の乾燥機を一台仕入れ、
ストックしたい部品を引っぺがしたうえで、
残りの鉄を、買い取り業者に買い取ってもらったことがあります。

参考までに、うちでストックしている部品です。
 

(2)買い替える

中古機器の最大の利点は、その価格の安さです。

まぁ、年式の新しいものは、それなりの値段がしますが、
そこそこ古い機械でしたら、一桁万円で買えます。

そうなってくると、
直すのが面倒なので、買い替えちゃえ!なんていう、
大胆な発想も可能になってきます。

まぁ、そもそも修理不可能な場合もあろうかと思いますので、
そういう場合でも、
新品を買い替えるのに比べたら、心理的負担は小さいでしょう。


(3)直してもらう

(1)と(2)で説明した内容は、
心理的負担が、そこそこ大きかったと思います。

もしかして、やっぱ、ランドリー、無理やわ。。。と思った方も多いかと。

でも、ランドリー機器専門の修理業者さんに直してもらう、
という方法であれば、大丈夫そうでしょ?


実は、世の中には、ランドリー機器専門の修理業者さんが、
ひっそり・こっそりと暗躍活躍しています^^

というのも、よくご存じかと思いますが、
昔から、クリーニング屋さんてあるじゃないですか?

そこにある洗濯機・乾燥機って、その修理業者さんがいぢってんですよ。

なので、根気よく探せば、修理業者は必ず見つかります。

もしかしたら、ランドリー業者やランドリーコンサル業者も、
こういった修理業者へ丸投げしておいて、
マージンを乗せて請求しているだけかもしれません。

なんせ、ランドリー機器の修理業者なんて、数が知れてますからね。


そして、肝心の、修理業者の見つけ方としては、
大抵の場合、倉庫のような修理工場を持ち、
駐車場や敷地の片隅に、洗濯機・乾燥機を何台か置いている
という点をヒントに、車での移動の際に目を光らせることです。

或いは、クリーニング屋さんにワイシャツを持ち込んだ際に、
親のやってるコインランドリーの機械が壊れたんだけど、
修理できる業者さんを紹介してもらないでしょうか?
などと、うまいこと言ってお願いしてみましょう。

なお、この際、コインランドリーの併設されたクリーニング店には、
間違っても駆け込まないよう、お気を付けください。


あとは、電話帳ですかね。
私は、電話帳で探したことはありませんが、うちの近所の業者は、
『●●機工』という名前です。
業種は、どういうものに該当するのか、わからないです^^;


ではでは、第3章は、ここまで。


今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅ~^^