◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

◆2物件目(1)
◆2物件目(2)
◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

◆3物件目(1)
◆3物件目(2)
◆3物件目(3)
◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

◆5物件目(1)
◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2017年7月31日月曜日

ユーザー車検に初挑戦

買ってから半年以上もの間、全く乗っていなかった軽自動車があります。

どうにかして処分せなアカンなぁと思いつつ、
放ったらかしにしてきたのですが、
今月29日にとうとう車検期限を迎えてしまうため、
決断を迫られました。

廃車にするか、車検を受けるか、という二択なんですが、
廃車にするのも勿体無いと思い、ユーザー車検を受けることにしました。

ちなみに、自分で車検を受けるのは初めてです^^;

ネットで方法を検索すると、どうやら予約しなければならないらしい。。。

つーわけで、車検を受けられる最後の日(28日、金曜日)に、
軽自動車検査協会(https://www.keikenkyo.or.jp/)の予約サイトにアクセスし、
その日の午前中ということで予約を入れました。

継続検査の場合は、住民票などの特別な書類は必要ないらしく、
手持ちの書類を持参し、いざ初挑戦です。


まずは、受付で書類を貰って必要事項を書き込み、
税金を納め、書類を受け付けへ提出します。

記載方法など、丁寧に教えてもらえるため、
あっという間にレーンに並ぶことができました。


じわじわと前に進み、とうとう、自分に順番になりました。


とはいえ、ユーザー車検の場合は、ガイドが付いてくれるシステムらしく、
これまた丁寧に教えてくれます。

ところが。。。

最後の検査項目で、引っ掛かっちゃいました。

マフラーに穴が開いてるよー!って言われちゃいました。

『ちょっと降りて来て。見てみなー。』と言われ、
車の下に潜り込み、指示されたマフラーの箇所に手を添えると、
結構な勢いで排気ガスが漏れてました。

つーか、この時に気付きましたが、
マフラーがアルミテープでグルグル巻きにされてました。

どうやら、私が買う前から穴が開いていたらしく、
その頃から、穴が開くたびにアルミテープで誤魔化してきたようです。

検査員から、
『これ、補修しないと検査を通せないんで、なんとかしてきて。今日中に、だけどね^^;』
と言われ、ちょっと焦ってしまいましたが、
『こんな感じで、とりあえずテープを巻いとけば車検は通るから。』
とのことで、近くのオートバックスへ走りました。

そして、オートバックスで状況を説明したところ、
3,000円(材料代1,000円+工賃2,000円)で補修してくれました。

そして、そのまま検査場へUターンし、
2回目の検査で、無事に車検に通りました。


でも、ぶっちゃけ、軽自動車の車検て、簡単ですね^^;

検査項目も少ないし、こんなんでイイのか?
と思っちゃいました。。。

まぁ、何にせよ、無事に車検に通って良かったっす。



ところで話しは変わり、
坪3万円でデカい土地を買うぞー、と前回言いましたが、
その金額でスムーズに行くかと思いきや、すこし跳ね返されちゃいました。

もともとはもっと高い値段だったのですが、
売主サイドが、強烈な指値に耐え切れず、
価格はOKだけど、整地渡しではなく、現状渡しにして欲しい…
と言ってきたんです。

つーわけで、解体・整地の費用を見積もることになりました。
さて、どんな着地をすることになるのやら。


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※購入予定の土地です。平屋の廃長屋が建っています。


というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★


今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年7月26日水曜日

土地情報ゲッツ

大家業界は、今まさに全賃モードなんでしょうが、
私は、相変わらず石川県に籠ってますよ。ハイ。

人混みへ出掛けるのって、ホント、気持ちが乗らないんだよね。
ダメだなぁ、オレって。と、マヂで思う今日この頃です。


さて、多くの大家さんが東京さ出掛けて情報交換しまくってる折、
私のところには、とある土地情報が持ち込まれました^^

坪単価3万円、800坪弱。。。
デケーーー。しかも安い。

これ、たぶん、買います。

アパートを建て、駐車場にはカーポートを建てて太陽光を乗せよかな。アハ。

そうなれば、太陽光の設置コストについては、
カーポート設置費が土地取得費という感じになるから、
現状の売電単価でも、回るかもな。
低圧(50kw)で、やりたいなぁ。

アレも、コレも、だな。
GOHTEIも、どうするか、早く決めないとなぁ。


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※壊してどうすんの、って? アレですよ。アレ^^

というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年7月24日月曜日

宅配ボックスを作れるか?

毎日、暑いし、ジメジメしてるし、ほんっとうに暑苦しいですよね。

でも、石川県は、昨晩から念願の雨が降っております。

空気も少し冷たく感じられ、前日よりは過ごしやすいのですが、
猛暑の前の静けさ…という感じがしてなりません^^;



さてさて、話しは変わりまして、
大家さんといえば、懇談会が大好き、ですよね~。

という訳で、昨日、5名の勇者の集いに混ぜてもらい、暑い情報交換を行ってきました。


ちなみに、ぷれさんと沖縄Mさん以外の三名は、
この日が初対面の方々でした。

私は、普段は人前に顔をあまり出さないようにしているので、
身近に投資家さんてたくさんいらっしゃるんだなぁ。。。としみじみ。


ところで、この懇談会でちょろっとだけ出た話題として、
『宅配ボックス』
がありました。

まだ駆け出しの商品なので、価格が高いんだそうです。

例えば、こんな商品であれば172,800円


ちょっと、ためらっちゃう価格ですよねぇ。

一昔前のインターネット無料化工事の工事費みたいです。


今回の懇談会に参加していたKさんは、
最近、ご自身の物件に宅配ボックスを設置したらしいのですが、
『設備としては良いけど、値段が高いんだよねー』
と仰っていました。


というわけで、DIYにチャレンジしてみようと思います。


うまく作れたら、記事にして紹介しようと思います^^


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※もう壊す方向で心が動き始めちゃいました^^;

というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年7月22日土曜日

新たな投資手法を模索中。。。

住居の賃貸業を続けてきて、早くも7~8年経ちました。

当初に比べると、売り物件の利回りが低くなり、
中古アパートの魅力が小さくなってきています。

とはいえ、融資が少し引き締め気味になってきたので、
物件価格が少しずつ下がってくるのかな?
と思ってはいますが、こればっかりはどうなるかわかりません。

ただ、物件購入を商品の仕入れと捉えると、
仕入れの無いまま走り続けた場合、
やがて、売却する玉が切れてしまい、
賃貸業を継続できなくなっちゃいます。

そこで、どうにかして利回りの高い賃貸業を確立できないかと、
模索しているわけです。

とりあえず、いま、試しにアパートの新築を考えています。

普通に建てたら表面利回り9~10%のところ、
新たな試みによって、14~15%になりそうな案件です。

もっと上手く建てられれば、20%超えも可能なんじゃないかと思いますが、
まずは一棟目で試してみようと思っています。


そして、昨日、友人(不動産業者)とのミーティングでも、
面白そうな投資話しを聞けました。

この友人は、以前から、この手法が『良いよ、良いよ』
と言っていたのですが、
本人が実践していないので、いまひとつ信じられなかったのですが、
どうやら、いい加減な話しではないんじゃないか?と思ってきました。

何故なら、その物件の賃貸物件情報があまり無いから。。。

存在しない。。。ということではなく、
借り手が付いてしまっているから、掲載されていない、ということのよう。

残っていたとしても、結構古いものが多い。

GOHTEIをぶっ壊し、
やるのかもしれないし、やんないかもしれない。

うーーん、解体、建築、諸々の見積りを確認してから、
また考えよう。

と言いつつ、パソコンをカチャカチャし、
測量図上に上物を配置して妄想を膨らませてみたりして。。。

さて、どうなることやら。


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※スゲー建物なんですがねぇ。勿体無いなぁ。。。

というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★




今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年7月21日金曜日

アパートローンの金利選択

昨日、GOHTEIにて解体業者の営業マンをしている知人と、
解体費用についてゴニョゴニョと話してきました。

もしかすると、ぶっ壊して太陽光パネルを置くかもしれません。

次は、パネル設置業者さんに見積もってもらい、
10年間はトントンか手出し少しで納まるなら、
それもアリかな、と思っています。


ところで、最初に買ったアパートの融資(アパートローン)について、
固定金利の再選択をしてちょ、と銀行さんから言われ、
打ち合わせしてきました。

今回で2回目の再選択です。

当初、5年固定で2.1%だったのが、
1回目の再選択にて、2年固定で1.5%になり
今回の再選択にて、3年固定で0.9%となりました

ちなみに、2年固定なら0.8%なんだそうです。

うーーーん、プロパーでも1%以下の金利で融資を受けてみたい。

現在の量的緩和がいつまで続くのやらわかりませんが、
金利が上昇し始める前に、受けさせて!
※タブン、銀行の担当者さん、見てるはず!!ナンチャッテ。


ところで、この最初のアパートの融資は、
返済期間が17年だったのですが、7年が経過し、
残り10年となりました。

残債も順調に減っていますが、
このまま返済し続けるのか、途中で売却するのか、
さて、どうなることやら。

たぶん、今売れば、結構な売却益を出せそうですが、
なんだか、愛着が強くて、スパーーっと売れないんですよね^^;

コインランドリーと太陽光20kw(過積載で28kw弱。単価42円!)があり、
ひと月の平均売上は、
・家賃50万円
・ランドリー8万円前後
・太陽光14万円前後
という感じなので、計72万円前後かぁ。。。

年間で860万円強もある!?

つーことは、10%で割り戻すと...
12%で割り戻しても...

こりゃあ、直ぐにでも売るべきか?
やっぱ、こうやって数値化して、ちゃんと考えなきゃいけませんね。


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※コイツ↓フツーに壊したら、幾ら掛かると思います?

というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★




今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年7月20日木曜日

テナントさんによるDIY

毎日あついですねー。

水分・塩分補給を怠ると、すぐにだる~~くなっちゃいますので、
お気を付けくださいまし。


さて、暑くてやる気の出ない私をよそ目に、
灼熱の日差しの下、テナントさんが何やらDIYしていました。

パン屋さんなのですが、外の空きスペースに、
ウッドデッキを造っているんだそうです。

この日、33~34℃の暑さ&激烈な日射しのため、
外に数分いただけでも、マヂヤベーって気分になるのに、
朝から夕方5時頃まで、ずーーーっと頑張ってました。

ちなみに、この前日には、店舗入口にスロープを造っちゃってました^^

暑いケド、やると決めたら一気にやっちゃわないと、
結局、今年もやんなかったね…ってなるから、頑張るんだそうです。

ムムム、なんだか耳が痛いゾ。


さて、本日は、これからGOHTEIへ向かいます。

解体業者の営業マンをしているお友達と現場で待ち合わせです。

GOHTEI、デカいけど、安く壊せるかもしれないので、
もしかすると、ぶっ壊すかもーー、って気分です。


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※コレ↓ぶっ壊すかも^^;

というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★




今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年7月14日金曜日

地中で漏水!?またやっちゃった^^;

本日は、自宅・事務所のある敷地内での作業です。

使うのは、コレ。
昨日借りた漏水探知機^^

助っ人に来てくれた設備屋のKTRさんが、早速、遊んでます。


この漏水探知機は、言ってみれば、アンプ付の聴診器ですね。

棒の先端を当てた箇所の内部の音を集め、
増幅してヘッドホンに出力してくれます。

でも、この敷地内には、浄化槽が二つあるため、
ヘッドホンからいろんな音が聞こえます。

ぶっちゃけ、この場所で漏水を探知するのは無理だろう・・・と。

でも、この日も、やっちゃいました。


どうやら、漏水していないことがわかったのです。


水道局の検針員から『漏水している』と言われたのを鵜呑みにしていたのですが、
貯水槽の直前でバルブを閉めたところ、
量水器のメーターが止まったんです。

つまり、メーターと貯水槽間の水道管からの水漏れは無い、ということです。

つーか、なんで、探知機を借りる前に、それやんねーの?と。


だって、暑いんだもん!!


レンタル料、7,000円もしたんですが、
KTRさんと、心臓の音を確認し合い、笑ってオシマイです。


でも、せっかく来て貰ったので、
アスファルトにできた穴を埋める作業を手伝ってもらいました。

浄化槽周りの土砂が、浄化槽の周囲へ落ち込んじゃうんですよね^^;

おそらく、浄化槽を埋めた際に、土砂の締固め具合が甘かったんじゃないかと。

それで、こんな感じで陥没しちゃってました。


もはやインパクトドライバ並みに使い慣れた斫り機でアスファルトを斫り、
コンクリートを流し込み、作業終了です。

それにしても暑い!

そして、道具類を片付けていると、
運送屋さんが、LED電球を配達してくれました。

そうそう、40億年ビルの共同灯に使用しているLED電球が、
あっという間に壊れるので、その都度交換するのが面倒なので、
全部いっぺんに、ちょっと高い物に交換することにしたんです。

やっぱ、中国製の安物はダメですねぇ。

というわけで、午後から40億年ビルへ行ってきました。

廊下に並ぶ四つの照明器具のうち、一番奥の照明は消えていました。

それと、奥から二番目の照明器具は、写真ではわかりませんが、
点滅してました^^;

これらの器具に二個ずつ使用されいてるLED電球を、
新しいLED電球に交換し、また汗だくになりましたT_T


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※オフィス→レジの改造では、こんなシャワーユニットを使おうかな^^


というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年7月13日木曜日

暑くてやる気が出ないし、車のクーラントも空っぽだし・・・

暑いね、暑いね、あっついね~。

毎日暑くて、立ってるだけで汗が滲んできます。

そんななか、月曜・火曜の二日間は事務所に籠りっ放しで事務仕事を片付け、
昨日(水曜ね)、久々にGOHTEIへ行ってきました。


まず、道中、建設機械のリース屋へ立ち寄りました。
先日、エアコンリフターを借りた場所です^^

今回は、こいつを拝借しました。
漏水探知機です。

地中や壁内での漏水箇所を探知するための道具です。

実は、アパート敷地内のメーターから貯水槽までの経路において、
水漏れしているらしく(水道局の検針員に一年間、言われ続けました)、
ここ1年ほどの間、徐々に水道料金が大きくなり、
とうとう、1年前の2倍の料金に達してしまいました^^;

徐々に料金が大きくなっているということは、
漏水量が徐々に増えている・・・
つまり亀裂か穴がどんどん大きくなっているということでしょうから、
やがて、本格的に溢れ出すとマズいなと思ったわけです。

とはいえ、漏水箇所は、アスファルトの下・・・
しかも、メーターから貯水槽までは20mほどあります。

なので、どうやって、漏水箇所を特定すんべ?
と思っていたら、設備屋さんが、聴診器みたいな機械があるはず、
と教えてくれました。

それで、リース屋へTELしたところ、
漏水探知機がありますよ^^と即答だったので、
すぐに借りてきたというわけです。

作業は、明日ですが、朝から使いたいので、
前日に借りてきたという訳です。


んでもって、車を飛ばし、GOHTEIに到着です。

まずは、仕入れたばっかりの家庭用エアコンを搬入します。

以前は、単相200Vのエアコンが設置されたいたのですが、
単相100Vの家庭用エアコンに交換することにしました。

なので、分電盤のエアコン用ブレーカの配線を変更しなきゃいけません。

そこで、少しだけ電気のお話しをしますね。
あ。これは、本当に電気のことがわからないという大家さん向けです。

私自身、電気工事士資格を持っているとは言え、
知識レベルは素人同然なので、間違っていたら、ご指摘くだちゃい。


まず、このお部屋についている分電盤が、こちらです。
左右に一列ずつ、ブレーカがズラりと配置されていますが、
左右の上から2個(計4個)のブレーカが、単相200Vになっており、
その他は単相100Vになっています。

単相っていうのは、普段、お部屋で使っている電気と同じ、
という程度に思っていてください。

んでもって、電気ってのは、電柱から3本の電線によって送られていて、
当然、分電盤にも3本の電線が配線されています。

例えば、下の図のように、
ここの分電盤の3本の経路をA、B、Cとすると、
A-B間とB-C間は、それぞれ約105Vの電圧があり、
A-C間は約210Vの電圧があるんです。

というわけで、今回、100Vのエアコンに付け替えるので、
ブレーカの配線も、210Vから105Vに、
例えば、左上のブレーカであれば、
A-C間の既存の接続状態を、
A-B間の接続に変更します。

と思い立ち、配線変更用の銅板を仕入れるため、
ホームセンターへ行ったのですが、取り扱っていませんでした^^;

仕方がないので、既存の銅板を短く切って使うことにします。
あ、でも、今はやりません。暑いので、また今度。

なんだか、暑すぎて、頭がボーーーっとするので、
もう帰ることにしました。


で、帰り際にフと気付いたのですが、
自動火災報知設備の制御盤に赤ランプ(警報?)が点滅していました。



メンドクセーと思いつつ、説明書を開いてみると、解消方法が書いてありました。

でも、説明書どおりのスイッチ操作を行ったのに、
赤ランプが消えてくれません。

自動火災報知設備関連の子機類や、セコムの装置類を、
こんな感じで、グチャグチャにしちゃってせいですかね^^;


でも、やっぱ、暑ちーよーーーって気分になったので、
これらを放置して帰ることにしました。

そして自宅に到着したら、妻が、
『車のエンジン警告ランプが消えない』と言ってきました。

GOHTEIの呪いでしょうか?

色々と調べてみると、クーラントの予備タンクが空っぽでした。


ついでにラジエータのキャップを開けてみると、
なんと、こちらも、かなり減っていました^^;


至急、クーラントを買いにホームセンターへ走り、
戻ってすぐにクーラントを補充しました。

エンジンを回し、しばらく車を走らせたところ、
警告ランプは消えてくれました。

エンジン下を覗いても、クーラントの漏れは見当たりませんので、
初めから減っていた、ということにしました。

だって、暑いんだもん!


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※事務所の入居付けが思わしくないので、住居に改造することにしました^^


というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★


今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

2017年7月6日木曜日

漏水でエアコン死亡&金属売却

GOHTEIを買いたいかも・・・という一般の方がいたので、
不動産屋さんと一緒に、現地をご案内してきました。

20~30分掛けて隅々まで見たうえで、
『また改めて見せてほしいかも。』と仰るので、
『いつにしますか?』と尋ねたら、
『8月か9月かな~。』ときた。

ダメだこりゃ。

一般の方は、決断力が無いのかな。。。


さて、そんなGOHTEIでの作業をゆ~っくりと進めています。


それで、この建物は、水道管として鉄管が用いられているため、
私が購入するまでの4~5年の放置期間のうちに、
鉄管内が腐食しまくっており、
蛇口を捻ると茶色い水が出てきます。

そこで、錆を出し切ろうということで、
まずは、三階の蛇口を一斉に開き、水を出しました。

ところが!?

20~30分してから二階へ降りると、
雨のように天井から水が滴っておりました^^;

状況としては、こんな感じです。


んでもって、100Vの漏電ブレーカが落ちちゃってました。。。

ついでに、エアコンの電源(動力)の漏電ブレーカも落ちちゃってます。。。

あちゃーー、どっかで水漏れしてんな、こりゃ。
とは思うものの、点検口など、天井を覗き込む穴がありません。

どうも、エアコンも死亡したっぽいので、
辛うじて生きながらえていた天カセエアコンを撤去し、
天井裏を覗き込んでみました。

すると・・・
  

天井裏が、水浸しです^^;

原因はこいつでした。


排水トラップに上から差さっている蛇腹ホースが、
無理な角度でトラップを下方へ押しているらしく、
トラップが少しだけ回動しちゃっていました。

その結果、蛇腹ホースの先端がトラップから外れ気味になっていたのと、
トラップの下流側の接続口も、緩んだのか割れたのかしたらしく、
トラップの上下から水が漏れているようでした。

焦りましたが、保険対応できる事案なので、
写真を撮りまくり、保険金請求しちゃいます^^


そして、結局、この建物のエアコンを全て撤去しちゃうことになったのですが、
クレーン付きトラックをレンタルし、
金属買取業者へ持ち込むことにしました。

大変だったのは、室外機の撤去です。



一基あたり100kgほどの重さがあるんです^^;

クレーンだから撤去できるものの、
よくもまぁ、こんだけの数の室外機を設置したもんだ。
頭が下がります。

そして、かれこれ2時間ほどで室外機をトラックの荷台に積み、
近所の金属買取業者へ持ち込みました。



エアコンの室内機・室外機を一旦降ろしたら、
物件へ戻り、今度はアルミサッシを積み込んで再突入です。


エアコンとアルミサッシで、計12万円ほどになりました☆


それから、この日さいごの作業です。

玄関前の植栽に外灯を設置できるように、
電源を用意し、タイマーを設置しようと思っていました。

ところが、その電源の電圧が85V位しかありません。

でも、電源線を埋め込む前は、確かに100Vあったんです。

オカシイなぁ・・・と思いつつ、作業当時のことを思い返しました。


すると、電源線が二本あって、
その一方を延ばし、他方を地中へ埋めたな、と。

もしかして、片方が85Vで、埋めちゃったほうが100Vあったんじゃ?

もはや、考えていても仕方ありません。


斫り機でどりゃーーっとコンクリートを斫り、
埋めてあった電源線を引っ張り出しました。

恐る恐る電圧を測ってみると・・・

ありました、103V☆


急いで配線し直し、もう一度、土間コンを打っておきました。


いやぁ、色々ありますわなぁ。。。


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※GOHTEI、売れず。。。

というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅー^^

2017年7月3日月曜日

ダウンライト施工

急に暑くなり、身体にダルさを感じていませんか?

それ、ミネラルが足りてませんよ。

ってことに気付くのが遅かった、白い山の大家でござんす。



一年ぶりの暑さ到来を受け、
『汗をかいたらミネラル補給で熱中症予防だよね』
という、当たり前のことを完全に忘れていました。

どうりで、一日中、ぼーーーっとしてるわけです。



でも、私がボーーーっとしてても、
周りの動きは、私の復調を待ってはくれません。

テナント店子さんにダウンライトの設置と壁付け照明の交換をお願いされたり、
GOHTEIの3階水場にて漏水が発生し、2階が水浸しになったりと、
ブログネタが次々と舞い込みます。チョットマッテヨ~♪


さて、今回は、私を待っててくれない案件のうち、
ダウンライトの施工を行ってきました。

現場はこちら。

某物件の一階テナントの玄関前です。

この軒天にダウンライト8個の設置と、
壁付け照明の設置をお願いされていました。

実は、二ヶ月程前、強風の吹いた際に、
『既存の壁付け照明の傘(蓋?)が吹っ飛び、壊れてしまった・・・』
と報告を受けていました。

保険対応にしようと思っていたのですが、
同じ保険会社に対し、別件での保険金請求が連続していたため、
少額の修理で済みそうだから…ということで、保険金請求を遠慮したんです。

でも、報告を受けてから二ヶ月って、対応が遅すぎなんじゃ・・・
とお感じかもしれませんが、大丈夫。

店子さんからの要望(照明器具の指定)を受け、
その品物を仕入れようとしたのが原因なので^^;

この品物の販売店とウェブでやり取りして気付いたのですが、
どうやら、取引相手は中国在住の中国人のようで、
カタコトの日本語でのやり取りによって不安を散々煽った挙句、
支払いから品物の到着までに3週間も待たせるという、
チャイナクオリティを見せつけてくれちゃったんです。

ただでさえ、商品の品質を疑って掛かっているのに、
商品が届く前から、これだけ不安を煽るって、どんだけやねん。

とはいえ、その状況を店子さんにもお伝えしていたので、
とりあえず、商品の到着まで工事を待ってもらい、
ようやく、工事に取り掛かれたという感じなんです。


んでもって、まずは、点検口の設置から。


既存の点検口(写真の上端に写っているもの)から軒天の内側(天井裏)を覗くと、
ぶっとい鉄骨の梁が、天井裏を寸断していたため、
その梁の向こう側の軒天にも点検口を設置することにしたのです。

そうしないと、梁の向こう側での配線作業が極めて困難なんです。

それにしても、ケイカル板(ケイ酸カルシウム板)を
四角く切り抜くのが大変でした。

石膏ボードみたいに簡単に切れるだろう…と考えていたけど、全然ダメ。
石膏ボードの3倍位の硬度がありました^^;

この日の作業で、最もシンドかったのが、点検口設置でしたよ。

それでも何とかケイカル板を四角く切り抜き、
現場に用意した作業台の上で、内枠のサイズに合わせてカットしました。


そして、点検口を設置してしまえば、もうこっちのもんです。

ダウンライトの設置位置をマーキングし、穴を開けまくります。

使うのは、こいつだ!


ダウンライト用穴開け野郎、通称、穴●弟!チガウ!!

正式名称は、『フリーホルソー』ね。

ダウンライト設置をDIYしたい人は、買ってください。

ホルソーのみ(カバー無し)であれば安価ですが、
切り屑が室内に舞い散るため、後片付けが超大変になります。

これを使って直径100mmの穴を計8個開け、
天井裏での配線を何とかやりくりし、
日が暮れた頃、ダウンライトの設置を終えました。


そろそろ帰りたい…と思いつつも、
まだ、壁付け照明の交換が終わっていません。

元気を振り絞り、壁付け照明の交換に取り掛かります。

まずは、新しい照明器具の組み立てから。


チャイナクオリティを心配しましたが、
物自体には特に不具合は無いようで、ひと安心。

この時点で19時を過ぎちゃったので、作業を急ぎます。

壁付け照明は、既設配線を利用するので、付け替えのみの簡単な工事です。

あっという間に交換を終え、この日の作業を完了したのが20時半。


ポカリスウェットを飲みながら、熱中症にならないように頑張りました。

皆さんも、暑い日には、熱中症対策を怠らず、がんばりましょう^^


☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※スマホ用広角レンズ、ゼッタイ買おうね♪

というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★


今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅー^^

2017年7月2日日曜日

モデルルーム撤去

某木造アパートに関し、
待望の満室達成の連絡が管理会社さんより入ったため、
暑かったですが、心を小躍りさせながら、
モデルルームを撤去してきました。

とはいえ、このお部屋は、
モデルルーム地獄と化していたので、
入居が決まり、ひと安心です。

と言いますのも、
このお部屋の動きを時系列に書くと、
・リフォーム後、モデルルームを作った
・入居が決まったので、モデルルームを撤去した
・撤去した荷物を、倉庫(二階!?)に片付け
・一ヶ月程で退去!になり、モデルルーム作成のため、倉庫から荷物を運んだ
・そして、モデルルームを作った
・入居申し込みが入ったので、モデルルームを撤去した
・撤去した荷物を、倉庫(二階)に片付け
・契約直前でキャンセルとなり、モデルルーム作成のため、倉庫から荷物を運んだ
・そして、モデルルームを作った
・今般、入居申し込みが入ったので、モデルルームを撤去した
・撤去した荷物を、倉庫(二階)に片付け
・その後、成約に至ったので、ひと安心☆ ← いまココ
という感じなんです。

モデルルームの制作・撤去の繰り返しなんです^^;

モデルルームが、ホイポイカプセルのように、
スイッチひとつで飛び出してくれればイイのになぁ。。。などと夢想しながら、
ここまで頑張ったお部屋のことを考えつつ、しみじみ。

※ホイポイカプセル、知ってるよね?


さて、そんなことを考えながら、現地に到着です。

それにしても、日差しが暑かったーー(>_<)


そして、片付けるモデルルームは、こちら。


デカいソファや、ダイニングテーブルセットがありますね^^;

でも、頑張ります。
何せ、ここを乗り切れば、年収●●万円UPですからね。←ロコツ?

汗ダラダラになりながら、
一時間ほどで、荷物を車に詰め込みました^^


後ろから見ると、こんな感じー。


でも、これで終わりじゃないのです。

車に積み込んだ荷物を、事務所へ持ち帰り、
二階にある倉庫へ片付けないといけないんです。ガーーーーン。

暑いーーーー、汗かきすぎてボーー―っとするーーーー!
あーーーーわーーーーーーb---d-あs----あーさーfg-だs-fだーー
という思考のまま、フラフラになりながら、事務所へ戻り、
妻に、1,500円のバイト代を支払い、片付けを手伝ってもらいました。

東大出身のK森さんが、
年収は金で買え・・・なんて乱暴なことを仰っていましたが、
自動販売機じゃないんだからさ、そんな安いもんじゃないですよね^^;

いずれにしろ、心の荷物を一つ降ろせたような気分です。
ヨカッタヨカッタ。

☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
ランキングのご支援をお願いします。

ブログのランキングに参加しておりまして、
下の画像をクリックしてくださる人の数で順位が決まるんです。

※スマホ用広角レンズ、ゼッタイ買おうね♪


というわけで、ぜひとも、こちらの画像のクリックをおねがいします。
ブログランキング⇒https://blog.with2.net/link/?1907856
☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★



今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

ばいしゅー^^